Nguy cơ mất tiền tỷ vì mua đất Củ Chi lúc đỉnh sốt

Đầu tháng 2/2022, anh Đỗ Trí Quốc rót hơn 1,8 tỷ đồng để mua vào một lô đất tại Củ Chi. Mảnh đất từng lên gần 3 tỷ đồng sau hai tháng, nhưng nay rơi vào cảnh “ế ẩm”, nhà đầu tư gốc Hà Nội đang phải 'chạy đôn, chạy đáo' rao bán cắt lỗ nhằm tất toán khoản vay gần 1 tỷ đồng.

Chạy đua thoát hàng

Anh Quốc cho hay, lô đất này nằm ở xã Tân Thông Hội, được mua lại từ nhà đầu tư trước có nhu cầu thu hồi vốn. Giữa tháng 4/2022, thông tin đưa Củ Chi lên thành phố, cùng với việc TP.HCM đã mời gọi đầu tư 55 dự án vào huyện khiến giá đất tăng dựng đứng lên gần 3 tỷ đồng.

“Giá lên rồi đi xuống quá nhanh khiến tôi trở tay không kịp. Từ 3 tỷ đồng, giờ khách thương lượng đòi giảm 40-50%. Trước áp lực tài chính, tôi định chờ đến giữa năm, nếu không khá hơn thì chốt bán, chịu lỗ lãi vay và các khoản trung gian gần 200 triệu đồng”, anh Quốc chia sẻ.

Cũng theo anh Quốc, nhiều người bạn của anh đầu tư ở Củ Chi vào thời điểm tháng 3, tháng 4/2022 thậm chí còn thảm hại hơn nhiều khi giờ đất không thể bán ra, trong khi sức ép lãi vay ngày càng tăng, khách mua ép giá, nguy cơ thua lỗ cả tỷ đồng/lô.

Dọc các con đường liên xã ở Củ Chi đang có nhiều bảng, biển rao bán cắt lỗ đất nền.

Không chỉ ở Tân Thông Hội, khảo sát tại các xã như Phước Vĩnh An, Tân An Hội, Phú Hòa Đông... thời điểm này cũng dễ dàng nhận thấy nhiều điểm giao dịch, môi giới bất động sản đang rơi vào cảnh đìu hiu hoặc cửa đóng then cài.

Dọc các con đường liên xã ở Củ Chi, không còn cảnh cò đất qua lại mời chào. Các bảng, giấy bán đất thổ cư, đất vườn thô sơ được trưng, dán tràn lan, thậm chí dán lên trụ điện, cây cối ven đường...

Liên hệ theo số điện thoại in trên bảng rao bán đất cắm tại ấp 8, xã Phước Vĩnh An, người nghe tự xưng tên Huấn, cho biết hiện đang có nhiều mối đất vườn, thổ cư tại Củ Chi, khách muốn mua ở đâu thì có đó.

Ông Huấn thừa nhận, giá đất nền tại Củ Chi hiện đã giảm 20-30% so với hồi đầu năm 2022. Trong đó, đất thổ cư giảm nhẹ 5-15%, trong khi đất vườn, ruộng có biên độ giảm mạnh hơn vào khoảng 25-40%, nhiều khu vực mất hơn nửa giá.

“Đây là thời điểm rất thích hợp để xuống tiền mua vào vì giá đã ở đáy. Không thể có giá rẻ hơn nữa nên các anh mua càng nhanh càng tốt. Cuối năm, có thể giá sẽ tăng trở lại vì các dự án đầu tư công tăng tiến độ, thị trường hồi phục, tín dụng ngân hàng chảy mạnh”, ông Huấn hối thúc.

Cắt lãi hay gồng lỗ?

Khảo sát cho thấy, ở thời điểm trung tuần tháng 4/2023, giá đất mặt tiền ở Củ Chi đang được nhiều nhà đầu tư rao bán giá 20 - 25 triệu đồng/m2 (các lô diện tích tiêu chuẩn 100 - 150m2), tùy vị trí, giảm 10 - 15% so với hồi đầu năm 2022. Các lô diện tích lớn, xa mặt đường, có giá 8 - 16 triệu đồng/m2, giảm trên 20%.

Trong bối cảnh thị trường mất thanh khoản trầm trọng, nhiều nhà đầu tư đất ở Củ Chi đang ở thế “tiến thoái lưỡng nan”, không biết nên cố “gồng” lãi vay để đợi thêm hay giảm giá sâu để bán được hàng, cắt nợ, thu hồi vốn.

Anh Trần Xuân Lĩnh, một nhà đầu tư có gần 15 năm kinh nghiệm, cho biết vừa bán ra một lô đất rộng 145m2 tại xã Phước Vĩnh An với giá 1,6 tỷ đồng, thấp hơn thời đỉnh sốt đầu năm 2022 khoảng 8 trăm triệu đồng. Với giá này, anh chịu lỗ khoảng 300 triệu đồng.

“Có thể gồng thêm, nhưng tôi quyết định cắt lỗ để thu hồi vốn, tái đầu tư vào một căn hộ đang được chiết khấu 45% (thanh toán 98%) ở trung tâm TP.HCM nhằm cho thuê. Đầu tư có lúc được, có lúc thua, quan trọng là phải biết dừng đúng lúc, lùi một bước để tiến ba bước”, anh Lĩnh nói.

Ở góc nhìn của chuyên gia, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, trong một bài viết của Vnbusiness từng nhận định, thị trường đang ngập tràn thông tin “cắt lỗ”, “xả hàng”… nhưng thực tế chỉ là giảm một phần lợi nhuận.

“Nếu không thể đi đường dài, trước sau gì cũng phải giảm, vậy nên thay vì rót thêm tiền để gồng lỗ, các nhà đầu tư bị ngộp nên mạnh tay giảm sâu hơn để thoát được hàng. Việc gồng quá sức chỉ khiến thiệt hại càng lớn hơn”, ông Quang khuyến cáo.

Dù thị trường đang gặp nhiều khó khăn, nhưng theo ông Quang, bất động sản vẫn đang là nơi “trú ngụ” tốt nhất của dòng tiền. Đặc biệt, trong bối cảnh thanh khoản xuống thấp, nhiều người buộc phải giảm giá 15 - 30% để thoát hàng, đây là cơ hội để các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh có thể “bắt đáy”.

Để giảm thiểu rủi ro khi “săn” bất động sản giảm giá, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần chọn những lô đất có giá mua thấp hơn giá thị trường trước khi có sốt đất, giao thông thuận lợi, vị trí đất giáp sông hồ, hoặc gần chợ với phương châm: "Nhất cận thị, nhị cận giang".

Ngoài ra, nhà đầu tư cần lưu ý đến 4 yếu tố, gồm thông tin quy hoạch, tiềm năng tăng giá của khu vực, sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn và diễn biến thị trường trong các năm trước. Đặc biệt là cần tránh “bánh vẽ” của môi giới, mua nhầm sản phẩm “cắt lỗ” nhưng giá vẫn quá cao.

Nhật Minh