Nhu cầu mua ở thực tăng mạnh, chung cư tiếp tục dẫn sóng thị trường Hà Nội

Cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp của chung cư Hà Nội đều đang chứng kiến sự tăng trưởng mạnh của làn sóng mua ở thực. Anh Nguyễn Phúc Lộc, môi giới căn hộ tại dự án The Pride (Hà Đông) cho biết, vào năm ngoái, rất nhiều nhà đầu tư “săn lùng” các căn hộ tại dự án này với mục đích mua rồi cho thuê hoặc mua rồi chờ giá tăng cao để bán lại. Thế nhưng từ sau Tết Nguyên đán đến nay, khi đà tăng giá chung cư bắt đầu chững lại, thị trường ghi nhận làn sóng bán ra khá mạnh của giới đầu tư. Sự “bình ổn” của thị trường chứng kiến làn sóng mua ở thực tăng mạnh.

Cũng theo anh Lộc, dấu hiệu rõ nhất của một thị trường chủ đạo người mua ở thực là các quyết định mua bán không còn diễn ra chóng vánh như giai đoạn sốt nóng. Anh Lộc cho biết, vào năm ngoái, một căn hộ có thể sang tay lướt cọc 2 lần trong một tháng. Thế nhưng, đến thời điểm hiện tại, một căn hộ nếu được chào bán với mặt bằng giá thị trường ở phân khúc trung cấp thì cần trung bình từ 3 tuần đến 1 tháng để giao dịch thành công hoặc có thể lâu hơn. “Khách mua ở thực khác với khách mua đầu tư. Thời gian đưa ra quyết định lâu hơn, họ cân nhắc nhiều yếu tố đáp ứng nhu cầu sống thường ngày. Thế nên có khi quyết định được đưa ra thì căn hộ đã bị người khác mua mất. Trong khi với khách đầu tư, trong cơn sốt nóng của thị trường, do ảnh hưởng của tâm lý FOMO, họ có thể ngay lập tức xuống tiền khi có căn hộ ưng ý”. Hơn 90% giao dịch tại dự án The Pride kể từ thời điểm sau Tết Nguyên đán đến nay là các giao dịch từ người mua ở thực.

Tại dự án Vinhomes Smart City, môi giới Nguyễn Minh Hoàng cũng cho biết, lượng nhà đầu tư đã sụt giảm 80% so với cùng kì năm ngoái. Thị trường áp đảo người mua ở thực. Vào năm ngoái, lượng nhà đầu tư tìm mua căn hộ ở đây tập trung chính vào dòng sản phẩm diện tích nhỏ là studio và căn hộ 1 ngủ+1. Đây là 2 dòng sản phẩm dễ cho thuê nhất và cũng dễ thanh khoản nhất. Đến thời điểm hiện tại, 2 dòng sản phẩm trên vẫn ghi nhận giao dịch tốt do phù hợp tài chính người mua ở thực với khách hàng mua chính là người trẻ độc thân, gia đình trẻ. Tuy nhiên, lượng người mua các sản phẩm diện tích lớn, căn từ 2 ngủ cũng tăng mạnh, lượng giao dịch gấp đôi so với cùng kì năm ngoái. Khách hàng mua các căn diện tích lớn gần như toàn bộ là người mua ở thực, là nhóm khách gia đình. Đến t hời điểm hiện tại, khách mua cho thuê hay mua đợi tăng giá hiện chỉ chiếm khoảng 20%.

Căn hộ chung cư vẫn tiếp tục dẫn sóng thị trường

Dù lượng nhà đầu tư rời bỏ thị trường tăng mạnh nhưng căn hộ chung cư vẫn là phân khúc nóng của thị trường Hà Nội nhờ sự áp đảo của nhóm khách hàng mua ở thực. Bên cạnh đó, nguồn cung trên thị trường dù được cải thiện nhưng vẫn chưa đáng kể so với lực cầu liên tục tăng. Do đó, không khó hiểu khi phân khúc này vẫn tiếp tục dẫn sóng thị trường trong quý I/2025.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn dắt thị trường, đóng góp tới 72% lượng giao dịch. Trong quý 1/2025, chung cư Hà Nội tiếp tục dẫn đầu về tốc độ tăng trưởng giá bán khi đạt mức trung bình 70,2 triệu đồng/m2, tăng nhẹ 2,5% so với quý trước và tăng mạnh 77,6% so với kỳ gốc. Với lực cầu ở thực lớn, chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục dẫn sóng thời gian tới.

Ngoài ra, đà tăng giá và tỉ lệ hấp thụ liên tiếp đạt hai con số có được một phần là nhờ lực cầu liên tục tăng cao nhưng thực trạng khan hiếm nguồn cung kéo dài nhiều năm do điểm nghẽn pháp lý. Năm 2024, các luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực được kì vọng tháo gỡ điểm nghẽn nguồn cung. Tuy nhiên, để đồng bộ và triển khai toàn diện các chính sách cần thời gian dài, điều này khiến thị trường có độ trễ và nguồn cung vẫn bị bó hẹp. Cũng theo số liệu của Hội Môi giới, tổng cung nhà ở năm 2018 là khoảng 180.000 sản phẩm nhưng sụt giảm dần qua các năm, đến năm 2024 chỉ đạt khoảng 80.000 sản phẩm.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao Chi nhánh Hà Nội của CBRE Việt Nam cho biết, thanh khoản của thị trường chung cư Hà Nội trong quý đầu tiên của năm 2025 duy trì trạng thái ổn định. Các dự án thuộc các khu đô thị lớn ở phía Đông và phía Bắc thành phố, với ưu thế về pháp lý minh bạch và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực, vượt mức 70% ngay trong quý đầu mở bán, mặc dù quy mô mở bán mới của mỗi dự án là tương đối lớn. Điều này cho thấy sức hút của phân khúc này trên thị trường vẫn đang rất lớn.