"Mở đường" cho vốn tín dụng vào nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất

Ngày 29/5/2026, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) ban hành Công văn số 4551/NHNN-CSTT gửi 25 NHTM về việc điều chỉnh cách tính tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.

Theo đó, từ ngày 1/1/2026 đến hết ngày 31/12/2026, các ngân hàng thuộc diện áp dụng sẽ không phải tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với NƠXH, khu công nghiệp và khu chế xuất vào dư nợ tín dụng bất động sản khi kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng của lĩnh vực này.

Danh sách gồm nhiều ngân hàng lớn như: VietinBank, Agribank, BIDV, ACB, Sacombank, Techcombank, VPBank và nhiều tổ chức tín dụng khác. Điều đáng chú ý là NHNN không nới lỏng đại trà đối với toàn bộ tín dụng bất động sản, mà chỉ áp dụng cho các phân khúc được xác định có ý nghĩa kinh tế - xã hội đặc biệt.

Nếu như các khoản vay phục vụ đầu cơ, mua bán bất động sản cao cấp hay các dự án có mức độ rủi ro cao vẫn nằm trong phạm vi kiểm soát chặt chẽ thì dòng vốn dành cho NƠXH và hạ tầng khu công nghiệp lại được mở rộng dư địa.

Giới chuyên gia nhận định đây là sự chuyển dịch từ tư duy “siết hay nới” sang tư duy “định hướng dòng vốn”, bảo đảm tín dụng phục vụ tăng trưởng nhưng không tạo thêm rủi ro cho hệ thống ngân hàng.

Nhiều năm qua, một trong những “điểm nghẽn” lớn nhất của thị trường NƠXH là nguồn vốn. Mặc dù nhu cầu của người dân thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp và người lao động đô thị rất lớn nhưng nguồn cung lại tăng chậm do doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận vốn trung và dài hạn.

Theo số liệu được công bố, đến giữa tháng 3/2026, tổng dư nợ cho vay chương trình NƠXH đạt khoảng 41.000 tỷ đồng. Trong đó, Ngân hàng Chính sách xã hội giải ngân hơn 25.000 tỷ đồng, còn các NHTM mới giải ngân trên 16.000 tỷ đồng.

Con số này vẫn còn khá khiêm tốn nếu đặt trong tương quan với nhu cầu phát triển hàng triệu căn NƠXH theo các mục tiêu mà Chính phủ đã đề ra.

Việc NHNN loại trừ phần dư nợ tăng thêm của NƠXH khỏi giới hạn tín dụng bất động sản được kỳ vọng sẽ giúp các ngân hàng mạnh dạn mở rộng cho vay đối với các dự án đáp ứng đúng tiêu chí.

Từ góc độ doanh nghiệp, chính sách mới giúp giảm áp lực tiếp cận vốn, rút ngắn thời gian triển khai dự án và cải thiện khả năng huy động nguồn lực xã hội tham gia phát triển nhà ở giá phù hợp.

Đối với người dân, đặc biệt là công nhân, viên chức trẻ và lao động thu nhập trung bình thấp, nguồn vốn tín dụng dồi dào hơn có thể góp phần tăng khả năng tiếp cận nhà ở với mức lãi suất hợp lý.

Không chỉ NƠXH, khu công nghiệp và khu chế xuất cũng nằm trong nhóm được hưởng lợi trực tiếp từ chính sách mới.

Đây là thời điểm Việt Nam đang cạnh tranh mạnh mẽ để thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), đặc biệt trong các lĩnh vực công nghệ cao, điện tử, bán dẫn và sản xuất xanh. Tuy nhiên, nhiều địa phương vẫn gặp khó khăn trong việc phát triển hạ tầng khu công nghiệp do nhu cầu vốn rất lớn cho công tác giải phóng mặt bằng, xây dựng hệ thống giao thông kết nối, điện, nước và xử lý môi trường.

Theo các chuyên gia tài chính, việc mở rộng khả năng tiếp cận tín dụng sẽ giúp các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp có thêm nguồn lực để đẩy nhanh tiến độ đầu tư, qua đó nâng cao năng lực đón nhận các dự án FDI quy mô lớn.

Trong bối cảnh nhiều tập đoàn quốc tế tiếp tục tái cơ cấu chuỗi cung ứng toàn cầu, hạ tầng khu công nghiệp chất lượng cao đang trở thành yếu tố cạnh tranh chiến lược của nền kinh tế. Do đó, việc ưu tiên tín dụng cho lĩnh vực này không chỉ mang ý nghĩa hỗ trợ doanh nghiệp mà còn tạo nền tảng cho tăng trưởng dài hạn.

Tín dụng bất động sản vẫn được giám sát chặt chẽ

Một điểm đáng chú ý là mặc dù mở rộng dư địa tín dụng cho NƠXH và khu công nghiệp, NHNN vẫn giữ nguyên quan điểm kiểm soát rủi ro đối với lĩnh vực bất động sản.

Điều này phản ánh cách tiếp cận thận trọng của nhà điều hành trong bối cảnh tín dụng bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong hệ thống.

Theo số liệu được công bố, dư nợ tín dụng bất động sản hiện vào khoảng 2 triệu tỷ đồng, tăng gần 28% so với cuối năm 2024 và chiếm khoảng 25-30% tổng dư nợ toàn hệ thống.

Trong khi đó, đến cuối quý I/2026, tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế đạt khoảng 19,18 triệu tỷ đồng, tăng 3,18% so với cuối năm trước. Riêng lĩnh vực công nghiệp và xây dựng đạt hơn 4,57 triệu tỷ đồng, tăng 4,69%.

Những con số này cho thấy bất động sản vẫn là lĩnh vực có ảnh hưởng rất lớn đến an toàn hệ thống tài chính. Bởi vậy, chính sách mới không phải là tín hiệu mở rộng tín dụng bất động sản đại trà mà là sự phân luồng dòng vốn theo hướng ưu tiên những phân khúc phục vụ an sinh xã hội và phát triển sản xuất.

Động lực mới cho mục tiêu tăng trưởng kinh tế

Từ góc độ vĩ mô, quyết định của NHNN ban hành trong bối cảnh Chính phủ đang thúc đẩy các động lực tăng trưởng mới để hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng cao trong giai đoạn 2026-2030.

Nhà ở xã hội giúp giải quyết bài toán an sinh và ổn định lực lượng lao động. Khu công nghiệp tạo nền tảng thu hút FDI, mở rộng sản xuất và tạo việc làm. Cả hai lĩnh vực đều có khả năng lan tỏa mạnh sang nhiều ngành nghề khác như vật liệu xây dựng, logistics, thương mại, dịch vụ tài chính và lao động.

Vì vậy, việc ưu tiên tín dụng cho các lĩnh vực này được đánh giá là giải pháp có tính “kép” vừa hỗ trợ tăng trưởng kinh tế trước mắt, vừa tạo nền tảng phát triển bền vững trong dài hạn.

Đối với các NHTM, chính sách mới cũng mở ra cơ hội mở rộng quy mô tín dụng, nâng cao hiệu quả sử dụng vốn và tăng tài sản sinh lời mà vẫn phù hợp với định hướng điều hành của NHNN.

Theo các chuyên gia tài chính - ngân hàng, việc NHNN cho phép loại trừ dư nợ tăng thêm đối với NƠXH khỏi giới hạn kiểm soát tín dụng bất động sản là bước đi đúng hướng, nhưng để tạo đột phá thực sự cần một hệ sinh thái chính sách đồng bộ hơn.

Thứ nhất, cần xây dựng nguồn vốn trung và dài hạn ổn định cho các chương trình NƠXH thay vì phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn ngắn hạn của NHTM.

Thứ hai, cần đẩy nhanh thủ tục pháp lý dự án. Trên thực tế, nhiều dự án NƠXH chậm triển khai không phải do thiếu vốn mà do vướng quy hoạch, giải phóng mặt bằng và thủ tục đầu tư.

Thứ ba, nghiên cứu cơ chế tái cấp vốn ưu đãi hoặc hỗ trợ lãi suất có mục tiêu để các ngân hàng giảm chi phí vốn, từ đó kéo mặt bằng lãi suất cho vay NƠXH xuống mức phù hợp với khả năng chi trả của người lao động.

Thứ tư, xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đối tượng thụ hưởng nhằm bảo đảm nguồn vốn tín dụng ưu đãi đến đúng người có nhu cầu thực, hạn chế tình trạng trục lợi chính sách.

Nếu được triển khai đồng bộ, chính sách tín dụng NƠXH không chỉ góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở của hàng triệu người dân mà còn trở thành động lực kích thích đầu tư, tiêu dùng và tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn phát triển mới của đất nước.

Quyết định của NHNN đối với 25 NHTM cho thấy sự thay đổi đáng chú ý trong tư duy điều hành tín dụng không nới lỏng bằng mọi giá, cũng không siết chặt một cách cơ học, mà chủ động dẫn dòng vốn vào các khu vực tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế. Khi tín dụng được hướng tới NƠXH và khu công nghiệp, dòng tiền không chỉ giúp xây dựng những căn hộ cho người thu nhập thấp hay những khu sản xuất mới, mà còn góp phần hình thành các động lực tăng trưởng bền vững cho Việt Nam trong giai đoạn phát triển tiếp theo.