Tăng nguồn cung nhà ở xã hội, đẩy nhanh tiến độ giải ngân

Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/03/2023 về triển khai Chương trình 120.000 tỷ đồng cho vay lãi suất ưu đãi đối với chủ đầu tư, người mua nhà các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có nhiều văn bản chỉ đạo và hướng dẫn các ngân hàng thương mại (NHTM) triển khai chương trình bằng chính nguồn lực của các NHTM. Chương trình triển khai tối đa đến năm 2030 hoặc kết thúc sớm hơn nếu doanh số giải ngân đạt 120.000 tỷ đồng, quy mô chương trình hiện nay là 145.000 tỷ đồng với 9 NHTM tham gia (ngoài 4 NHTM Nhà nước gồm Vietcombank, VietinBank, Agribank, BIDV, còn có TPBank, VPBank, MB, HD Bank và Techcombank cũng đăng ký tham gia Chương trình, mỗi ngân hàng 5.000 tỷ đồng).

Đồng thời, NHNN đã phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức Hội nghị đẩy mạnh giải ngân Chương trình, tham gia Hội nghị về tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy triển khai các dự án nhà ở xã hội và chỉ đạo đẩy mạnh triển khai Chương trình do Thủ tướng Chính phủ chủ trì.

Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, NHNN đã có Công văn số 55/NHNN-TD ngày 3/1/2025 chỉ đạo các NHTM tham gia Chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư theo Nghị quyết 33/NQ-CP. Theo đó, các NHTM không phải tính dư nợ cho vay các đối tượng thuộc Chương trình cho vay nhà ở xã hội mà các NHTM đã đăng ký tham gia với NHNN (hiện nay là 145.000 tỷ đồng của 9 NHTM) để thực hiện Nghị quyết 33/NQ-CP của Chính phủ vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng hằng năm của các NHTM đã được NHNN thông báo; thời gian thực hiện chính sách này tối đa đến năm 2030 và doanh số cho vay không vượt quá số tiền mà NHTM đã đăng ký tham gia Chương trình.

Về lãi suất cho vay: Thời gian qua, NHNN đã thực hiện nhiều biện pháp, chỉ đạo các TCTD tiếp tục tiết giảm chi phí hoạt động, tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số và các giải pháp khác để phấn đấu hạ lãi suất cho vay. Do đó, kể từ khi triển khai Chương trình đến nay, NHNN đã 6 lần thông báo lãi suất theo hướng giảm dần. Lãi suất hiện nay đã giảm xuống còn 6,4%/năm đối với chủ đầu tư và 5,9%/năm đối với người mua nhà (thấp hơn lãi suất cho vay người mua nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP là 6,6%/năm).

Về kết quả giải ngân, theo NHNN, đến nay có 38/63 Ủy ban nhân dân tỉnh gửi văn bản hoặc công bố trên cổng thông tin điện tử về danh mục dự án tham gia Chương trình với tổng số khoảng 102 dự án trên toàn quốc. Đến ngày 31/5/2025, các NHTM đã cam kết cấp tín dụng khoảng 8.200 tỷ đồng cho các dự án, doanh số cho vay của các NHTM là khoảng 4.094 tỷ đồng trong đó cho chủ đầu tư là 3.464 tỷ đồng và người mua nhà là 630 tỷ đồng.

Ngoài ra, thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, NHNN đã có buổi làm việc với 9 NHTM nói trên để triển khai chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về nghiên cứu chương trình cho vay đối với người dưới 35 tuổi. Ngày 29/5/2025, NHNN đã có Công văn hướng dẫn các NHTM triển khai cho vay đối với người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội với mức lãi suất ưu đãi trong 15 năm. Các NHTM đã bắt đầu triển khai cho vay theo chương trình từ ngày 31/5/2025.

Về lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội đối với người dưới 35 tuổi: Lãi suất cho vay thấp hơn 2%/năm lãi suất cho vay trung dài hạn VND bình quân của 04 NHTM Nhà nước (Agribank, BIDV, Vietcombank và Vietinbank) trong 5 năm đầu vay vốn (kể từ ngày giải ngân đầu tiên). Lãi suất cho vay áp dụng từ ngày 1/7/2025 đến ngày 31/12/2025 là 5,9%/năm. Lãi suất cho vay thấp hơn 1%/năm lãi suất cho vay trung dài hạn VND bình quân của 04 NHTM Nhà nước (Agribank, BIDV, Vietcombank và Vietinbank) trong 10 năm vay vốn tiếp theo (kể từ ngày giải ngân đầu tiên).

Số lượng dự án nhà ở xã hội được công bố còn hạn chế

Mặc dù ngành Ngân hàng đã chủ động và sẵn sàng nguồn vốn vay, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận vốn vay nhưng kết quả giải ngân chương trình cho vay nhà ở xã hội vẫn chưa được như kỳ vọng, trong đó nguyên nhân chính là nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế.

Chương trình cho vay nhà ở theo Nghị quyết 33/NQ-CP để góp phần thực hiện Đề án đạt 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Tuy nhiên, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công xây dựng đạt 51% so với chỉ tiêu đặt ra tại Đề án. Thực tế số lượng dự án nhà ở được các tỉnh, thành phố công bố trong 03 năm qua còn hạn chế; đến nay mới có 38 tỉnh, thành phố công bố danh mục; nhiều địa phương hiện nay chưa có danh mục dự án. Trong khoảng 100 dự án được công bố thì có khoảng 28 dự án (chiếm khoảng 30%) chủ đầu tư không có nhu cầu vay vốn theo chương trình.

Các ngân hàng gặp khó khăn trong việc thẩm định và phê duyệt do các vướng mắc về pháp lý của dự án, thủ tục giải phóng mặt bằng, và tính tiền sử dụng đất. Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế, chưa đáp ứng đủ nhu cầu và tiêu chuẩn của các ngân hàng, khiến việc giải ngân gặp trở ngại. Hơn nữa, các NHTM triển khai chương trình này bằng chính nguồn lực của mình, từ nguồn tiền gửi và huy động từ dân cư, tổ chức. Do đó khi cho vay, ngân hàng cũng phải căn cứ vào các tiêu chí, quy định như với cho vay thông thường, đảm bảo an toàn vốn, cũng như đến đúng đối tượng, đảm bảo hiệu quả của chương trình.

Về phía cầu: người có nhu cầu về nhà ở xã hội năng lực tài chính còn hạn chế, khả năng trả nợ chưa cao do thu nhập thấp. Bên cạnh đó, tình hình kinh tế khó khăn, người dân ưu tiên các nhu cầu cấp bách, trang trải cuộc sống hơn là dành nguồn lực cho mua nhà. Chưa kể, một số dự án nhà ở xã hội ở xa trung tâm, chất lượng chưa đảm bảo nên không thu hút được khách hàng; Người mua không có nhiều lựa chọn đối với nhà ở xã hội phù hợp với nhu cầu của mình.

Trong khi đó, việc xây dựng nhà ở xã hội tại các khu công nghiệp để bán thì khó tiêu thụ hơn do không phù hợp với đặc điểm lao động của công nhân (không ổn định trong dài hạn), do đó, khó cho vay đối với các đối tượng này.

Cần chung tay gỡ vướng

Để tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình triển khai, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ, ngành, địa phương và các NHTM để tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh tiến độ giải ngân và tăng cường nguồn cung nhà ở xã hội.

Trước hết, để tăng nguồn cung nhà ở xã hội, các bộ, cơ quan cần khẩn trương triển khai các giải pháp đã được đề ra tại Nghị quyết 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 của Quốc hội về thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.

Bộ Xây dựng cần tiếp tục phối hợp với các địa phương rà soát đánh giá, nhu cầu của người dân tại các địa phương để có định hướng phát triển nhà ở phù hợp; rà soát các vướng mắc tại các dự án để có giải pháp tháo gỡ khó khăn để tăng nguồn cung nhà ở xã hội; phối hợp với các cơ quan xây dựng kế hoạch nhu cầu vốn tín dụng cụ thể đối với từng dự án nhà ở xã hội theo từng năm để các NHTM chủ động cân đối nguồn vốn để cho vay tránh lãng phí nguồn lực; đánh giá nhu cầu của người dân tại các địa phương là mua hay thuê nhà để xây dựng định hướng phát triển nhà ở xã hội phù hợp với nhu cầu.

Các bộ, ngành, chính quyền địa phương cần nghiên cứu để tăng quỹ đất, trong đó cần quy hoạch và dành quỹ đất phù hợp cho phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt tại các khu vực đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế; ưu tiên quỹ đất sạch, đã giải phóng mặt bằng, có hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh để đẩy nhanh tiến độ các dự án; khuyến khích các địa phương rà soát, điều chỉnh quy hoạch, bổ sung thêm quỹ đất cho nhà ở xã hội. Cần rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư, xây dựng, phê duyệt dự án nhà ở xã hội, áp dụng cơ chế một cửa, một cửa liên thông để giảm bớt phiền hà, thời gian đi lại cho chủ đầu tư và người dân, xây dựng quy trình, thủ tục rõ ràng, minh bạch, dễ hiểu để người dân có thể tiếp cận thông tin và thực hiện các thủ tục liên quan.

Đồng thời, chính quyền các địa phương cần tiếp tục rà soát, khẩn trương công bố danh mục các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư để các NHTM có cơ sở xem xét, cho vay. Bên cạnh đó cần ưu tiên bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở và quy hoạch sử dụng đất của địa phương trong từng thời kỳ. Đặc biệt đối với các địa phương có nhu cầu lớn về nhà ở hội cần nâng cao hơn nữa trách nhiệm trong việc rà soát, phát triển nhà ở xã hội; rà soát, thẩm định, công bố các dự án đáp ứng điều kiện tham gia Chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư theo Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/03/2023 của Chính

Mặt khác, ở tầm vĩ mô, ngoài nguồn vốn từ các NHTM (chủ yếu là vốn huy động ngắn hạn, trong khi cho vay bất động sản và nhà ở thường có kỳ hạn dài, sẽ tạo áp lực cho các NHTM trong cân đối nguồn vốn và thanh khoản), cần đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư cho phát triển nhà ở xã hội, huy động vốn từ nhiều nguồn bao gồm Ngân sách nhà nước, trái phiếu chính phủ, vốn đầu tư của doanh nghiệp, vốn đầu tư nước ngoài... Cần có chính sách khuyến khích các doanh nghiệp tham gia đầu tư vào nhà ở xã hội thông qua các chính sách ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nghiên cứu, áp dụng các hình thức tài chính đa dạng như cho thuê, cho thuê mua, quỹ tiết kiệm nhà ở.