Bứt phá trong xây dựng nhà ở xã hội từ Luật Thủ đô 2024

Chậm do vướng nhiều yếu tố pháp lý

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, đến nay trên địa bàn thành phố có 30 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành, với khoảng 1,66 triệu m2 sàn. 58 dự án đang triển khai với khoảng 4 triệu m2 sàn, 60.480 căn hộ.

Ngoài ra, có 83 ô đất với tổng quy mô sử dụng đất khoảng 43,58ha tại 48 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành quỹ đất 20 - 25% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định...

Tuy nhiên, Sở Xây dựng Hà Nội nhìn nhận, công tác phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội vẫn hạn chế. Đơn cử như, từ năm 2015 đến nay chưa có dự án nhà ở xã hội nào được đầu tư bằng vốn ngân sách, số lượng các dự án nhà ở xã hội phát triển mới còn hạn chế, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đang triển khai đều chậm so với tiến độ được duyệt...

Sở Xây dựng Hà Nội chỉ ra nguyên nhân chủ yếu do khó khăn, vướng mắc về trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội theo hình thức đấu thầu mất nhiều thời gian; việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án tại các quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội còn vướng mắc liên quan đến cơ sở pháp lý về tài sản công...

Đồng thời, cơ chế, chính sách ưu đãi đối với dự án nhà ở xã hội chưa thực sự hấp dẫn, chưa thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhất là các dự án nhà ở xã hội khu vực ngoại thành và nhà ở xã hội phục vụ các đối tượng là công nhân, sinh viên...

Theo quy định pháp luật (kể cả Luật Nhà ở năm 2023) chỉ quy định UBND cấp tỉnh hỗ trợ đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, chưa quy định hỗ trợ đầu tư các công trình bên trong dự án, do vậy chưa thu hút được các nhà đầu tư tham gia đầu tư hoặc không đáp ứng hiệu quả tài chính nhà đầu tư triển khai dự án.

Bên cạnh đó, UBND cấp tỉnh, thành phố chỉ được quy định những nội dung thuộc thẩm quyền trong khi các văn bản luật hiện nay chưa giao cho địa phương chủ động xây dựng những cơ chế chính sách ưu đãi đặc thù riêng để thu hút đầu tư.

Áp dụng linh hoạt để đẩy nhanh tiến độ các dự án

Khác với quy định của Luật Quy hoạch đô thị, khoản 2 Điều 29 Luật Thủ đô 2024 quy định nhiệm vụ quy hoạch chi tiết phát triển nhà ở xã hội phải được lập đồng thời với việc lập đồ án quy hoạch chi tiết và tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư cùng một thời điểm.

Việc thực hiện đồng thời 2 hoạt động này sẽ rút ngắn thời gian lập quy hoạch chi tiết và đồ án quy hoạch chi tiết theo tuần tự trước sau, qua đó giúp đẩy nhanh tiến độ lập dự án đầu tư xây dựng, cấp phép xây dựng đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Đáng chú ý, Luật Thủ đô 2024 cũng giao quyền cho HĐND thành phố, quyết định sử dụng ngân sách thành phố để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật khung, hạ tầng xã hội thiết yếu trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội độc lập, nhằm bảo đảm chất lượng đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của các dự án khu nhà ở xã hội độc lập.

Theo Kiến trúc sư Trần Huy Ánh, Hội Kiến trúc sư Hà Nội, điểm mới này sẽ tác động trực tiếp đến giá bán nhà ở xã hội, cụ thể là hạ giá nhà ở xã hội xuống mức tối đa, vì đầu tư hạ tầng là vấn đề quan trọng.

Kiến trúc sư Trần Huy Ánh làm rõ, từ trước tới nay, đầu tư hạ tầng luôn là vấn đề nan giải với các dự án nhà ở xã hội. Lợi nhuận của các chủ đầu tư từ dự án nhà ở xã hội bị khống chế để bảo đảm giá bán phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập thấp. Vì vậy, nếu không có sự hỗ trợ trong đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khung, hạ tầng xã hội thiết yếu sẽ rất khó để thu hút sự quan tâm đầu tư từ phía các doanh nghiệp.

Theo ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội, thành phố sẽ thực hiện đồng bộ, nhanh chóng các quy định từ Luật thủ đô, áp dụng linh hoạt để đẩy nhanh tiến độ các dự án nhà ở xã hội.

Được biết, để hiện thực hóa Điều 29 Luật Thủ đô, HĐND thành phố, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành các quyết định, kế hoạch giao các Sở, ngành triển khai xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật để cụ thể hóa các quy định một số chính sách về đầu tư xây dựng nhà ở xã hội độc lập.

Sở Xây dựng Hà Nội cũng đã lập kế hoạch xây dựng Nghị quyết về cơ chế hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội độc lập trên địa bàn Hà Nội. Hiện Sở Xây dựng đang phối hợp với các Sở, ngành tổ chức triển khai thực hiện để dự kiến trình HĐND thành phố vào kỳ họp tháng 12/2025.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, nếu như năm 2024 cả nước chỉ có 108 dự án nhà ở xã hội hoàn thành, tương ứng với 47.532 căn hộ, thì năm 2025 dự kiến sẽ có 135 dự án được triển khai với gần 101.900 căn nhà ở xã hội, tăng 2,1 lần. Trong đó, riêng tại Hà Nội có khoảng 11 dự án nhà ở xã hội sẽ hoàn thành, cung cấp gần 6.000 căn hộ, tương đương 345.000m2 sàn xây dựng.

Thực tế, ngay những ngày đầu năm 2025, nhiều dự án nhà ở xã hội trên địa bàn Hà Nội công bố đủ điều kiện bán căn hộ cho thuê sau 5 năm.

Tháng 1/2025, UBND TP Hà Nội ban hành quyết định phê duyệt cập nhật danh mục 72 dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị trong Kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố giai đoạn 2021 - 2025. Trong số 72 dự án được phê duyệt có 8 dự án nhà ở xã hội, với tổng diện tích sàn 255.722m2 với 1.583 căn hộ.

Đáng chú ý, tại huyện Thường Tín (Hà Nội) có tới 5 dự án nhà ở xã hội được phê duyệt. Trong đó, trên địa bàn xã Hà Hồi có 3 dự án, với tổng số 79 căn. Thời gian dự kiến hoàn thành là quý IV/2026. Hai dự án nhà ở xã hội khác cũng được phê duyệt tại thị trấn Thường Tín, với tổng số 102 căn hộ, dự kiến hoàn thành vào quý IV/2027.

Với những tin vui ngay từ đầu năm 2025 liên quan đến việc triển khai các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội cùng với sự hỗ trợ từ nhiều phía, giấc mơ sở hữu một căn nhà giá rẻ của người thu nhập thấp ở Thủ đô đang dần hiện hữu.