Thị trường văn phòng hạng A: Người thuê ngày càng kén chọn

Thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh: nguồn cung chững lại

Trong báo cáo mới nhất của JLL (tập đoàn dẫn đầu toàn cầu về bất động sản thương mại và quản lý đầu tư) cho thấy, không có nguồn cung mới gia nhập thị trường văn phòng hạng A tại TP. Hồ Chí Minh trong suốt quý I/2026, các tòa nhà có văn phòng cho thuê hiện hữu duy trì hoạt động cho thuê ổn định nhờ nhu cầu từ năm 2025.

Theo đó, tỷ lệ trống trung bình trên toàn thị trường chỉ giảm nhẹ từ 19,4% trong quý IV/2025 xuống 18,8% trong quý I/2026, và cao hơn đáng kể so với 16% trong quý I/2025.

Số liệu từ JLL cho thấy, đến quý I/2026, thị trường văn phòng hạng A tại TP. Hồ Chí Minh vẫn giữ nguyên tổng diện tích cho thuê là 663.613 m2. Dự án duy nhất dự kiến hoàn thành trong năm 2026 là The Kross với khả năng sẽ được bàn giao trong quý II/2026.

JLL đánh giá đây là tín hiệu tích cực trong bối cảnh các tòa nhà đã hoàn thành trong năm trước đang chờ để được lấp đầy, trước khi nguồn cung mới gia nhập thị trường.

“Điều này cũng cho phép chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược cho thuê và dịch vụ để phù hợp hơn với nhu cầu thực tế của người thuê,” ông Will Trần, Giám đốc Cho thuê Văn phòng, Công nghiệp & Logistics, JLL Việt Nam nhận định.

Một điểm đáng chú ý là sự phân hóa giữa các tòa nhà văn phòng cho thuê ngày càng rõ nét. Các tòa nhà văn phòng cao cấp với vị trí đắc địa tại trung tâm, chất lượng xây dựng tốt và quản lý chuyên nghiệp tiếp tục duy trì tỷ lệ lấp đầy cao trong khi các tòa nhà cũ hoặc ở vị trí kém thuận lợi phải đối mặt với áp lực cạnh tranh lớn hơn.

Giá chào thuê gộp văn phòng hạng A tại khu trung tâm TP. Hồ Chí Minh tăng nhẹ 1,1% so với cùng kỳ năm ngoái lên 64,7 USD/m2/tháng. Trong khi đó, giá chào thuê gộp tại khu vực ngoài trung tâm trung bình khoảng 36 USD USD/m2/tháng, giảm 0,6% so với cùng kỳ. Mức giá thuê này đưa TP. Hồ Chí Minh lọt top 5 thị trường có giá thuê ròng đắt nhất khu vực Châu Á Thái Bình Dương, chỉ xếp sau Hồng Kông, Singapore, Seoul và Tokyo.

JLL ghi nhận các tòa nhà tại trung tâm TP. Hồ Chí Minh tiếp tục thu hút các doanh nghiệp trong lĩnh vực tài chính, ngân hàng và tư vấn cao cấp, trong khi khu vực ngoài trung tâm ngày càng trở thành lựa chọn hấp dẫn cho các công ty công nghệ và startup tìm kiếm không gian rộng rãi với chi phí hợp lý hơn.

“Sự chênh lệch giá giữa khu vực trung tâm và ngoài trung tâm vẫn được duy trì ở mức gần gấp đôi, cho thấy người thuê vẫn sẵn sàng trả phí cao hơn cho lợi thế về vị trí, khả năng tiếp cận và uy tín thương hiệu,” ông Will Trần chia sẻ.

Do đó, Giám đốc Cho thuê Văn phòng, Công nghiệp & Logistics, JLL Việt Nam cho rằng các chủ đầu tư cần tập trung vào việc tạo ra giá trị thực sự cho người thuê thông qua không gian làm việc hiện đại, tiện ích đa dạng và trải nghiệm tổng thể để duy trì lợi thế cạnh tranh.

Thị trường văn phòng cho thuê hạng A tại Hà Nội đang dịch chuyển ra ngoài khu trung tâm. Ảnh minh họa: Thành Nguyễn

Thị trường Hà Nội: động lực đang dịch chuyển về phía Tây

Trái ngược với đầu cầu phía Nam, thị trường văn phòng cho thuê hạng A tại Hà Nội được nhận định sôi động hơn khi chuyển hướng phát triển đa cực và tập trung vào chất lượng.

Báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy, nguồn cung văn phòng hạng A tại Thủ đô đã tăng lên gần 1.740.000 m2 vào năm 2025 sau 10 năm phát triển và tăng nhanh hơn hạng B đã tạo cơ hội cho người thuê ở phân khúc cao cấp của thị trường.

Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận cho thuê, Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định, điều này cho thấy thị trường vẫn tương đối hạn chế về nguồn cung cao cấp nếu so với các thị trường trong khu vực nhưng vẫn tiếp tục thu hút người thuê đang tìm kiếm không gian làm việc chất lượng cao hơn.

Cũng theo ông Nguyễn Phước Thuận, người thuê ngày càng chọn lọc hơn, ưu tiên chất lượng, hiệu quả vận hành, chiến lược vị trí và các tiêu chuẩn đo lường phát triển bền vững ESG (Environmental - Môi trường, Social - Xã hội, Governance - Quản trị doanh nghiệp). Điều này đang làm thay đổi các quyết định thuê trên toàn thị trường.

Bên cạnh đó, Cushman & Wakefield Việt Nam ghi nhận một xu hướng cấu trúc quan trọng đối với thị trường văn phòng cho thuê hạng A tại Hà Nội là nguồn cung văn phòng đang dịch chuyển ra ngoài trung tâm.

Hiện nay, Hoàn Kiếm vẫn là khu trung tâm truyền thống của Hà Nội, nguồn cung văn phòng hiện nay đã phân bổ trên nhiều quận cũ, bao gồm Ba Đình, Đống Đa, Cầu Giấy và Tây Hồ. Trong đó, Ba Đình tập trung nhiều tòa nhà cao cấp, trong khi Cầu Giấy hiện chiếm tỷ trọng nguồn cung lớn nhất toàn thị trường.

Trong thời gian tới, Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng động lực phát triển của thị trường đang dịch chuyển mạnh hơn về phía Tây thành phố, với Starlake và tây Hồ Tây được kỳ vọng sẽ trở thành các cụm văn phòng lớn tiếp theo thu hút sự quan tâm đáng kể.

Một chuyển biến đáng chú ý nữa của thị trường văn phòng cho thuê hạng A tại Hà Nội là ngày càng nhiều văn phòng đạt chứng nhận xanh, giúp nâng cấp chất lượng văn phòng cho thuê tại Thủ đô; đồng thời tạo sự phân hóa rõ nét ở các phân khúc.

Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, trong thời gian tới, Hà Nội sẽ đón nhận một nguồn cung văn phòng cho thuê đáng kể trong vòng 3-5 năm tới, với hơn 120.000 m2 diện tích văn phòng mới dự kiến gia nhập thị trường mỗi năm và chủ yếu đến từ các dự án hạng A nằm ngoài khu trung tâm.