Triển vọng bất động sản 2026: Tái cấu trúc thị trường, tăng cung, tăng chất lượng

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, bức tranh thị trường bất động sản năm 2026 sẽ tiếp tục “sáng” hơn và triển vọng hơn cả về nguồn cung và chất lượng sản phẩm. Phóng viên Tạp chí Kinh tế - Tài chính đã có cuộc trao đổi với TS. Nguyễn Văn Đính xung quanh vấn đề này.

PV: Trong năm qua, thị trường bất động sản sôi động hơn nhờ kinh tế cả nước tăng trưởng cao; đồng thời Chính phủ vào cuộc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường. Điều này sẽ tiếp tục lan tỏa như thế nào tới thị trường trong năm 2026, thưa ông?

TS. Nguyễn Văn Đính: Năm 2025 mặc dù tình hình thế giới biến động mạnh với nhiều khó khăn nhưng dưới sự lãnh đạo, chỉ đạo của Đảng, Nhà nước, chúng ta đã linh hoạt và duy trì được kết quả phát triển kinh tế, xã hội rất ấn tượng, trong đó tăng trưởng GDP 8,02% cùng với việc đạt và vượt toàn bộ 15/15 chỉ tiêu kinh tế - xã hội cơ bản và không bị ảnh hưởng lớn bởi các tác động từ bên ngoài.

Bên cạnh đó phải kể đến việc chúng ta đã hoàn thành nhiều dự án, công trình trọng điểm có tính khó khăn, thách thức. Đơn cử như chúng ta đã hoàn thành mục hơn 3.000 km đường bộ cao tốc và hơn, 1.700 km đường ven biển, cùng với nhiều dự án, công trình hạ tầng lớn khác.

Một điểm nhấn đặc biệt là trong năm qua, cả nước đã đồng thời khởi công, khánh thành 564 công trình, dự án với tổng mức đầu tư trên 5,14 triệu tỷ đồng từ cả nguồn vốn nhà nước và tư nhân; trong đó vốn tư nhân là 3,84 triệu tỷ đồng, chiếm tới 74,6%.

Đây chính là động lực sẽ tiếp tục lan tỏa và tạo đà phát triển cho năm 2026; cũng nhờ đó, lĩnh vực bất động sản sẽ tiếp tục có những chuyển động tích cực hơn.

PV: Nhìn vào từng phân khúc thị trường, theo ông, phân khúc nào sẽ trờ thành “tâm điểm”?

TS. Nguyễn Văn Đính: Năm 2026, chúng ta khởi đầu bằng một kỳ Đại hội Đảng lần thứ XIV với nhiều kỳ vọng vào một bộ máy lãnh đạo, một hệ thống điều hành mới tiếp tục lãnh đạo đất nước phát triển năng động.

Với quyết tâm của Đảng và Nhà nước, chúng ta hoàn toàn lạc quan rằng Việt Nam sẽ khởi đầu giai đoạn 2026 – 2030 với một năm tăng trưởng hai con số bằng việc kích hoạt những động lực trụ cột, trong đó có lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ, phát triển đô thị...

Để phát triển những trụ cột đó, rõ ràng hạ tầng phải là một trong những chủ đạo và hạ tầng bất động sản cũng phải là lĩnh vực cần phải được quan tâm một cách đặc biệt.

Nhìn vào xu hướng đó có thể thấy các phân khúc bất động sản công nghiệp, bất động sản dịch vụ (trong đó có bất động sản thương mại và bất động sản du lịch) sẽ được kích hoạt mạnh mẽ.

Phóng viên: Vậy còn phân khúc bất động sản đô thị thì sao, thưa ông?

TS. Nguyễn Văn Đính: Riêng với phân khúc bất động sản đô thị, hiện nay chúng ta đã thấy có những dự án khu đô thị có tính khác biệt và được kỳ vọng rất lớn, như: Dự án đại lộ và cảnh quan ven sông Hồng với mức đầu tư dự kiến 300.000 tỷ đồng mà TP. Hà Nội đang khởi động, đại dự án Tổ hợp đô thị - thể thao Olympic vừa được khởi công vào tháng 12/2025 cũng trên địa bàn TP. Hà Nội; hay các dự án metro, các dự án đầu tư xây dựng các trục giao thông đô thị và Trung tâm tài chính tại TP. Hồ Chí Minh cũng đã được kích hoạt…

Các dự án trên không chỉ góp phần làm tăng số lượng dự án mà ở một khía cạnh quan trọng khác, các dự án đó góp phần duy trì tốc độ phát triển của các đô thị và giúp chất lượng đô thị tốt hơn, người dân thấy môi trường sống tại đô thị được nâng cao hơn.

Chúng ta đã nhìn thấy những mô hình đô thị như đô thị nén (Compact City) quy mô nhỏ gọn, đô thị TOD (Transit Oriented Development) gắn liền với giao thông công cộng và mô hình trung tâm tài chính được vận hành. Những mô hình này sẽ nâng cao hơn nữa chất lượng đô thị trong tương lai.

Nhìn vào đó, chúng ta sẽ lạc quan, tin tưởng vào sự phát triển kinh tế nói chung, vào thị trường bất động sản nói riêng trong năm 2026 và các năm tiếp theo.

PV: Khung pháp lý cho thị trường bất động sản đang tiếp tục được hoàn thiện. Quốc hội, Chính phủ cũng vừa ban hành các chính sách về đất đai. Điều này hỗ trợ thị trường như thế nào, thưa ông?

TS. Nguyễn Văn Đính: Đến nay, một số luật quan trọng liên quan đến thị trường bất động sản như Luật Đất đai, Luật Đầu tư đã được sửa đổi. Đặc biệt với Luật Đất đai, dù trước đó vẫn còn bộc lộ một số hạn chế nhưng trước thời điểm năm 2025 kết thúc, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Nghị quyết này đã trực tiếp tháo gỡ những điểm nghẽn, khó khăn còn vướng mắc trong thực tế như trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, trong tính tiền sử dụng đất…

Sau khi Nghị quyết 254/2025/QH15 được ban hành vào tháng 12/2025, hiện nay, Chính phủ đang soạn thảo văn bản hướng dẫn thực hiện Nghị quyết này và chắc chắn văn bản hướng dẫn của Chính phủ sẽ sớm được ban hành. Đây là cơ sở quan trọng để tháo gỡ nhiều nút thắt của thị trường.

Cùng với làn sóng cải cách thể chế sâu rộng. Hàng loạt nghị định, nghị quyết, chỉ thị quan trọng liên quan đến đất đai, quy hoạch, nhà ở xã hội, phân cấp phân quyền được ban hành trong năm 2025.

Đặc biệt, Thủ tướng Chính phủ trực tiếp làm Trưởng Ban Chỉ đạo thị trường bất động sản và chính sách nhà ở Trung ương đã thể hiện quyết tâm điều hành quyết liệt, nhất quán. Nhờ đó, hàng nghìn dự án được tháo gỡ vướng mắc, nguồn cung được khơi thông, dòng vốn duy trì ổn định và mặt bằng giá bất động sản dần đi vào quỹ đạo bền vững hơn.

PV: Về nguồn cung thị trường, các doanh nghiệp chuẩn bị thế nào cho năm 2026, thưa ông?

TS. Nguyễn Văn Đính: Như tôi đã nói, các chính sách đã tháo gỡ rất nhiều cho các lĩnh vực bất động, việc triển khai các dự án đã thuận lợi hơn, một số dự án đã được triển khai từ đầu năm, thời gian tới chắc chắn sẽ có thêm nhiều dự án được khởi công xây dựng, nguồn cung ra thị trường sẽ tiếp tăng và chất lượng.

Không chỉ những dòng dự án cao cấp với mức giá cao, nguồn cung ở các phân khúc khác cũng sẽ dồi dào, đặc biệt là phân khúc cho người có thu nhập thấp khi Chính phủ đang đẩy mạnh các dự án nhà xã hội, phát triển nhà ở với giá phù hợp, nhà ở cho thuê đối với những người có thu nhập thấp.

Sự phát triển thị trường ở cả phân khúc cao cấp và phân khúc bình dân sẽ song song, giúp điều tiết thị trường cân đối hơn thay vì lệch về phân khúc cao cấp như trước đây.

Điều này trong năm 2026 sẽ chưa thực sự rõ nét nhưng trong thời gian tới sẽ rõ rệt hơn do độ trễ thực thi chính sách và cần thời gian để thực hiện các dự án đó. Lúc đó thị trường được tái cấu trúc, đa dạng nguồn cung và chất lượng tăng lên.

Các đề án, chính sách như: Cơ sở dữ liệu về đất đai, trung tâm giao dịch bất động sản, quỹ nhà ở quốc gia và quỹ phát triển đất ở một số địa phương… sẽ đều tác động tích cực tới thị trường trong giai đoạn tới, làm tăng nguồn cung và cả chất lượng nguồn cung ra thị trường.

PV: Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) vừa nghiên cứu, xây dựng Bộ tiêu chuẩn và hệ thống tiêu chí đánh giá chuẩn mực. Bộ Tiêu chuẩn và hệ thống tiêu chí đánh giá này giúp thị trường minh bạch, lành mạnh hơn như thế nào, thưa ông?

TS. Nguyễn Văn Đính: Bộ tiêu chuẩn và hệ thống tiêu chí đánh giá chuẩn mực này bao gồm: Bộ tiêu chuẩn dự án bất động sản chuẩn mực Việt Nam; chỉ số năng lực cạnh tranh thị trường bất động sản cấp tỉnh; bộ tiêu chuẩn đánh giá năng lực đồng hành của ngân hàng trong phát triển thị trường bất động sản; bộ tiêu chuẩn hành nghề môi giới bất động sản Việt Nam và bộ quy tắc đạo đức và ứng xử nghề nghiệp môi giới bất động sản Việt Nam.

Với bộ tiêu chuẩn và hệ thống tiêu chí đánh giá, chúng tôi kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản vận hành minh bạch hơn, sàng lọc những dự án kém chất lượng; đồng thời nâng cao trách nhiệm của các chủ thể tham gia.

Đây cũng đồng thời là công cụ tham chiếu cho cơ quan quản lý, nhà đầu tư và khách hàng; đồng thời là tiền đề để thị trường tiến gần hơn tới các chuẩn mực quốc tế, phù hợp với mục tiêu phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

PV: Với vai trò Hiệp hội đại diện cho các doanh nghiệp, ông có kiến nghị nào để thị trường tiếp tục phát triển?

TS. Nguyễn Văn Đính: Quốc hội và Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Tuy nhiên, hiện nay, mặt bằng lãi suất đã nhích lên. Chúng tôi kiến nghị ngành Ngân hàng không điều chỉnh tăng lãi suất với các dự án, hoạt động đầu tư đã ký hợp đồng vay vốn.

Với các dự án đó, khi đầu tư, chủ đầu tư đã tính toán chi phí, trong đó có chi phí lãi suất vay vốn và khả năng trả nợ. Nếu bây giờ ngân hàng điều chỉnh lãi suất tăng lên theo thị trường, theo mặt bằng lãi suất mới thì lập tức các doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn.

Doanh nghiệp khó khăn sẽ buộc phải tính toán để đẩy giá thành sản phẩm lên cao hơn. Như vậy sẽ đi ngược với chủ trương của Nhà nước là giảm giá bất động sản.

Do đó, chúng tôi lưu ý các doanh nghiệp bất động sản, cũng kiến nghị các ngân hàng không nên điều chỉnh tăng lãi suất với các hợp đồng cho vay vốn đã ký trước đó.

PV: Xin cảm ơn ông vì những trao đổi này!