Đầu tư Shophouse: Đường dài mới biết ngựa hay

Việc hàng loạt khu shophouse (nhà phố thương mại) bỏ trống vì vắng khách thuê thời hậu đại dịch khiến nhiều người cho rằng loại hình này đã “hết thời”. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, đây vẫn là “cuộc chơi” của những người có tiền, không quan tâm đến tiền cho thuê, chỉ kỳ vọng vào sự tăng giá của tài sản.

Mới đây, trên một diễn đàn của Vnbusiness, nhiều nhà đầu tư đặt câu hỏi về việc “có vô lý không khi xuống tiền mua một căn shophouse giá 150 tỷ đồng, sau đó cho thuê với giá 150 triệu đồng/tháng, lợi nhuận chỉ tương đương trên dưới 1%. Trong khi 150 tỷ đồng gửi ngân hàng lãi “cứng” gấp 10 lần cho thuê?”.

Giảm giá vẫn ế triền miên

Vấn đề của nhà đầu tư đặt ra trong diễn đàn của VnBusiness trở thành vấn đề nóng, gây ra nhiều tranh cãi giữa các nhà đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh nhiều khu shophouse cả trong Nam, ngoài Bắc hiện đang rơi vào tình trạng ế ẩm, vắng bóng khách thuê.

Khảo sát trên địa bàn nhiều quận trung tâm TP.HCM, dù hoạt động kinh tế, đời sống đã dần hồi phục trong giai đoạn bình thường mới, tuy nhiên số lượng mặt bằng shophouse để trống vẫn còn rất nhiều, dù các chủ nhà đã giảm giá trung bình 15 – 30%, tăng ưu đãi.

Đơn cử, tại một chung cư cao cấp nằm trên trục đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7, các căn shophouse dưới sảnh tòa nhà thời gian qua vô cùng ảm đạm, chỉ có vài gian hàng tiện lợi, thương hiệu cà phê, đồ uống thuê mặt bằng, còn lại để trống treo biển cho thuê “siêu sale, siêu ưu đãi”.

Anh Lê Quân, chủ một căn shophouse, chia sẻ: “Khu này trước đây khá sầm uất, song đại dịch đã làm thay đổi tất cả. Căn của tôi có diện tích 7x24m, trước đây khách thuê mở quán trà sữa giá 130 triệu đồng/tháng, nhưng sau đó vắng khách nên đóng cửa, trả mặt bằng. Hiện tôi đang rao giảm giá thuê còn 100 triệu/tháng trong 6 tháng đầu, nhưng vẫn ế”.

Tình trạng ế ẩm cũng xảy ra tương tự trên địa bàn các huyện Bình Chánh, TP.Thủ Đức… Nhiều căn shophouse diện tích lớn không còn “hét giá” hàng trăm triệu như trước, nhiều khu vực các căn được rao thuê với giá khá "mềm", chỉ 25 – 35 triệu đồng/tháng. Trên các sàn giao dịch bất động sản, nhiều căn có diện tích trên dưới 50m2 được rao giá chỉ 15 – 20 triệu đồng/tháng.

Shophouse vẫn là loại hình đầu tư được giới nhiều tiền, trường vốn dành nhiều sự quan tâm bởi tiềm năng tăng giá trị.

Không chỉ ở TP.HCM, mặt bằng shophouse tại Hà Nội cũng đang gặp phải những khó khăn tương tự. Khảo sát tại các quận Cầu Giấy, Hoàng Mai, Hà Đông huyện Thanh Trì, Hoài Đức… cho thấy rất nhiều căn shophouse có giá trị từ vài chục đến cả trăm tỷ đồng cũng đang đồng loạt treo biển cho thuê dài hạn.

Đơn cử, tại khu đô thị Gamuda Garden (quận Hoàng Mai), dù sở hữu vị trí đắc địa nhưng đến nay còn không ít căn shophouse để trống chưa có khách thuê dù đã treo biển quảng cáo nhiều ngày. Theo các thông tin rao bán, mỗi căn tại đây có giá dao động 16 – 25 tỷ đồng, giá thuê 30 – 45 triệu đồng/tháng.

“Cuộc chơi” của người có tiền

Thực trạng ế ẩm của nhiều khu shophouse trên địa bàn cả nước đang khiến nhiều người nhận định loại hình này đang bị “thất sủng”. Tuy nhiên, theo nhiều nhà đầu tư có thâm niên, đây vẫn là phân khúc được giới đại gia ưa chuộng, với tiêu chí “mua kỳ vọng, bán tương lai”.

Chia sẻ với VnBusiness, anh Phạm Quốc Thái, nhà đầu tư có hơn 10 năm chinh chiến, cho hay: “Tôi đang đầu tư một căn shophouse Sala (Thủ Thiêm, TP.HCM) diện tích 7/24m, 1 trệt 3 lầu, trị giá 150 tỷ đồng. Hiện cho thuê 150 triệu/tháng. Nếu chỉ tính lợi nhuận cho thuê thì chỉ vào khoảng 1%/tháng”.

Nếu chỉ tính riêng về lợi nhuận cho thuê, tỉ suất sinh lời của đầu tư shophouse hiện thấp hơn khoảng 10 lần so với gửi ngân hàng. Tuy nhiên, cũng giống như nhiều nhà đầu tư có tiền khác, sự gia tăng về giá trị căn shophouse theo thời gian mới là mục tiêu chính của anh Thái.

“Đa phần người đầu tư shophouse là những người trường vốn, họ không quan tâm đến dòng tiền cho thuê, mà quan tâm đến giá trị tài sản khi bán. Thủ Thiêm đang được kỳ vọng trở thành trung tâm kinh tế, vì vậy giá chắc chắn sẽ tăng và thực tế là đang tăng. Để mua được một căn shophouse giống như của tôi hiện tại, cần bỏ ra không dưới 200 tỷ đồng”, anh Thái tiết lộ.

Cùng quan điểm, anh Minh Trí, một nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, cho biết lợi nhuận cho thuê tại khu shophouse Sala là 1% là còn cao, nhiều khu khác thậm chí thấp hơn.

Đơn cử như một số căn tại khu shophouse Phú Mỹ Hưng, diện tích 140m2/sàn, tổng trệt và lầu rộng 280m2, có giá bán khoảng 80 tỷ đồng, hiện cho thuê với giá trên 40 triệu đồng/tháng, tính ra chỉ khoảng 0,5%/tháng.

“Tỉ suất sinh lời từ cho thuê thấp nhưng giới nhà giàu vẫn đổ tiền đầu tư shophouse là bởi tiềm năng gia tăng giá trị của nó. Có người bạn của tôi đầu tư một căn shophouse tại Vinhomes diện tích 150m2 (2 lầu), lúc mua chỉ 13 tỷ đồng, cho thuê 200 triệu/tháng, hiện giá căn này đã tăng lên 28 tỷ đồng, tính ra thì hơn gửi ngân hàng rất nhiều”, anh Trí phân tích.

Anh Trí cũng kể thêm, hồi đầu năm, anh đầu tư một căn shophouse bên quận 9, TP.HCM giá 30 tỷ đồng, vị trí đắc địa. Vừa nhận nhà xong thì có người đến “gạ” bán. Vì chưa muốn bán nên anh nói vống lên 40 tỷ đồng để khách bỏ, nhưng khách vẫn xuống tiền mua. Theo anh Trí, kinh nghiệm mua shophouse là phải chọn vị trí đẹp, đắt chút cũng không sao, vì giá sẽ tăng rất nhanh.

Việc đầu tư shophouse không quan tâm đến lợi nhuận cho thuê, chỉ kỳ vọng vào việc tăng giá để bán “chốt lời”, bị nhiều người cho là đầu cơ gây ảnh hưởng tới nguồn lực sản xuất, song cũng không ít người cho rằng đây là đầu tư có “tầm nhìn dài hạn”.

Có thể thấy, loại hình shophouse dù đang gặp nhiều khó khăn thời hậu đại dịch, song vẫn có tiềm năng rất lớn, đặc biệt với những người có tiền. Nhiều chuyên gia cảnh báo, các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính thì không nên mạo hiểm xuống tiền thời điểm hiện tại. Còn với những nhà đầu tư trường vốn, cần cẩn trọng tính toán để tránh bị “chôn vốn” vì thanh khoản shophouse hiện đang rất thấp.

Nhật Minh