Doanh nghiệp khai thác chợ Bến Thành mục tiêu giảm lãi, chật vật thoái vốn các khoản đầu tư

Nhiều bất động sản chờ tháo gỡ pháp lý

ĐHĐCĐ thường niên năm 2024 của CTCP Thương mại Dịch vụ Bến Thành (Bến Thành TSC, HOSE: BTT) thông qua kế hoạch và nội dung quan trọng hướng đến giai đoạn 5 năm tiếp theo.

Năm 2024, lãnh đạo BTT nhận định việc thắt chặt chi tiêu cũng như gia tăng chi phí đầu vào do lạm phát sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động kinh doanh; đặc biệt là lĩnh vực bất động sản và đầu tư tài chính đang triển khai. Tuy nhiên, mảng bán lẻ được dự báo sẽ cải thiện.

BTT cho biết sẽ tiếp tục hoàn thành pháp lý đối với các khu đất đã được nhà nước gia hạn thời gian thuê đất thành công; bám sát cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hoàn thiện pháp lý đầu tư; tái cơ cấu danh mục đầu tư tài chính.

Trước bối cảnh đó, Doanh nghiệp khai thác chợ Bến Thành hướng đến tổng doanh thu năm nay đạt gần 249 tỷ đồng, tăng nhẹ 3% so với thực hiện năm ngoái nhưng lãi trước thuế chỉ còn hơn 52 tỷ đồng, giảm 16%.

Kế hoạch lợi nhuận giảm chủ yếu do năm ngoái, BTT phát sinh khoản hoàn nhập dự phòng tổn thất đầu tư tại Đầu tư Thịnh Vượng do thay đổi cơ sở trích lập dự phòng từ trích lập theo giá trị cổ phần được xác định theo chứng thư thẩm định giá sang trích lập theo Thông tư 48 của Bộ Tài chính.

Còn năm 2024 sẽ không phát sinh khoản thu nhập này mà Công ty dự kiến tiếp tục trích lập dự phòng 8.3 tỷ đồng tổn thất đầu tư tài chính tại Đầu tư Thịnh Vượng, đồng thời phát sinh trích lập dự phòng nợ phải thu khó đòi đối với khoản hỗ trợ vốn của BTT cho CTCP Du lịch Bến Thành – Non Nước đã quá hạn thanh toán, dự kiến số tiền 3 tỷ đồng.

Quý 1, tổng doanh thu BTT ghi nhận hơn 67 tỷ đồng, cải thiện 17% so với cùng kỳ nhưng lãi ròng đi ngang 12.7 tỷ đồng, thực hiện 27% mục tiêu doanh thu và 24% kế hoạch lãi trước thuế.

BKS kiến nghị lãnh đạo Công ty tiếp tục tìm kiếm giải pháp tháo gỡ thủ tục pháp lý dự án tại 152-154 Võ Văn Kiệt, quận 1, TPHCM để có thể khai thác lợi thế mặt bằng hiệu quả cao hơn. Tương tự đối với khách sạn tại 220 – 226 Lê Thánh Tôn và 16 khu đất đã được UBND TPHCM gia hạn thời hạn thuê đất.

Ngoài ra, BKS cũng cho rằng BTT nên khai thác hiệu quả, gia tăng tỷ lệ lấp đầy và giảm thiểu thời gian trống của bất động sản cho thuê; triển khai áp dụng bộ quy trình vận hành và áp dụng công nghệ trong việc quản lý bán hàng cho hoạt động kinh doanh bán lẻ tại cửa hàng Tân Định và cửa hàng Thái Bình; nghiên cứu đa dạng hóa các kênh bán hàng, tìm kiếm thêm cơ hội kinh doanh khi hệ thống nhà ga Metro khu vực chợ Bến Thành đi vào hoạt động.

BKS đề nghị lãnh đạo xem xét có phương án thu hồi khoản hỗ trợ vốn đã quá hạn tại Đầu tư Thịnh Vượng và Bến Thành – Non Nước.

Cần thêm 187 tỷ đồng cho 5 năm tiếp theo

BTT dự phóng doanh thu hàng hóa, dịch vụ của công ty mẹ khoảng 245 tỷ đồng vào năm 2028, tăng gần 40% so với thực hiện năm 2023 nhưng lãi trước thuế chỉ đi ngang, hơn 59 tỷ đồng. Nhu cầu vốn cho giai đoạn 2024-2028 dự kiến khoảng 187 tỷ đồng; trong đó 134 tỷ đồng sẽ vay từ tổ chức tín dụng, phần còn lại từ vốn tự có.

Cụ thể, Công ty cần khoảng 126 tỷ đồng để đầu tư dự án khách sạn tại 220 – 226 Lê Thánh Tôn; 29 tỷ đồng góp thêm vào Bến Thành – Non Nước và làm tăng 75% vốn điều lệ; 26 tỷ đồng đóng góp chỉnh trang chợ Bến Thành theo chủ trương xã hội hóa của UBND thành phố; 6 tỷ đồng xây dựng bộ nhận diện thương hiệu và cơ sở vật chất tại chợ Bến Thành.

Nếu BTT chỉ dành một phần vốn trong các năm tới để chia lại cho các cổ đông; hoặc nếu Công ty thoái vốn thành công tại các doanh nghiệp góp vốn; hoặc nhận trước tiền cọc từ khách hàng cho việc sử dụng tài sản hình thành trong tương lai đối với dự án 220 – 226 Lê Thánh Tôn, thì nguồn vốn tự có để thực hiện đầu tư có thể sẽ tăng lên.

Trước năm 2028, vốn điều lệ BTT dự kiến sẽ có 2 đợt thay đổi để đạt 322 tỷ đồng, tăng thêm 187 tỷ đồng so với hiện tại. Đợt 1 là sau khi được ĐHĐCĐ thường niên năm 2025 thông qua để tăng vốn từ 135 tỷ đồng lên 260 tỷ đồng, từ thặng dư vốn cổ phần và lợi nhuận chưa phân phối. Sau ĐHĐCĐ thường niên năm 2027, vốn điều lệ có thể lên 322 tỷ đồng, lấy từ quỹ đầu tư phát triển.

Tuy nhiên, kế hoạch 5 năm tới có thể bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố được BTT nêu khá chi tiết. Đầu tiên là đến từ việc sửa chữa chỉnh trang chợ Bến Thành, chia làm 2 giai đoạn.

Giai đoạn 1, chợ sẽ được cải tạo hệ thống thoát nước, điện; thay mới hệ thống PCCC; lát lại nền chợ với kinh phí khoảng 45 tỷ đồng. Ở giai đoạn sau đó, khu chợ sẽ được cải tạo phía bên ngoài và phần mái với kinh phí khoảng 95 tỷ đồng.

Dự kiến BTT sẽ góp 8.3 tỷ đồng cho giai đoạn 1 và 17.6 tỷ đồng cho giai đoạn 2, chiếm 18.5% tổng chi phí cải tạo, sửa chữa chợ; được phân chia theo tỷ lệ diện tích 978m2/5,276m2. Chi phí này sẽ được phân bổ trong vòng 7 năm kể từ năm 2025.

Thứ hai là tiền thuê điểm kinh doanh đóng cho ban quản lý tại các chợ chưa bao gồm tiền thuê đất, nên khả năng Công ty sẽ bị truy thu số tiền này. Thứ ba, giai đoạn 2027-2028, doanh thu dịch vụ cho thuê bất động sản sẽ giảm do dự kiến thực hiện dự án tại 220 – 226 Lê Thánh Tôn; và cuối cùng là khi Công ty chia hết lợi nhuận sau thuế hàng năm.

Thêm người từ Café Katinat

Đại hội lần này của BTT bầu mới 5 Thành viên HĐQT, trong đó có 1 Thành viên độc lập và 3 Thành viên BKS cho nhiệm kỳ 2024 – 2029.

Về HĐQT, Chủ tịch HĐQT Nguyễn Việt Hòa, Thành viên độc lập HĐQT Trương Nguyễn Thiên Kim là những cái tên cũ tiếp tục tại vị. 3 cái tên mới gồm ông Phạm Hoàng Liêm, bà Bùi Thị Thu Thủy đảm nhận vai trò Thành viên HĐQT, còn bà Nguyễn Thị Tường Nga làm Thành viên độc lập HĐQT.

Bà Hoàng Thanh Hải và ông Nguyễn Hoàng Anh vẫn sẽ làm Trưởng BKS và Thành viên BKS. Người mới là bà Lê Bân Bân (sinh năm 2000), từng làm chuyên viên đầu tư tại CTCP Café Catinat – nơi bà Thiên Kim đang làm Thành viên HĐQT kiêm Tổng Giám đốc.

Trước đó, cựu Thành viên độc lập HĐQT Lê Ngọc Khánh và cựu Thành viên BKS Võ Thị Minh Ngân lần lượt phụ trách vai trò Thành viên HĐQT kiêm Phó Tổng Giám đốc và Phó Giám đốc Tài chính tại Café Katinat.

Liên tục chào bán vốn nhưng bất thành

Giai đoạn 2019-2024, đại dịch COVID-19 tác động không nhỏ đến các khoản đầu tư tài chính dài hạn của BTT vào các doanh nghiệp, khiến giá trị giảm sút do hoạt động kinh doanh bị ảnh hưởng; cụ thể là tại CTCP Dịch vụ Vĩnh Lộc – Bến Thành, CTCP Du lịch Bến Thành – Non Nước, CTCP Bến Thành – Mũi Né và CTCP Đầu tư Thịnh Vượng.

Tổng số tiền đầu tư của BTT tại công ty con, công ty liên kết và các đơn vị đầu tư khác tính đến cuối năm 2023 đạt 160 tỷ đồng, chiếm 34% tổng tài sản. Công ty vẫn chưa được nhận cổ tức, lợi nhuận được chia từ các doanh nghiệp được đầu tư trực tiếp, ngoại trừ công ty con Công ty TNHH Bến Thành Sun Ny.

BTT đã thực hiện chào bán cạnh tranh 2 lần để thoái vốn tại Đầu tư Thịnh Vương nhưng không thành công do không có nhà đầu tư đăng ký mua dù giá khởi điểm đã giảm xuống chỉ còn khoảng 4,300 đồng/cp. Mức giá của lần đầu tiên là hơn 5,800 đồng/cp.

Mức giá rẻ này một phần có lẽ đến từ việc Đầu tư Thịnh Vượng còn đang tranh chấp hợp đồng tín dụng với Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank, HOSE: EIB) trong một vụ kiện mà tài sản thế chấp là toàn bộ nguồn thu, lợi ích phát sinh từ việc khai thác và sử dụng Lam Sơn Square.

Còn việc thoái vốn tại Vĩnh Lộc – Bến Thành sẽ được thực hiện vào thời điểm thích hợp. BTT trước đó đã cố gắng bán quyền mua cổ phiếu công ty này nhưng cũng không có người quan tâm. Hiện Vĩnh Lộc – Bến Thành đang trong quá trình đầu tư, xây dựng nên chưa đi vào hoạt động kinh doanh và liên tục báo lỗ những năm qua.