Bất động sản vẫn lo dòng tiền bất định, lãi suất 'nhảy múa'

Trong bối cảnh thị trường gặp khó, nhiều giải pháp gỡ khó đã được thực hiện. Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) từng nhận định hành động thiết thực nhất hiện tại là việc Chính phủ lập tổ công tác gỡ vướng cho thị trường bất động sản.

Áp lực vẫn rất lớn

Hoạt động của tổ công tác bước đầu đã có dấu hiệu tích cực. Dự án vướng pháp lý đang được đưa ra nhiều giải pháp tìm cách tháo gỡ, nhất là dự án nhà ở thương mại. Với hơn 1.000 dự án ở nhóm này, khi được gỡ vướng sẽ tạo nguồn cung đáng kể cho thị trường.

"Tôi tin rằng, với sự triển khai đồng bộ của Chính phủ, Bộ, ngành, Tổ công tác, thị trường bất động sản năm 2023 sẽ ổn định và phát triển tốt hơn", ông Dũng nói.

Tuy nhiên, việc gỡ vướng sẽ cần thời gian, bất động sản chắc chắn sẽ có một năm 2023 đầy “sóng gió”. Trong đó, hầu hết các chuyên gia đều dự báo áp lực dòng tiền vẫn còn rất nặng nề với doanh nghiệp.

Trước hết là về tín dụng ngân hàng. Trong báo cáo chiến lược năm 2023 vừa công bố, Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) đưa ra nhận định, ngành bất động sản cả nước trong năm 2023 sẽ đối mặt với nhiều thách thức trong bối cảnh lãi suất đang neo ở mức cao.

Bất động sản vẫn sẽ gặp áp lực rất lớn về dòng tiền trong năm 2023.

Cụ thể, lãi suất vay mua nhà hiện đang dao động ở mức 11-14%, tăng hơn 4% chỉ trong 6 tháng cuối năm 2022. Trước các áp lực như Fed, ECB dự kiến sẽ tiếp tục tăng lãi suất, lãi suất cho vay mua nhà trong nước khả năng cao vẫn chưa thể hạ nhiệt cho đến giữa năm 2023.

Dự báo tương tự cũng vừa được VNDirect đưa ra. Cụ thể, các chuyên gia cho rằng, tăng trưởng tín dụng năm 2023 sẽ chậm lại và đạt khoảng 12% cả năm (thấp hơn nhiều so với mức 14,5% năm 2022).

Nguyên nhân là bởi thị trường bất động sản kém khả quan, tăng trưởng xuất khẩu giảm tốc và môi trường lãi suất cao. Nhà điều hành sẽ vẫn duy trì quan điểm hạn chế tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, chứng khoán, trái phiếu…

Một điều dễ thấy là khi tín dụng chậm lại, Ngân hàng Nhà nước sẽ ưu tiên các ngân hàng thương mại có cơ cấu tín dụng lành mạnh. Dòng tiền sẽ được rót vào các dự án bất động sản có tiềm năng, khả năng thu hồi vốn nhanh, phục vụ nhu cầu ở thực (nhà giá bình dân, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân).

Chật vật tìm “cứu cánh”

Bên cạnh khó khăn khi tiếp cận tín dụng ngân hàng, một trong những nguyên nhân khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản lo lắng về dòng tiền là áp lực trả nợ trái phiếu năm 2023 còn rất lớn.

Trong một bài viết mới đây, Vnbussiness đưa tin theo dữ liệu của Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), tổng giá trị trái phiếu đến hạn từ nay đến hết tháng 1/2023 là gần 17,5 nghìn tỷ đồng, tập trung chủ yếu ở nhóm bất động sản và xây dựng.

Theo đó, trong tháng đầu năm, doanh nghiệp bất động sản phải thanh toán 10.500 tỷ đồng trái phiếu đến hạn (chiếm 60% giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn) và doanh nghiệp xây dựng phải thanh toán 5.900 tỷ đồng trái phiếu đến hạn (chiếm 34% giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn).

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính cho hay, năm 2023-2024 được coi là đỉnh đáo hạn trái phiếu với khối lượng đáo hạn lên tới gần 700.000 tỷ đồng. Riêng nhóm bất động sản, khối lượng trái phiếu đáo hạn cuối năm 2023, 2024 lần lượt là 119.000 tỷ đồng và 112.000 tỷ đồng.

Chính những áp lực nặng nề đang buộc các doanh nghiệp bất động sản phải chật vật xoay xở dòng tiền để duy trì hoạt động, chờ thời cơ bứt lên. Trong đó, nổi bật nhất là các chính sách bán hàng độc đáo như ưu đãi lớn khi thanh toán nhanh, chiết khấu "khủng" 30-50%, hỗ trợ lãi suất, mua nhà tặng đất...

Bên cạnh đẩy mạnh “chiều khách” để bán hàng, các doanh nghiệp cũng tăng cường hợp tác với các quỹ đầu tư quốc tế. Cải thiện dòng tiền thông qua mô hình kinh doanh chia nhỏ bất động sản, cầm cố cổ phiếu của các lãnh đạo doanh nghiệp, vay tiền mặt từ các kênh không chính thống...

Cùng với đa dạng kênh huy động vốn, các doanh nghiệp có tiềm lực mạnh cũng đang tận dụng thời cơ đẩy mạnh hoạt động M&A nhằm mở rộng quỹ đất, chuẩn bị cho chu kỳ hồi phục.

Minh chứng là thời gian qua, hoạt động phát triển quỹ đất vẫn diễn ra sôi động. Đa phần bên mua là các chủ đầu tư có tài chính mạnh, giai đoạn này còn có thêm sự góp mặt của các “cá mập” nước ngoài, “bung” tiền mặt thu gom các quỹ đất sạch.

Điển hình, theo báo cáo của Dat Xanh Services, hoạt động thâu tóm quỹ đất diễn ra mạnh mẽ ở cả 3 miền. Miền Bắc với sự hiện diện của các tên tuổi lớn như Đất Xanh Group, CapitaLand, KeppelLand, Kita group…

Ở phía Nam có sự hiện diện của loạt tên tuổi như Novaland, DIC Corp, GamudaLand, Khang Điền, DXG… Trong đó nổi bật có dự án DIC Victory City tổng diện tích hơn 83 ha tại Hậu Giang, Quỹ đất DXG tại Đồng Nai với tổng quy mô 152 ha, hay GamudaLand mua lại dự án Uni Galaxy trị giá gần 1.300 tỷ đồng…

Có nhiều giải pháp được đưa ra, tuy nhiên, theo giới phân tích, giải pháp căn cơ nhất lúc này là các doanh nghiệp địa ốc cần chủ động tái cấu trúc danh mục đầu tư theo hướng chú trọng các dự án đang thực hiện đúng tiến độ và có tiềm năng thu hồi vốn nhanh.

Đặc biệt, các doanh nghiệp cần nắn dòng vốn vào phân khúc nhà ở thực, trong đó chú trọng phát triển các sản phẩm chung cư/căn hộ tầm trung, bình dân để phục vụ nhu cầu của đại đa số người dân.

Hưng Nguyên