Sóng giảm giá lan rộng, giới đầu cơ chung cư sắp phải lao vào cuộc đua ‘cắt lãi’ để thoát hàng?

Khảo sát của VnBusiness cho thấy kể từ sau Tết Nguyên đán 2025 đến nay, giá căn hộ thứ cấp tại một số khu vực ở Hà Nội có hiện tượng giảm 5 - 15% so với cách đây hơn 1 năm. Những người mua nhà trong tầm giá 4-6 tỷ đồng đã có nhiều lựa chọn hơn.

Giảm từ 300-600 triệu đồng

Đầu tháng 4/2025, sau thời gian cân nhắc, chị Mai Ly và gia đình quyết định chi tiền mua căn hộ 2 phòng ngủ, rộng 64 m2 tại một dự án nằm ở khu vực phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm (Hà Nội), giá 4,2 tỷ đồng.

Chị Mai Ly cho hay, căn hộ được chủ cũ mua vào từ cuối năm 2021, giá 2,5 tỷ đồng, sau đó được cho thuê. Đến cuối năm 2024, những cơn “sốt ngầm” đẩy giá căn hộ này lên 4,6 tỷ đồng. Tuy nhiên, kể từ sau Tết 2025 đến nay, giá đi ngang, thanh khoản yếu, lại cộng thêm khó khăn về dòng tiền nên chủ nhà buộc phải cắt một phần lời để thoát hàng nhanh.

Trước đó, chị Ly cũng tìm hiểu một căn chung cư tại quận Cầu Giấy (có diện tích 105m2, thiết kế 3 phòng ngủ, thời điểm đầu năm được rao bán với giá 78 triệu đồng/m2, tương đương gần 8,2 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau hơn 4 tháng không tìm được khách mua, chủ nhà giảm giá xuống còn 72 triệu đồng/m2, tương đương 7,56 tỷ đồng.

“Cũng đang có nhiều căn hộ thứ cấp được chủ cũ rao bán lại với mức giảm từ 100-300 triệu đồng, trong đó có căn tại Hà Đông hồi đầu năm giá 5,6 tỷ đồng nay giảm còn 5,1 tỷ đồng, tuy nhiên, vì nhiều lý do nên tôi đã chốt căn hiện tại”, chị Ly nói với VnBusiness.

Kết quả thăm dò của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cũng chỉ ra giá căn hộ trên thị trường thứ cấp đang xuất hiện đà giảm trong 3 tháng đầu năm 2025 sau thời gian leo thang.

Đơn cử, trong báo cáo thị trường quý I của Savill chỉ ra giá chung cư Hà Nội diễn biến trái chiều trên thị trường sơ cấp (hàng chủ đầu tư) và thứ cấp (chuyển nhượng). Trong đó, gần 1 nửa số dự án chung cư thứ cấp có hiện tượng giảm giá rao bán.

Cụ thể, kết quả khảo sát hơn 400 dự án trên địa bàn Hà Nội của Savills chỉ ra, 47% dự án có giá bán chuyển nhượng sụt giảm so với quý trước. Biên độ giảm tùy từng dự án song mức trung bình giảm khoảng 1%.

“Cắt lãi” sâu hơn để thoát hàng?

Dữ liệu của chuyên trang Batdongsan cũng cho thấy thị trường chung cư Hà Nội bắt đầu chững giá từ cuối 2024. Đến đầu năm nay, giá chào bán và lượng giao dịch tại nhiều dự án căn hộ cũ có chiều hướng đi xuống so với cùng kỳ.

Mức giảm giá 2-6% so với lúc đỉnh đầu năm 2024 tập trung ở những dự án như Hà Nội Paragon, Mipec Rubik 360 (Cầu Giấy), Masteri West Heights, Imperia Smart City, The Zei Mỹ Đình (Nam Từ Liêm), Imperia Sky Garden (quận Hai Bà Trưng), CT4 Yên Nghĩa, The Sparks (Hà Đông)...

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội - cho biết, một nguyên nhân quan trọng khác khiến giá căn hộ thứ cấp có xu hướng giảm đến từ sự thay đổi trong kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư.

Trong bối cảnh giá sơ cấp neo cao, người mua ngày càng có xu hướng tìm đến thị trường thứ cấp để tìm kiếm mức giá hợp lý hơn. Cụ thể, trên thị trường sơ cấp, theo Savills, giá chung cư sơ cấp đạt trung bình 79 triệu đồng/m2, tăng nhẹ theo quý.

Đáng chú ý, theo bà Hằng, quá trình điều chỉnh giá thứ cấp không còn mang tính cục bộ mà đang diễn ra trên phạm vi rộng, phản ánh rõ áp lực tái cân bằng giữa cung - cầu trên thị trường. Xu hướng này có thể tiếp diễn trong thời gian tới.

Những diễn biến từ thực tế và kết quả khảo sát của các đơn vị nghiên cứu thị trường chỉ ra thị trường căn hộ thứ cấp tại Hà Nội đang đối diện làn sóng giảm giá. Điều này đặt ra câu hỏi, liệu các nhà đầu tư có nên giảm giá mạnh hơn để thoát hàng?

Câu trả lời, theo chuyên gia, là nếu không thể đi đường dài, thì nhà đầu tư nên cân nhắc giảm giá thêm để bán ra sớm, thu tiền về. Bởi thực tế cho thấy đa số nhà đầu tư hiện vẫn chỉ giảm lãi, hiện tượng cắt lỗ rất ít (do gãy đòn bẩy tài chính), nên mặt bằng giá vẫn cao.

Ngược lại, với những nhà đầu tư vững tài chính, việc chờ đợi thêm vẫn cho thấy tiềm năng bởi nhu cầu chung cư vẫn đang là rất lớn, vì vậy, trong dài hạn giá vẫn sẽ tăng. Tuy nhiên, cần cân nhắc đến khả năng trong các năm tới, khi nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân tăng lên, khả năng thanh khoản của căn hộ thương mại sẽ bị ảnh hưởng ít nhiều.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, đánh giá sự lệch pha cung - cầu vẫn tiếp diễn và căn hộ vẫn sẽ là phân khúc ngôi sao trên thị trường bất động sản. Giá bán sơ cấp có thể tiếp tục đi lên khi nguồn cung được định vị và phát triển ở phân khúc ngày càng cao cấp. Trái lại, giá bán chung cư thứ cấp tiếp tục đi ngang, giảm nhẹ ở một số thị trường đã tăng "nóng".

Hưng Nguyên