Giá đất vùng ven vẫn liên tục lập đỉnh bất chấp giao dịch nhỏ giọt

Ghi nhận tại khu vực Đông Anh – một điểm nóng bất động sản phía Bắc Hà Nội – cho thấy, giá đất nền vẫn “nóng bỏng tay” bất chấp làn sóng chững lại về giao dịch.

Giá tăng ngược chiều thanh khoản

Cụ thể, một lô đất góc rộng 80m², ba mặt thoáng tại khu tái định cư Mai Hiên (xã Mai Lâm, sau sắp xếp thành xã Đông Anh), với mặt tiền đường 30m, đang được chào bán lên tới 215 triệu đồng/m², tức hơn 17 tỷ đồng/lô.

Tương tự, trên đường Vườn Đào (thị trấn Đông Anh, sau sắp xếp thành xã Đông Anh), một lô đất 108,6m² hiện được rao với giá 234 triệu đồng/m², tương đương 25,5 tỷ đồng/lô.

Theo dữ liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn, đất nền là phân khúc hoạt động mạnh mẽ nhất trong 5 tháng đầu năm 2025, đặc biệt tại các vùng ven Hà Nội và các đô thị vệ tinh.

Tuy nhiên, kể từ tháng 5, lượng quan tâm tới phân khúc này đã giảm rõ rệt. Các yếu tố như tâm lý chờ đợi quy hoạch, lo ngại về chính sách thuế mới, hay sự thận trọng trước thông tin sáp nhập địa giới hành chính đã khiến thị trường bớt sôi động.

Khảo sát cho thấy, lượng tìm kiếm đất nền tại Đông Anh đã giảm khoảng 50% so với thời điểm sau Tết Nguyên đán. Các điểm nóng như Đông Hội, Tiên Dương, Vĩnh Ngọc (sau sắp xếp thuộc xã Đông Anh) – vốn từng tấp nập người xem đất vào cuối tuần – nay vắng vẻ hơn nhiều.

Anh Trần Việt Đức, một môi giới tại địa phương, cho biết: “Nếu như nhiều khu vực chỉ “sốt” ngắn hạn nhờ hiệu ứng thông tin hành chính, thì Đông Anh đã tăng giá mạnh từ 2024. Nhưng đến hiện tại, giao dịch gần như chững lại, dù giá vẫn cao”.

Không chỉ Đông Anh, thị trường đất nền tại khu vực Hoài Đức – một điểm nóng khác phía Tây Hà Nội – cũng đang chứng kiến hiện tượng “giá phi thực tế”.

Theo công bố của cơ quan chức năng, giá đất tại các trục đường chính như Vạn Xuân, thị trấn Trôi, hay Đại lộ Thăng Long (đoạn gần xã Hoài Đức sau sắp xếp) dao động từ 51 đến 53 triệu đồng/m². Tuy nhiên, trên thực tế, giá rao bán đất nền tại đây đang bị đội lên nhiều lần.

Chẳng hạn, một lô đất 54,2m² tại xã An Khánh (sau sắp xếp thuộc xã An Khánh), mặt tiền 4,1m, hiện được rao giá 10,3 tỷ đồng (khoảng 190 triệu đồng/m²). Một lô khác rộng 95,5m² thậm chí được chào bán với giá lên tới 18,48 tỷ đồng, tương đương gần 193,5 triệu đồng/m² – mức giá khiến cả những nhà đầu tư cầm chục tỷ trong tay cũng phải e dè.

Cẩn trọng giấc mơ thành ác mộng

Điều đáng nói là, ở nhiều khu vực tại Hoài Đức, giá đất bị đẩy lên chóng mặt trong khi hạ tầng và tiến độ quy hoạch hầu như chưa theo kịp. Không ít lô đất được quây tôn, chưa có đường vào, nhưng vẫn rao bán từ 150–200 triệu đồng/m².

Ở một số nơi, giá thậm chí tăng gấp đôi chỉ trong vài tháng. Đặc biệt, ngay cả những lô đất trong ngõ nhỏ, xe ô tô không vào được, vẫn được chào bán với giá 4–5 tỷ đồng/lô khoảng 40-50m².

Thị trường đất nền tại các huyện ven Hà Nội hiện đang đối mặt với nghịch lý đất chưa phát triển, nhưng giá đã chạy trước quy hoạch. Những lời chào mời như “vùng lõi đô thị tương lai”, “trục vàng đầu tư” vẫn được lặp lại, nhưng trên thực tế, nhiều khu đất vẫn chìm trong bụi đường, cỏ mọc hoang, và hạ tầng dở dang.

Giới chuyên gia đánh giá việc tăng giá đất quá nhanh và chủ yếu dựa vào kỳ vọng tương lai có thể khiến thị trường đất nền nhiều khu vực vùng ven Hà Nội đối diện nguy cơ “thổi giá”. Đặc biệt, những nhà đầu tư “lướt sóng”, thiếu kinh nghiệm, hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính cao rất dễ bị kẹt vốn khi thị trường đảo chiều hoặc dự án hạ tầng bị chậm tiến độ.

Ở góc nhìn nhà đầu tư, anh Nguyễn Đình Tùng – một nhà đầu tư cá nhân đã có hơn 15 năm kinh nghiệm tại thị trường Hà Nội – cho biết: “Tôi đã quan sát thị trường đất nền vùng ven từ đầu năm ngoái. Những thông tin về sáp nhập và đầu tư hạ tầng là cú hích rất lớn. Tuy nhiên, không phải cứ mua là thắng, bởi không phải khu vực nào cũng có tiềm năng tăng giá trong ngắn hạn”.

Có thể nói, trong bối cảnh thanh khoản suy giảm, giao dịch thưa thớt nhưng giá vẫn "neo cao", rủi ro với nhà đầu tư ngày càng lớn. Việc xuống tiền mua đất vùng ven lúc này chẳng khác gì đặt cược vào một “canh bạc” mà kết quả phụ thuộc vào những yếu tố chưa thể kiểm chứng như tiến độ dự án, quyết định hành chính hay thay đổi trong chính sách đất đai. Nếu không tỉnh táo, nhiều người rất có thể sẽ phải gánh hậu quả nặng nề khi thị trường điều chỉnh.

Giấc mơ đổi đời từ đất có thể trở thành cơn ác mộng, nếu nhà đầu tư không đánh giá đúng giá trị thực, bỏ qua yếu tố pháp lý và không có kế hoạch tài chính bài bản. Thời điểm này, sự cẩn trọng không chỉ là lời khuyên – mà là nguyên tắc sống còn.

Hưng Nguyên