Hải Phòng trỗi dậy thành tâm điểm mới của thị trường địa ốc Việt Nam

JLL Việt Nam vừa công bố báo cáo toàn diện về thị trường bất động sản công nghiệp và nhà ở tại Hải Phòng, phân tích những chuyển biến đáng chú ý của thành phố kể từ sau khi sáp nhập với tỉnh Hải Dương. Theo đánh giá, Hải Phòng hiện là đô thị lớn thứ 3 cả nước và đang khẳng định vai trò trung tâm trong phát triển bất động sản công nghiệp, logistics, nhà ở và thương mại của khu vực phía Bắc trong giai đoạn tới.

Động lực từ mô hình đại đô thị và vị trí cửa ngõ chiến lược

Báo cáo nhấn mạnh: “Điểm đáng chú ý trong giai đoạn phát triển hiện nay của Hải Phòng là việc thành lập Khu Thương mại Tự do (FTZ) với quy mô hơn 6.200 ha tại các vị trí chiến lược. FTZ được kỳ vọng tạo môi trường đầu tư thuận lợi hơn thông qua các chính sách ưu đãi về thuê đất, thuế và thủ tục hành chính, hướng tới thu hút doanh nghiệp trong lĩnh vực công nghiệp công nghệ cao, logistics, tài chính và dịch vụ thương mại”.

Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Thị trường JLL Việt Nam tại Hà Nội, nhận định: “Khu Thương mại Tự do với quy mô lớn và những chính sách đặc biệt sẽ là động lực mạnh mẽ thu hút đầu tư vào công nghiệp công nghệ cao, logistics, dịch vụ tài chính và thương mại. Đây là mô hình đột phá, mở ra kỷ nguyên phát triển mới cho bất động sản công nghiệp Việt Nam, đồng thời đa dạng hóa dòng vốn FDI vào Hải Phòng và khu vực lân cận”.

Sau sáp nhập, Hải Phòng trở thành đại đô thị với diện tích hơn 3.194 km², GRDP gần 25 tỷ USD và dân số trên 4,6 triệu người, trong đó hơn 2 triệu người trong độ tuổi lao động. Lợi thế địa chính trị giúp thành phố giữ vai trò cửa ngõ giao thương từ nội vùng, liên vùng đến quốc tế, tiếp nhận dòng vốn đầu tư mạnh và trở thành điểm trung chuyển hàng hóa lớn nhất miền Bắc.

Với quy mô dân số lớn, cấu trúc kinh tế cân bằng giữa công nghiệp, cảng biển, logistics cùng hệ thống hạ tầng giao thông hiện đại, Hải Phòng có nền tảng vững chắc để bứt phá trở thành trung tâm tăng trưởng mới của cả nước.

Bà Nguyễn Hồng Vân nhấn mạnh: “Vị trí cửa ngõ chiến lược tiếp tục giúp Hải Phòng đón đầu các dòng vốn FDI, định hình thành phố như mắt xích chủ lực trong mạng lưới phát triển kinh tế của vùng Đồng bằng sông Hồng và cả nước”.

Bứt phá mạnh ở bất động sản công nghiệp và logistics

Dữ liệu mới nhất cho thấy, đến tháng 10/2025, Hải Phòng có 1.761 dự án FDI còn hiệu lực, với tổng vốn đăng ký hơn 50 tỷ USD, trở thành một trong những địa phương thu hút FDI hàng đầu cả nước. Riêng năm 2025, thành phố đặt mục tiêu thu hút thêm 5,5 tỷ USD vốn đăng ký mới. Phần lớn dòng vốn này đổ vào các khu công nghiệp và khu kinh tế – những động lực then chốt cho quá trình hiện đại hóa sản xuất và chuỗi cung ứng logistics.

Báo cáo của JLL ghi nhận sự bứt phá của thị trường bất động sản công nghiệp Hải Phòng giai đoạn 2021–2025. Nguồn cung đất khu công nghiệp tăng từ khoảng 3.000 ha năm 2021 lên hơn 4.100 ha trong 9 tháng năm 2025, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung khu công nghiệp toàn miền Bắc. Tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao trên 85% tính đến quý III/2025. Giá thuê đất trung bình năm 2025 khoảng 130–150 USD/m²/chu kỳ thuê, với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) đạt 3,7% giai đoạn 2021–2025.

Phân khúc nhà xưởng và nhà kho xây sẵn cũng ghi nhận sự mở rộng đáng kể. Đến năm 2025, nguồn cung nhà xưởng tại Hải Phòng đạt trên 1.400.000 m², giá thuê trung bình 5,2 USD/m²/tháng; nguồn cung nhà kho đạt khoảng 566.000 m² với giá thuê khoảng 5,1 USD/m²/tháng.

Các ngành công nghiệp trọng điểm tại thành phố bao gồm điện tử, lắp ráp ô tô, cơ khí chính xác, công nghệ cao, chất bán dẫn, logistics và R&D. Cùng với chính sách ưu đãi của FTZ và xu hướng phát triển KCN xanh – bền vững, thị trường nhà xưởng xây sẵn và logistics thông minh được dự báo sẽ tiếp tục củng cố vị thế dẫn đầu của Hải Phòng trên thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Thị trường nhà ở: Tăng trưởng nhờ đại dự án và dân số trẻ

Song song với công nghiệp, thị trường nhà ở đô thị tại Hải Phòng tiếp tục ghi nhận tăng trưởng mạnh. Theo JLL, đến quý III/2025, nguồn cung căn hộ đạt khoảng 7.700 căn và nhà liền thổ gần 13.000 căn, tăng rõ rệt so với các năm trước. Động lực chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn triển khai loạt dự án quy mô như: Vinhomes Royal Island: 870 ha, khoảng 8.150 căn; Vinhomes Golden City: 241 ha, khoảng 5.000 căn; The Ambience: 1,1 ha, 938 căn; Ruby Coastal City: 27 ha, 747 căn; Waterfront City: 25 ha, 428 căn; The Centric: 8 ha, 200 căn… cùng nhiều dự án tại Lê Chân, Hồng Bàng, Hải An và Thủy Nguyên.

Tỷ lệ bán sơ cấp căn hộ duy trì ở mức cao trên 80%, nhà liền thổ cũng có mức hấp thụ tương tự. Giá bán căn hộ trung bình dưới 2.000 USD/m² – mức được đánh giá hợp lý so với các đô thị lớn khác; giá bán nhà liền thổ cũng cạnh tranh, tạo sức hút đối với cả nhu cầu ở thực lẫn nhà đầu tư.

Nhu cầu nhà ở được thúc đẩy bởi sự phát triển hạ tầng, dòng dân số cơ học tăng từ các khu công nghiệp, cùng lực lượng lao động trẻ dịch chuyển về thành phố. Dự báo giai đoạn 2026–2030, nguồn cung mới tiếp tục được duy trì bởi các chủ đầu tư uy tín; hoạt động M&A dự kiến sôi động; thị trường giữ trạng thái cân bằng cung – cầu và mức giá ổn định.

Hạ tầng - điểm tựa để hình thành đại đô thị kiểu mẫu

Hạ tầng giao thông đồng bộ, cùng các nâng cấp về giáo dục, y tế, dịch vụ và chất lượng môi trường sống tiếp tục củng cố vị thế Hải Phòng như một đại đô thị kiểu mẫu phía Bắc. Sự ứng dụng quy hoạch thông minh, môi trường đầu tư cởi mở và nguồn lực lao động chất lượng cao giúp cả bốn phân khúc bất động sản - công nghiệp, logistics, đô thị và thương mại - cùng nhau hưởng lợi.

Bà Nguyễn Hồng Vân nhấn mạnh thêm: “Dòng vốn FDI ổn định, chính sách ưu đãi hấp dẫn của Khu Thương mại Tự do, sự linh hoạt trong thủ tục đầu tư và nguồn lao động dồi dào chính là những yếu tố quyết định tạo bước bứt phá mạnh mẽ cho Hải Phòng giai đoạn 2025–2030. Chúng tôi tin tưởng siêu thành phố cảng với môi trường đầu tư hấp dẫn, thị trường đa dạng và tiềm năng tăng trưởng bền vững sẽ tiếp tục giữ vai trò đầu tàu của bất động sản Việt Nam trong thập kỷ tới”.