Bất động sản công nghiệp sẽ dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng mới

Điểm đến chiến lược của dòng vốn FDI

Sự phát triển của bất động sản khu công nghiệp gắn chặt với nhu cầu ngày càng cao của nhà đầu tư và quá trình chuyển đổi mô hình tăng trưởng kinh tế. Thị trường đang chuyển từ cung cấp quỹ đất thuần túy sang các giải pháp tích hợp như nhà xưởng xây sẵn, kho vận hiện đại và hạ tầng số. Đến năm 2025, phân khúc nhà xưởng xây sẵn chiếm khoảng 30-35% giao dịch mới, giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian triển khai dự án và tối ưu chi phí đầu tư ban đầu.

Trong bối cảnh kinh tế thế giới tăng trưởng chậm lại, nhiều nền kinh tế lớn duy trì chính sách tiền tệ nới lỏng và gia tăng đầu tư cho công nghệ, đặc biệt là trí tuệ nhân tạo. Khu vực Đông Nam Á dần khẳng định vai trò là điểm tựa tăng trưởng mới, trong đó Việt Nam được dự báo tăng trưởng cao nhất khu vực, dao động từ 6,2-7,4%. Lợi thế về chi phí sản xuất, lực lượng lao động và hội nhập sâu rộng thông qua hơn 15 hiệp định thương mại tự do tiếp tục củng cố sức hút của Việt Nam.

Ở trong nước, 2025 là năm cuối thực hiện Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2021-2025, đồng thời diễn ra quá trình sắp xếp đơn vị hành chính và tinh gọn bộ máy. Việc Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực đã tháo gỡ nhiều điểm nghẽn pháp lý. Nguyên tắc định giá đất theo thị trường giúp nâng cao minh bạch, tạo thuận lợi cho bồi thường, giải phóng mặt bằng và triển khai các dự án khu công nghiệp quy mô lớn.

Dòng vốn FDI tiếp tục là động lực then chốt của thị trường. Năm 2025, vốn FDI thực hiện tại Việt Nam ước đạt khoảng 27,6 tỷ USD, mức cao nhất trong 5 năm, trong đó công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm hơn 80%. Ở cả hai miền Bắc và Nam, tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp duy trì trong khoảng 70-75%, riêng phân khúc nhà xưởng xây sẵn đạt trên 85%. Những con số này cho thấy bất động sản khu công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển theo chiều sâu, bền vững và chọn lọc hơn.

Giải bài toán quỹ đất sạch và áp lực xanh hóa

Bên cạnh những kết quả tích cực, thị trường bất động sản khu công nghiệp vẫn đối mặt không ít thách thức. Quỹ đất sạch tại các khu vực trọng điểm ngày càng khan hiếm, chi phí đầu tư hạ tầng tăng cao, trong khi yêu cầu về tiêu chuẩn môi trường và phát triển bền vững ngày càng khắt khe. Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư phải đổi mới mô hình phát triển, nâng cao chất lượng dự án thay vì mở rộng diện tích đơn thuần.

Theo đánh giá của PGS.TS. Nguyễn Thị Hà - Phó Viện trưởng Viện Kinh tế - Tài chính (Học viện Tài chính), hiện mô hình khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn chủ yếu phát triển theo hướng đa ngành, thiếu các khu chuyên sâu, sinh thái hoặc công nghệ cao quy mô lớn. Hiệu quả sử dụng đất và giá trị gia tăng còn dư địa cải thiện. Để nâng cao năng lực cạnh tranh, cần gắn phát triển khu công nghiệp với đô thị, dịch vụ và hệ sinh thái đổi mới sáng tạo, qua đó tạo sức hút bền vững cho dòng vốn đầu tư dài hạn.

Giai đoạn 2026-2030, thị trường được dự báo tiếp tục tăng trưởng nhờ xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu, mạng lưới hiệp định thương mại tự do rộng khắp và các dự án hạ tầng chiến lược. Việc sắp xếp lại đơn vị hành chính mở ra không gian phát triển mới, tạo điều kiện hình thành các cực tăng trưởng công nghiệp - logistics quy mô lớn, kết nối vùng hiệu quả hơn.

Tuy nhiên, triển vọng tích cực này cũng đi kèm áp lực cạnh tranh ngày càng gay gắt trong khu vực và tác động của các chính sách thuế quốc tế mới. Để tận dụng cơ hội, PGS.TS. Nguyễn Thị Hà cho rằng, Việt Nam cần tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, đẩy nhanh phát triển hạ tầng năng lượng, logistics và nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, đặc biệt trong các lĩnh vực công nghệ cao và trung tâm dữ liệu.

Về dài hạn, bất động sản khu công nghiệp Việt Nam đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, với trọng tâm chuyển từ mở rộng quy mô sang phát triển bền vững, xanh và số hóa. “Với sự đồng hành của chính sách điều hành linh hoạt và các chủ đầu tư chuyên nghiệp, phân khúc này sẽ tiếp tục là bệ đỡ quan trọng cho thu hút FDI, đồng thời trở thành động lực thúc đẩy công nghiệp hóa, hiện đại hóa và tăng trưởng kinh tế quốc gia”, PGS.TS. Nguyễn Thị Hà nhận định.