Vốn ngoại chảy vào địa ốc vướng nút thắt cổ chai

Với dòng tiền 'không đáy', các nhà đầu tư nước ngoài đang chớp cơ hội đẩy mạnh thâu tóm dự án bất động sản. Cơ hội mở ra, tuy nhiên, những vướng mắc về pháp lý, cùng bài toán quỹ đất khiến tham vọng của khối ngoại không dễ thành hiện thực.

Trong bối cảnh thị trường gặp khó, dòng vốn ngoại từ mua bán, sáp nhập (M&A) được kỳ vọng sẽ trở thành “lối thoát hiểm”, giúp các doanh nghiệp địa ốc hồi phục. Các kết quả thăm dò cũng chỉ ra số lượng nhà đầu tư ngoại quan tâm tới các dự án tại Việt Nam đang tăng mạnh.

Nan giải “bài toán” quỹ đất

Đơn cử, báo cáo của VARS cho thấy, nhóm các nhà đầu tư từ Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan (Trung Quốc), Nhật Bản, Malaysia... đang hoạt động rất tích cực, với ưu tiên tìm hiểu về những dự án pháp lý sạch, vị trí đẹp, tiềm năng trong tương lai, và giá bán giảm 10%-20%.

Thực tế cũng chỉ ra hàng loạt thương vụ M&A tỷ đô đã được thực hiện trong nửa đầu năm 2023. Mới nhất là vụ Keppel Land thông báo chi 1.230 tỷ để thâu tóm 65% cổ phần của doanh nghiệp sở hữu một trung tâm thương mại tại Hà Nội.

Dòng vốn ngoại chảy vào thị trường bất động sản vẫn gặp không ít trở ngại về pháp lý (Ảnh minh họa: HN).

Cơ hội rõ ràng đang mở ra với nhà đầu tư nước ngoài, tuy nhiên, theo chuyên gia thời thế đã thay đổi, nội lực của các doanh nghiệp trong nước cũng như các vướng mắc về pháp lý, quỹ đất khiến tham vọng “một mình một ngựa” của khối ngoại không dễ thành hiện thực.

Bà Đặng Hoa Quỳnh, đại diện Ocean Capital tại Việt Nam, đơn vị hàng đầu tư vấn về quỹ đất, cho hay các nhà đầu tư ngoại mới gia nhập thị trường Việt Nam đều ưu tiên phát triển dự án tầm trung, hướng đến đối tượng người mua nhà ở thực, tức mức giá căn hộ bán ra khoảng 45 - 50 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, trong bối cảnh quỹ đất tại trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM đã gần như cạn kiệt hoặc giá đội lên quá cao, các doanh nghiệp nước ngoài cũng cùng chung xu hướng dạt ra vùng ven. Tuy nhiên, họ yêu cầu quỹ đất sạch, không quá xa để đảm bảo hiệu quả kinh doanh.

Yêu cầu là thế, nhưng để săn được quỹ đất sạch, nằm trong bán kính 20 - 25 km so với trung tâm, theo bà Đặng Hoàng Quỳnh, là điều không hề dễ dàng trong thời điểm hiện tại. Điển hình như một miếng đất 7.000 m2 ở TP Thủ Đức được chủ đất rao giá 600 tỷ đồng.

“Dựa trên quy hoạch và mức giá căn hộ dự kiến khoảng 45 triệu đồng/m2, chủ đầu tư có thể thu về hơn 1.300 tỷ đồng. Trong khi đó, chi phí xây dựng vào khoảng 600 tỷ đồng, cộng với giá đất thì doanh nghiệp không còn lợi nhuận. Quỹ đất đang bài toán khó với các nhà phát triển dự án”, bà Quỳnh chia sẻ.

Chờ gỡ vướng về cơ chế

Ngay cả khi vượt ra khỏi bán kính 20 - 25 km với khu vực lõi trung tâm, quỹ đất vẫn là “bài toán” nan giải với các nhà đầu tư nước ngoài. Bởi giá đất các tỉnh vùng ven hiện cũng đang bị hét giá “trên trời”.

Đơn cử, theo DKRA, giá đất nền tại một dự án mở bán nửa đầu năm 2023 ở Đồng Nai đã lên đến 74,1 triệu đồng/m2. Tại Long An và Bình Dương, nơi chiếm đến 74% nguồn cung mới, giá bán cao nhất ở mức lần lượt là 36,3 và 58 triệu đồng/m2. Điều đáng nói, giá đất sạch vẫn đang tiếp tục tăng.

Không chỉ gặp khó về quỹ đất sạch, hàng loạt tồn tại, hạn chế về chuyển nhượng dự án cũng đang gây trở ngại rất lớn cho nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình M&A thời gian qua.

Theo Bộ KH&ĐT, 7 tháng đầu năm 2023, bất động sản tiếp tục đứng thứ hai về thu hút FDI, với tổng vốn đầu tư hơn 1,6 tỷ USD, chiếm gần 10% tổng vốn đầu tư đăng ký. Đã có 48 quốc gia, vùng lãnh thổ đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh địa ốc, dẫn đầu là Singapore, tiếp theo là Hàn Quốc, Nhật Bản...

Trong báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 mới đây, Bộ Xây dựng chỉ rõ các vấn đề còn vướng mắc, chưa có sự thống nhất của pháp luật kinh doanh bất động sản với pháp luật về đầu tư trong thủ tục chuyển nhượng dự án.

Đơn cử, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư 2020 đang “va nhau”.

Cùng với đó, Luật chưa phân định rõ giữa chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản với chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng, dự án đầu tư xây dựng để sản xuất…

Trong đó, một vấn đề rất đáng được quan tâm là quy định, cơ chế bảo vệ quyền lợi khách hàng hoặc các bên có liên quan trong chuyển nhượng dự án chưa phù hợp.

Trước những bất cập hiện tại, giới chuyên gia cùng nhiều doanh nghiệp đề xuất “nới” điều kiện chuyển nhượng dự án. Mới đây, HoREA đã có văn bản kiến nghị cho phép áp dụng cơ chế thí điểm chuyển nhượng dự án, một phần dự án theo Khoản 1 Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14.

Cụ thể, chủ đầu tư được chuyển nhượng dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan có thẩm quyền, đồng thời đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước.

Trường hợp bên chuyển nhượng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm, nghĩa vụ thực hiện tiếp nghĩa vụ tài chính này. Điều này vừa bảo đảm quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, vừa tạo được dòng tiền cho thị trường vượt khó.

Ở góc nhìn chuyên gia, bà Diệu Thảo, tư vấn pháp chế của SunLand cũng cho rằng về bản chất, việc chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa nhà đầu tư mới và cũ, không gây ảnh hưởng tới khách hàng và Nhà nước. Do đó, nên cho phép chuyển nhượng trong trường hợp dự án chậm tiến độ, và để chủ đầu tư mới tiếp tục thực hiện những nghĩa vụ mà chủ đầu tư cũ chưa hoàn thành.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhấn mạnh: “Để dòng vốn ngoại được thông suốt, hiệu quả thì cần cơ chế cho phép chủ đầu tư dự án không đủ nguồn lực được chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án, với điều kiện tối thiểu là hoàn thành giải phóng mặt bằng”. Cùng với đó, chuyên gia cũng đề xuất cần có một kênh xúc tiến đầu tư bất động sản chuyên biệt để kết nối, hỗ trợ các đối tượng tham gia thị trường.

Hưng Nguyên