Cổ phiếu bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc và phục hồi thực chất

Thị trường bước qua vùng trũng

Nhóm cổ phiếu bất động sản (BĐS) tiếp tục là tâm điểm chú ý của giới đầu tư khi ghi nhận mức biến động mạnh, phản ánh sự thay đổi trong kỳ vọng của thị trường. Sau giai đoạn “tăng nóng” nhờ kỳ vọng giá đất và sóng đầu cơ, nhóm ngành này đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc, nơi những doanh nghiệp có dự án thực chất và năng lực triển khai mới có thể trụ vững.

Một trong những yếu tố định hình xu hướng là chính sách kiểm soát đầu cơ và minh bạch hóa dữ liệu của Chính phủ. Trong năm 2025, Bộ Xây dựng đẩy mạnh đề án xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản, dự kiến thí điểm tại 5 thành phố lớn trong quý IV/2025.

Khi hoàn thiện, hệ thống này sẽ giúp cơ quan quản lý kiểm soát được dòng giao dịch, tiến tới khả năng triển khai các chính sách thuế với tài sản thứ hai hoặc BĐS bỏ hoang, điều từng được đề xuất nhưng chưa thực hiện do thiếu dữ liệu.

Mục tiêu của Chính phủ là kiểm soát giá nhà và đầu cơ, song không làm triệt tiêu tăng trưởng. Theo SSI Research, thị trường đang dần phục hồi với nguồn cung và giao dịch tăng trở lại, nhưng giá vẫn neo cao do mất cân đối giữa cung và cầu. Quý III/2025 ghi nhận 150.000 giao dịch, tăng 6% so với cùng kỳ; tổng 9 tháng đạt gần 431.000 căn, gần như đi ngang so với năm trước.

Báo cáo của SSI Research cho thấy, nguồn cung mới tại Hà Nội đạt hơn 24.500 căn, tương đương 80% tổng lượng năm 2024; khu vực phía Nam (TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu) cung cấp hơn 12.000 căn, chiếm 96% tổng nguồn cung. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung tập trung ở phân khúc trung - cao cấp, trong khi nhu cầu ở thực còn thiếu, tạo ra rủi ro mất cân đối cung cầu trong trung hạn.

Chính phủ đang thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội nhằm cân bằng thị trường. Đến quý III/2025, cả nước đã có 692 dự án nhà ở xã hội, tương đương gần 634.000 căn, đạt gần 60% mục tiêu một triệu căn hộ đến năm 2030. Đây được xem là hướng đi chiến lược giúp duy trì nhu cầu ổn định và đảm bảo tính bền vững của thị trường nhà ở.

Sàng lọc để xác lập mặt bằng tăng trưởng mới

Mặc dù giá cổ phiếu BĐS chưa thể phục hồi mạnh, nhưng dòng tiền thông minh đã bắt đầu dịch chuyển sang những doanh nghiệp có khả năng triển khai dự án và quỹ đất sạch.

Theo SSI Research, các doanh nghiệp niêm yết ghi nhận doanh số bán hàng cải thiện đáng kể trong nửa đầu năm 2025: Vinhomes (VHM) tăng 31%, Nam Long (NLG) tăng 24%, trong khi An Gia (AGG) bán hết 1.200 căn tại dự án The Gió Riverside (Bình Dương), thu về 2.400 tỷ đồng.

Sự trở lại của Khang Điền (KDH) và Đất Xanh (DXG) trong quý III/2025 với các dự án The Gladia và The Privia cho thấy tín hiệu hồi sinh của thị trường sơ cấp. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp như DIG, HDC, PDR cũng gia tăng chuyển nhượng dự án, tái cơ cấu danh mục và huy động vốn cho các dự án mới, dấu hiệu cho thấy hoạt động ngành đang sôi động trở lại.

Triển vọng 2026 được đánh giá tích cực, khi nguồn cung dự kiến tăng 11% đạt hơn 60.000 căn hộ mới tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Các khu vực vùng ven như Bình Dương, Bà Rịa -Vũng Tàu, Đồng Nai và Tây Ninh được kỳ vọng chiếm 30% tổng nguồn cung, phản ánh xu hướng dịch chuyển đầu tư ra ngoài trung tâm.

Trong khi đó, mặt bằng lãi suất duy trì thấp, hạ tầng giao thông liên vùng được cải thiện sẽ tiếp tục hỗ trợ nhu cầu mua nhà ở thực và đầu tư dài hạn. SSI dự báo tỷ lệ hấp thụ duy trì ở mức 85-90%, tương tự giai đoạn 2015–2018, giai đoạn thị trường ổn định và bền vững nhất trong thập kỷ qua.

Về kết quả kinh doanh, VHM được dự báo tăng trưởng doanh số +15% trong 2025 và +8% trong 2026, lợi nhuận lần lượt +13% và +8%. NLG và KDH được kỳ vọng phục hồi mạnh với doanh số tăng lần lượt +119% và +25% trong 2025, nhờ nền thấp của năm trước và tốc độ mở bán sôi động trong quý IV/2025.

Định giá cổ phiếu hiện vẫn hấp dẫn: NLG giao dịch ở mức P/B 1,4x, thấp hơn trung bình 5 năm; KDH ở 1,9x; VHM giữ ổn định ở 2,0x, phản ánh tiềm năng tăng giá khi thị trường hồi phục rõ nét hơn.

Tuy nhiên, thị trường vẫn tiềm ẩn một số rủi ro: chi phí phát triển tăng do khung giá đất mới, thiếu hụt vật liệu xây dựng, và áp lực pháp lý trong phân khúc cao cấp, vốn chiếm tới 75–95% tổng nguồn cung ở hai thành phố lớn. Dù vậy, với xu hướng dịch chuyển sang sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực, nhà đầu tư có thể kỳ vọng vào sự cân bằng và ổn định hơn trong trung hạn.

Nhóm cổ phiếu bất động sản đang ở giai đoạn sàng lọc mạnh, khi sóng đầu cơ dần lắng xuống, nhường chỗ cho dòng vốn tìm đến những doanh nghiệp có nền tảng vững và dự án triển khai thực tế. Dưới tác động của chính sách minh bạch hóa dữ liệu, kiểm soát đầu cơ và đẩy mạnh nhà ở xã hội, thị trường BĐS Việt Nam nhiều khả năng bước vào chu kỳ phục hồi thực chất hơn.

Với nhà đầu tư, thay vì “đánh sóng”, đây là thời điểm phù hợp để chọn lọc cổ phiếu có năng lực triển khai, quỹ đất sạch và sức khỏe tài chính tốt như NLG, KDH hay VHM, những doanh nghiệp được dự báo hưởng lợi trực tiếp từ chu kỳ phục hồi mới của thị trường bất động sản Việt Nam.