Doanh nghiệp bất động sản thích ứng với hành lang pháp lý mới

Kỳ vọng tích cực từ hành lang pháp lý mới

Theo Trung tâm phân tích Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS), pháp lý là nguyên nhân chủ đạo khiến nhiều dự án bất động sản bị đình trệ trong vài năm qua. Đặc thù thủ tục bất động sản được quy định trên nhiều bộ luật, có sự chồng chéo, mâu thuẫn nhau, đặc biệt ở các quy định về đấu thầu, đấu giá dự án; phê duyệt tiền sử dụng đất; công nhận chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư.

Luật Nhà ở năm 2023 đã chính thức được Quốc hội thông qua vào tháng 11/2023 và sẽ có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2025. Trong đó, nhiều nội dung quan trọng được bổ sung, kế thừa và quy định chi tiết hơn so với các quy định của Luật Nhà ở năm 2014.

Luật Nhà ở sửa đổi trọng tâm hỗ trợ các dự án nhà ở xã hội (NOXH) và dự án cải tạo chung cư cũ - phân khúc dự án có tính khả thi nhất trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung tại đô thị lớn. VCBS đánh giá xu hướng tăng cường hiện diện của các chủ đầu tư lớn trong các dự án NOXH khi lợi ích kinh tế các dự án trên được gia tăng, vừa đáp ứng tốt nhu cầu thị trường, vừa có thể tạo dựng hình ảnh doanh nghiệp, dành được lợi thế khi tham gia các dự án nhà ở thương mại.

Song song với đó, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 cũng đã được Quốc hội thông qua trong tháng 11/2023, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025. Theo đó, Luật sửa đổi toàn diện mục 1, chương IX về điều tiết thị trường bất động sản, làm rõ nội hàm các chính sách nhằm giải quyết các vấn đề mất cân đối của thị trường.

Theo đó, các doanh nghiệp có nguồn lực, năng lực hạn chế, dựa vào chiến thuật “tay không bắt giặc”, phân lô bán nền, lập quy hoạch dự án để bán nhà trên giấy hoặc chuyển nhượng dự án sẽ gặp khó khăn theo quy định mới. Đây cũng là cơ chế “sàng lọc”, giúp doanh nghiệp có tài chính khỏe và có khả năng huy động vốn trong phát triển dự án.

Đối với Luật Đất đai năm 2024 (được thông qua vào tháng 1/2024, có hiệu lực từ 1/1/2025), Luật đã tạo điều kiện để thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả.

Bộ Luật mới này giúp tháo gỡ một số vướng mắc, mâu thuẫn quan trọng trong quy định hiện hành; đẩy nhanh quy trình chuẩn bị pháp lý và mặt bằng tại các dự án, đồng thời giảm thiểu rủi ro pháp lý khi thanh tra dự án. Luật cũng tạo điều kiện cho các doanh nghiệp chuyển nhượng bớt dự án để tái cấu trúc khi đang tắc nghẽn dòng tiền hoặc suy giảm nguồn lực tài chính.

Tuy nhiên, thị trường sẽ cần chờ thêm những hướng dẫn cụ thể hoặc tháo gỡ từ các nghị định, thông tư để đánh giá rõ hơn. Các doanh nghiệp sẽ phải thích ứng với điều kiện khắt khe hơn trong việc thực hiện dự án. Như vậy, các doanh nghiệp có quy mô lớn, đủ nguồn lực phát triển các dự án khu đô thị đầy đủ hạ tầng tiện ích, có năng lực tài chính để thực hiện đấu giá, đấu thầu dự án sẽ có cơ hội “vươn mình” xa hơn.

Sàng lọc cơ hội từ các doanh nghiệp “khỏe mạnh”

Việc sửa đổi và ban hành 3 bộ luật lớn về bất động sản trong cùng một thời điểm là việc chưa có tiền lệ, giúp tránh được tình trạng không thống nhất về cùng một quy định giữa các bộ luật (đã từng xảy ra trong giai đoạn điều chỉnh bộ Luật 2013-2014).

Trong bối cảnh đó, VCBS đã đưa ra khuyến nghị cho một số mã cổ phiếu gồm: VHM của CTCP Vinhomes; KDH của CTCP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền; NLG của CTCP Đầu tư Nam Long; DXG của CTCP Tập đoàn Đất Xanh; TCH của CTCP Đầu tư dịch vụ Tài chính Hoàng Huy và TAL của CTCP Đầu tư bất động sản Taseco.

Đối với CTCP Vinhomes, ngoài nền tảng tài chính khỏe mạnh và vị thế vượt trội trong tham gia đấu thầu phát triển dự án mới tại các khu vực trọng điểm, còn được ưu tiên bởi các chính quyền địa phương khi thu hút đầu tư cho các khu vực đô thị, hành chính mới của thành phố.

Tốc độ bán hàng, quay vòng vốn nhanh và khả năng tạo giá trị gia tăng tốt cho quỹ đất khi các dự án Vinhomes đạt hiệu quả cao trong việc tái xác lập mặt bằng giá và nâng tầm thị trường bất động sản trong khu vực.

Các dự án khu đô thị lấn biển (Vinhomes Cần Giờ và Vinhomes Hạ Long Xanh) đặc biệt được hưởng lợi trong hệ thống luật mới khi quy định hành lang pháp lý cho hình thức đô thị lấn biển. Bên cạnh đó, thời điểm giao đất sẽ được đẩy sớm và xác định tiền sử dụng đất khu vực lấn biển, qua đó giúp giảm chi phí đáng kể cho doanh nghiệp.

Về các dự án của Khang Điền, doanh nghiệp này đã hoàn thành các thủ tục pháp lý trước khi mở bán. Vào tháng 11/2023, Khang Điền đã chính thức mở bán dự án Privia (quy mô 1.043 căn hộ) và tỷ lệ hấp thụ ở mức cao, hơn 90%....

VCBS nhận định, CTCP Đầu tư Nam Long là một trong số các công ty bất động sản có năng lực tài chính tốt và có thể tồn tại được qua giai đoạn khó khăn của thị trường. Mặc dù thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn trong năm 2023 nhưng Nam Long vẫn ghi nhận doanh số bán hàng hơn 3.000 tỷ đồng. Các dự án của Nam Long đều là quỹ đất sạch nên sẽ không chịu nhiều ảnh hưởng khi Luật Đất đai có hiệu lực. Các dự án của công ty này đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý và đã đến giai đoạn xây dựng và mở bán.

Tương tự, hầu hết các dự án của CTCP Tập đoàn Đất Xanh cũng đều có quỹ đất sạch và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Đất Xanh có thể vẫn sẽ gặp phải áp lực thanh toán nợ gốc và chi phí lãi vay trong năm 2024 với dư nợ hơn 5.600 tỷ đồng, trong đó có 1.500 tỷ đồng dư nợ trái phiếu.

Đối với CTCP Hoàng Huy, các dự án trọng điểm của Công ty này sở hữu lợi thế lớn về giá vốn trong điều kiện pháp lý nhờ quỹ đất được đối ứng từ dự án BT. Các dự án của Công ty đã hoàn thành quyết toán giá trị quỹ đất đối ứng và bàn giao cho doanh nghiệp.

Thêm vào đó, nguồn lực tài chính dồi dào và tỷ lệ nợ vay rất thấp giúp cho Hoàng Huy không phụ thuộc vào hình thức bán nhà hình thành trong tương lai. Công ty này có nhiều lợi thế khi tham gia đấu thầu các dự án bất động sản tại TP. Hải Phòng nhờ sự khỏe tài chính tốt và năng lực phát triển dự án đã được chứng minh cùng lợi thế hồ sơ năng lực đảm bảo tiến độ tốt.