Vẫn chờ gỡ vướng trong áp dụng hệ số K để giải thoát dự án “đắp chiếu”

Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Kinh tế Quốc hội… chỉnh sửa một số điểm trong Dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (Dự thảo Nghị định 44) về vấn đề áp dụng hệ số K để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Nguy cơ “bỏ sót” dự án lớn

Cụ thể, theo HoREA, dự thảo Nghị định 44 quy định 3 phương pháp định giá đất gồm so sánh, thu nhập và hệ số K, không còn phương pháp thặng dư. Trong đó, phương pháp hệ số K được áp dụng để định giá đất cho trường hợp thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất dưới 200 tỷ đồng.

Tuy nhiên, qua diễn biến từ thực tế, HoREA cho rằng quy định áp dụng phương pháp hệ số K đối với thửa đất, khu đất định giá phải có mức giá dưới 200 tỷ đồng so với bảng giá đất chưa phù hợp, dẫn tới nguy cơ "bỏ sót" nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn, đặc biệt tại Hà Nội, TP HCM.

Vì vậy, HoREA đề nghị áp dụng phương pháp hệ số K với tất cả các thửa đất, khu đất định giá, không phân biệt giá trị dưới hoặc trên 200 tỷ đồng so với bảng giá đất như đề xuất của UBND TP.HCM trước đó.

"Trường hợp vẫn quy định áp dụng hệ số K đối với thửa đất, khu đất phải có giá trị dưới 200 tỷ đồng thì rất cần thiết phải giữ lại phương pháp thặng dư để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển, có quy mô lớn, có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng”, văn bản của HoREA nêu.

Cũng theo HoREA, việc giữ lại phương pháp thặng dư cần được cân nhắc bởi trong hơn 8 năm qua, các địa phương chủ yếu áp dụng phương pháp này để định giá đất, từ đó tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án. Đơn cử, tại TP.HCM, đến nay có 280/320 dự án bất động sản thực hiện tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bằng phương pháp thặng dư, chiếm đến 87,5%.

Gỡ khó cho doanh nghiệp

Thời quan qua, những vướng mắc trong áp dụng hệ số K đang khiến hàng trăm dự án nhà ở tại TP. HCM không thể hoàn thiện thủ tục pháp lý, đặc biệt là ách tắc tại khâu xác định tiền sử dụng đất. Trong khi đó, các cơ quan quản lý cũng than khổ vì công tác định giá đất sao cho thu đúng, đủ.

Trong khi đó, theo thống kê, trên địa bàn TP hiện có khoảng 156 dự án đang "trùm mền". Trong đó, 60 - 70% "tắc" ở khâu định giá đất. Chính vì vậy, việc điều chỉnh các quy định nhằm gỡ vướng quá trình áp dụng các phương pháp định giá đất, trong đó có hệ số K, được các doanh nghiệp đặt rất nhiều kỳ vọng.

Thực tế cũng chỉ ra có không ít doanh nghiệp bất động sản đang lâm vào cảnh có tiền cũng không thể đóng tiền sử dụng đất vì những vấn đề thủ tục. Điều này gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp, dẫn đến nguồn cung khan hiếm, sản phẩm nhà đất đủ điều kiện bán hàng chỉ đếm trên đầu ngón tay, đẩy giá bất động sản tăng quá cao.

Điển hình như tại dự án chung cư Moonlight Residences (TP. Thủ Đức) của Công ty Ngôi Sao Gia Định, dù đã xây dựng xong và bàn giao nhà từ năm 2019, nhưng người mua nhà từng gặp phải rất nhiều khó khăn mới được cấp sổ hồng. Nguyên nhân là bởi cơ quan thẩm quyền đang xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Ông Phạm Dũng, CEO một doanh nghiệp bất động sản tầm trung tại TP HCM, nhìn nhận việc định giá đất hiện tại vẫn “rối như canh hẹ”, mỗi địa phương lại có một cách tính khác nhau. Các phương pháp định giá đất hiện cũng có độ chênh không nhỏ. Điều này khiến doanh nghiệp “không biết đâu mà lần”, khó đưa ra phương pháp bán hàng phù hợp.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Dũng cũng kiến nghị linh hoạt hơn trong áp dụng hệ số K hoặc cần thiết giữ lại phương pháp thặng dư vì đã có công thức sẵn, chỉ cần lấy doanh thu trừ chi phí là ra tiền sử dụng đất, rất dễ dàng và chính xác. Nếu giữ nguyên quy định trong dự thảo Nghị định 44, doanh nghiệp lo sẽ khó càng thêm khó.

Có thể thấy, trong bối cảnh khó khăn bủa vây, các doanh nghiệp bất động sản đang kỳ vọng các vướng mắc trong định giá đất có thể được tháo gỡ trong thời gian ngắn nhất, từ đó mở đường cho hàng trăm dự án đang “đắp chiếu”.

Lãnh đạo Sở TN&MT TP.HCM cho biết những năm qua, thành phố đã nỗ lực điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất để từng bước tiệm cận với giá thị trường nhằm thực hiện nghĩa vụ tài chính và đảm bảo quyền lợi về đất đai của người dân, doanh nghiệp.

Qua thời gian dài áp dụng cho thấy việc áp dụng hệ số K trong xác định giá đất làm cơ sở thu tiền sử dụng đất, thuê đất có nhiều ưu điểm. Đầu tiên là cải cách thủ tục hành chính trong xác định giá đất cụ thể, đảm bảo công khai, minh bạch trong tổ chức thực hiện.

Cùng với đó, hệ số K đảm bảo việc xác định giá đất cụ thể được công bằng giữa các chủ đầu tư trong sử dụng đất. Khuyến khích các đơn vị phát huy hiệu quả trong sử dụng đất, tạo sự chủ động cho các nhà đầu tư trong việc xây dựng kế hoạch kinh doanh đầu tư...

Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề này, vào trung tuần tháng 7 vừa qua, Thủ tướng đã có công điện 634 yêu cầu Bộ TN&MT và chính quyền tỉnh, thành khẩn trương tháo gỡ vướng mắc trong công tác định giá đất. Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44 quy định về giá đất theo hướng đơn giản hóa thủ tục, không gây phiền hà cho doanh nghiệp, phải được báo cáo Chính phủ trước ngày 31/7/2023.

Hưng Nguyên