Thời của bất động sản nghỉ dưỡng?

Thị trường đã sôi động trở lại

Theo Savills, năm 2022 đánh dấu giai đoạn phục hồi của ngành du lịch Việt Nam sau 2 năm 'đóng băng' do đại dịch. Tần suất chuyến bay nội địa đã quay trở lại mức năm 2019. Số liệu của Cục Hàng không Việt Nam cho thấy, trong nửa đầu năm, thị trường nội địa đạt 20,8 triệu khách, tăng 58,4% so cùng kỳ 2021 và thậm chí tăng 12% so cùng kỳ năm 2019.

Bên cạnh đó, các hãng hàng không tại Việt Nam đã chuyển hướng khai thác sang các thị trường tiềm năng như Ấn Độ và mở rộng đường bay tại các thị trường quen thuộc như Hàn Quốc, Singapore và Malaysia. Đây là một tín hiệu khả quan trong bối cảnh thị trường quốc tế có tốc độ hồi phục chậm do nhiều quốc gia, khu vực vẫn đang áp dụng các quy định hạn chế đi lại nhằm phòng chống dịch COVID-19.

Cùng với sự hồi sinh của ngành du lịch, hoạt động của thị trường khách sạn cũng được cải thiện. Công suất thuê phòng tại Hà Nội trung bình tăng 16% theo năm, so với mức 27% của cùng kỳ 2021. Tại TP. Hồ Chí Minh, công suất trung bình cũng đạt 39%, tăng lên từ mức 18% của cùng kỳ 2021.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc, Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương cho biết, thị trường nghỉ dưỡng đang dần hoạt động sôi động trở lại. Một số khách sạn trong thành phố đã cải thiện công suất nhờ nhu cầu di chuyển khách du lịch và chuyên gia tới Việt Nam... Các thị trường nghỉ dưỡng ven biển có tỷ lệ lấp đầy cao, đặc biệt là đối với phân khúc hạng sang. Nhưng những dự án không có vị trí đẹp lại đang gặp khó khăn.

Trong khi đó, báo cáo thị trường quý III của DKRA Group cho thấy, loại hình BĐS nghỉ dưỡng tiếp tục ghi nhận sự gia tăng nguồn cung mới ở phân khúc condotel. Cụ thể nguồn cung mới trong quý khoảng 1.474 căn, tăng 53% so với quý II và đạt mức cao nhất từ đầu năm đến nay. Nguồn cung phân bổ không đồng đều và tập trung cục bộ tại một số dự án ở Bình Định, Bà Rịa - Vũng Tàu và Quảng Nam. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 63%, tương đương 928 căn.

Đối với phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố nghỉ dưỡng, sự sụt giảm diễn ra ở cả nguồn cung lẫn sức cầu do động thái tăng cường kiểm soát tín dụng trong thời gian qua chưa được tháo gỡ. Tuy nhiên, mặt bằng giá bán sơ cấp vẫn tiếp tục tăng so với quý II và cùng kỳ năm 2021.

Những dự án được vận hành bởi các thương hiệu quốc tế 4-5 sao vẫn là điểm sáng thu hút sự quan tâm của khách hàng, đa phần các dự án này đạt tỷ lệ bán hàng tích cực hơn so với mặt bằng chung toàn của thị trường.

Có thể kể đến một số dự án tiêu biểu như Merryland Quy Nhơn của Hưng Thịnh với quy mô 656 ha, giá bán trung bình của nhà phố thương mại từ 2.000-3000 USD/m2, biệt thự từ 4.500-6.200 USD/m2; Regal Maison Phú Yên của Đất xanh miền Trung, quy mô 5ha, giá bán nhà phố thương mại từ 4.700 - 5.800 USD/m2; Novaworld Hồ Tràm của Novaland, quy mô 1.000ha, giá bán biệt thự từ 4.000 - 4.200 USD/m2... Đáng chú ý là Vinpearl đã chuyển giao quyền quản lý của 12 khách sạn và khu nghỉ dưỡng cho Tập đoàn Meliá Hotels International trong khoảng thời gian tối thiểu là 10 năm.

Về thị trường cuối năm, DKRA Group dự báo, nguồn cung condotel dự kiến giảm so với quý III, cung cấp ra thị trường khoảng 800-900 căn, tập trung phần lớn ở những thị trường quen thuộc như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Bình Định và Quảng Bình. Nguồn cung biệt thự, nhà phố nghỉ dưỡng trong 3 tháng cuối năm duy trì ở mức tương đương quý III.

Sức cầu chung thị trường có thể giảm nhẹ nếu động thái kiểm soát tín dụng chưa được tháo gỡ. Những dự án nằm trong khu nghỉ dưỡng phức hợp, đầy đủ tiện nghi và có vị trí tốt tiếp tục nhận được sự quan tâm của khách hàng.

Cần chú trọng trải nghiệm khách hàng

Theo ông Mauro Gasparotti, một thách thức lớn mà du lịch Việt Nam đang phải đối mặt là sự dư thừa nguồn cung. Hiện nay các dự án trên thị trường chủ yếu chú trong về quy mô và sản phẩm bán. Nhiều điểm du lịch có mật độ xây dựng dày đặc, đòi hỏi mỗi dự án cần xây dựng được bản sắc riêng của mình. Đồng thời, các loại hình sản phẩm lưu trú cần được làm đa dạng, kèm theo đó chất lượng quản lý vận hành cũng cần được nâng cao.

Vị chuyên gia này cho rằng, có 2 yếu tố chính cần được ưu tiên của các dự án nghỉ dưỡng đó là trải nghiệm văn hóa và 'wellnes' - xu hướng kết hợp giữa sức khỏe thể chất và tinh thần. Đây là những yếu tố góp phần tạo nên sức hấp dẫn của du lịch địa phương trong dài hạn tại Việt Nam.

Tuy nhiên, trải nghiệm khách hàng là điểm then chốt trong ngành du lịch nghỉ dưỡng, việc thiết kế và khai thác yếu tố này còn nhiều hạn chế. Nguyên nhân có thể đến từ việc áp dụng quan điểm về bất động sản nhà ở lên phân khúc nghỉ dưỡng.

Tại một dự án BĐS nhà ở như chung cư hay nhà phố, quá trình sinh hoạt hàng ngày của cư dân sẽ là yếu tố được chủ đầu tư chú trọng. Trải nghiệm này được mang đến bởi hệ thống tiện ích phục vụ các nhu cầu thường nhật, cùng dịch vụ quản lý vận hành ổn định và chuyên nghiệp.

Còn đối những dự án BĐS nghỉ dưỡng hay ngôi nhà thứ 2, ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng của con người. Không gian của dự án này cần được thiết kế đặc biệt để mang đến cảm giác thư thái cho du khách.

Do đó, hướng tiếp cận sai có thể sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy, điển hình là sự xuất hiện của những dự án có tổng thể kém hiệu quả như:  thiếu điểm nhấn, tiện ích chất lượng và không tạo được không gian thư giãn cho khách hàng. Những dự án như vậy sẽ gặp khó khăn trong việc thu hút du khách, dẫn tới nguồn cung dư thừa trong khi nhu cầu của khách hàng lại không được đáp ứng.

"Nếu có thể đáp ứng nhu cầu trải nghiệm của khách hàng, chúng ta có dễ dàng thúc đẩy nguồn cầu và thậm chí có thể tạo ra nguồn khách hàng trung thành. Thông thường, du khách yêu thích trải nghiệm tại điểm đến, họ sẽ quay lại thường xuyên và thậm chí mua BĐS tại đó", ông Mauro Gasparotti lưu ý.

BĐS nghỉ dưỡng là một phân khúc đặc biệt, cho phép các chủ đầu tư hiện thực hóa nhiều ý tưởng sáng tạo để tạo nên các sản phẩm khác biệt trên thị trường. Các sản phẩm này có thể tận dụng những tài nguyên du lịch sẵn có của Việt Nam như bãi biển đẹp, núi rừng hùng vĩ hay bản sắc văn hóa địa phương.

Những tài nguyên này chỉ mới được khai phá trong những năm gần đây khi ngành du lịch bắt đầu bùng nổ. Vì vậy, vẫn còn rất nhiều tiềm năng để du lịch Việt Nam vươn xa hơn trong bản đồ thế giới.