Giữa muôn trùng vây, doanh nghiệp bất động sản đang ứng phó ra sao?

Theo báo cáo nghiên cứu của Dat Xanh Services, trong cuộc khủng hoảng gần nhất vào năm 2009, để vượt qua khủng hoảng, doanh nghiệp ngành địa ốc đã chủ động tái cấu trúc danh mục đầu tư theo hướng chú trọng các dự án đang thực hiện đúng tiến độ và có tiềm năng thu hồi vốn nhanh.

Chật vật "xoay tiền"

Nhiều doanh nghiệp cũng hướng dòng vốn vào phân khúc nhà ở thực, trong đó chú trọng phát triển các sản phẩm chung cư/căn hộ tầm trung, bình dân để phục vụ nhu cầu của đại đa số người dân. Bên cạnh đó là tích cực mua bán và sáp nhập (M&A) để mở rộng quỹ đất sạch, chuẩn bị cho chu kỳ phục hồi.

Đến năm 2022, trước nguy cơ “đổ vỡ” vì bị siết tín dụng và áp lực trái phiếu đáo hạn, các giải pháp tương tự cùng những chiêu thức mới được phía doanh nghiệp đưa ra để ứng phó. Nổi bật nhất là các chính sách bán hàng độc đáo như ưu đãi lớn khi thanh toán nhanh, chiết khấu "khủng", hỗ trợ lãi suất...

Đặc điểm chung của các đợt siêu khuyến mãi, với những gói chiết khấu lên tới 30-50% giá trị sản phẩm thường được các chủ đầu tư tung ra trong thời gian ngắn và số lượng có giới hạn. Nhờ cách thức này, các doanh nghiệp đã xả được số lượng không nhỏ “hàng tồn giá cao”.

Một số phản ứng của chủ đầu tư ứng phó với khủng hoảng thị trường bất động sản (Nguồn: Datxanh Services)

Bên cạnh đẩy mạnh “chiều khách” để bán hàng, các doanh nghiệp cũng tăng cường hợp tác với các quỹ đầu tư quốc tế. Cải thiện dòng tiền thông qua mô hình kinh doanh chia nhỏ bất động sản, cầm cố cổ phiếu của các lãnh đạo doanh nghiệp, vay tiền mặt từ các kênh không chính thống...

Đơn cử như trong xu hướng tăng cường hợp tác với các quỹ đầu tư quốc tế, điển hình có thể kể đến thương vụ hợp tác giữa Danh Khôi Group và Tập đoàn Tokyu Corporation tại dự án The Mekari với giá trị hợp đồng lên tới 1.000 tỷ đồng từ tháng 8/2022.

Trước đó, vào tháng 6/2022, Warburg Pincus (Hoa Kỳ) đã rót 250 triệu USD vào phân khu Tropicana - dự án Novaworld Hồ Tràm của Novaland. Đây được đánh giá nằm trong top 5 thương vụ giao dịch lớn nhất ngành bất động sản châu Á trong tháng đầu năm 2022.

Chủ động đón “bão”

Cùng với đa dạng kênh huy động vốn, các doanh nghiệp có tiềm lực mạnh cũng đang tận dụng thời cơ đẩy mạnh hoạt động M&A nhằm mở rộng quỹ đất, chuẩn bị cho chu kỳ hồi phục.

Minh chứng là thời gian qua, hoạt động phát triển quỹ đất vẫn diễn ra sôi động. Đa phần bên mua là các chủ đầu tư có tài chính mạnh, giai đoạn này còn có thêm sự góp mặt của các “cá mập” nước ngoài, “bung” tiền mặt thu gom các quỹ đất sạch.

Cụ thể, theo báo cáo của Dat Xanh Services, hoạt động thâu tóm quỹ đất diễn ra mạnh mẽ ở cả 3 miền. Miền Bắc với sự hiện diện của các tên tuổi lớn như Đất Xanh Group, CapitaLand, KeppelLand, Kita group…

Trong đó, thương vụ đình đám nhất là Đất Xanh mua lại 4 phân khu cao tầng của dự án đại đô thị Vinhomes Star City tại Thanh Hóa, với tổng cộng 11 tòa nhà. Dự án này có tên thương mại là DXH Diamond Boulevard sẽ được mở bán vào năm 2023, dự kiến cung cấp ra thị trường 4.500 căn hộ.

Ở phía Nam, có sự hiện diện của loạt tên tuổi như Novaland, DIC Corp, GamudaLand, Khang Điền, DXG… Trong đó nổi bật có dự án DIC Victory City tổng diện tích hơn 83 ha tại Hậu Giang, Quỹ đất DXG tại Đồng Nai với tổng quy mô 152 ha, hay GamudaLand mua lại dự án Uni Galaxy trị giá gần 1.300 tỷ đồng…

Các giải pháp ứng phó là cần thiết khi thị trường dự báo còn khó khăn kéo dài hết năm 2023.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng đang tập trung cải thiện chất lượng sản phẩm, phục vụ nhu cầu ở thật của khách hàng. Các hoạt động mở bán hạn chế hơn, triển khai thận trọng, thăm dò thị trường. Một điểm mới là thời gian qua, hàng loạt doanh nghiệp cùng đầu tư vào nhà ở xã hội, đang tạo nên bức tranh đa màu sắc, mang lại nhiều kỳ vọng cho phân khúc này.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định, trong đầu tư nhà đất, khi giá tăng từ 50 - 70% chỉ trong vòng trên dưới 1 năm, nhà đầu tư không quan tâm đến giá trị sử dụng mà chỉ chăm chăm mua giá cao để bán giá cao hơn, thì thị trường đã tới giai đoạn "nguy hiểm".

Vì vậy, việc nhiều doanh nghiệp địa ốc có động thái điều chỉnh dòng tiền, cơ cấu lại danh mục sản phẩm theo hướng phù hợp với tài chính của đại đa số người mua nhà ở thực là một bước đi quan trọng giúp cân bằng và ổn định lại thị trường. Tuy nhiên, để làm được điều này là không dễ, vì ở phía trước còn nhiều thách thức đang chờ doanh nghiệp.

Đầu tiên là sức ép thanh lọc, chiến dịch xử lý sai phạm tăng cường, nhiều doanh nghiệp rời thị trường. Thứ hai là khó khăn vì bối cảnh kinh tế, địa chính trị thế giới nhiều rủi ro, lạm phát tiếp tục tăng cao. Thứ ba là khách hàng ưu tiên tích trữ tiền mặt, thị trường vẫn "đóng băng". Thứ tư là lãi suất tăng, hạn chế "room" tín dụng, khách mua ở thật khó tiếp cận vốn vay.

Có thể thấy, trong bối cảnh khó khăn chung của kinh tế toàn cầu, hầu hết lĩnh vực đều đang lâm vào thế khó, hàng loạt các vụ sa thải nhân viên thời gian qua là minh chứng rõ ràng nhất. Với bất động sản, Nhà nước cần có chính sách linh hoạt, tăng cường thanh tra, đẩy mạnh nhà ở xã hội, cân bằng nguồn cung, điều tiết thị trường.

Còn về phía chủ đầu tư, theo chuyên gia, các đơn vị cần tái cấu trúc theo hướng linh hoạt, tinh gọn bộ máy, nắm bắt tốt thời cơ. Với nhà đầu tư thì cần thận trọng, tìm kiếm cơ hội "săn" giá tốt, tái định vị, nâng cao kỹ năng, kiến thức và đặc biệt là không sử dụng đòn bẩy tài chính mù quáng.

Hiến Nguyễn