Bao giờ thị trường nhà đất bớt ảm đạm?

Theo dữ liệu thống kê của Cushman & Wakefield, khả năng thanh khoản và mức độ quan tâm đang sụt giảm ở mọi phân khúc bất động sản. Đơn cử như ở loại hình căn hộ/chung cư, lượng bán và tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 giảm mạnh, với 4.150 căn được giao dịch, bằng 46% so với quý trước.

Khó khăn vẫn bủa vây

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định van tín dụng eo hẹp dành cho bất động sản đã và đang gây ra vô vàn khó khăn trong việc giải ngân vốn vay cho khách hàng, dẫn đến lượng bán mới và tỷ lệ hấp thụ thấp hơn nhiều so với quý trước.

Dòng tiền tắc nghẽn khiến không ít doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh "tiến thoái lưỡng nan". Nhiều hợp đồng mua bán chủ đầu tư đã ký với người mua nhà, khách hàng tiến hành giải ngân 30% vốn tự có, nhưng đến lượt vay ngân hàng để tất toán thì lại "đóng cửa".

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Cen Group, cho hay khoảng 80% vốn vào thị trường đều từ phía ngân hàng cung cấp. Vì vậy, khi dòng tiền bị tắc, chủ đầu tư không có nguồn tiền để tiếp tục triển khai dự án, khách hàng cũng dang dở việc mua nhà.

Đáng chú ý, không chỉ gặp khó trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng, thực tế cho thấy, mọi dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản đều đang ách tắc, trong đó có kênh trái phiếu doanh nghiệp.

Trong nhiều năm trở lại đây, trái phiếu là một trong kênh huy động vốn chủ lực của các doanh nghiệp địa ốc. Tuy nhiên, trong năm 2022, giữa nhiều biến động thị trường, sau 9 tháng doanh nghiệp bất động sản chỉ phát hành được hơn 45 nghìn tỷ đồng trái phiếu, giảm mạnh so với những năm trước.

Sự chững lại của thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản rõ ràng là dấu hiệu đáng lo ngại, bởi nó đang khiến cho nhiều dự án không được tiếp tục triển khai, không ít doanh nghiệp không có khả năng thanh toán dư nợ trái phiếu chuẩn bị đáo hạn.

Thị trường bất động sản được dự báo khó thoát cảnh ảm đạm trong ngắn hạn.

Đặc biệt, thời điểm cuối năm 2022 đang được đánh giá là “mùa trả nợ trái phiếu”. Như Vnbusiness vừa đưa tin, trong khi thị trường trái phiếu vẫn chưa trở về quỹ đạo, giá trị trái phiếu đáo hạn lại có xu hướng gia tăng, đặc biệt đối với doanh nghiệp bất động sản.

Cụ thể, thống kê của VnDirect cho thấy, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trong quý IV/2022 đạt mức 58.840 tỷ đồng, tăng 87,7% so với cùng kỳ. Trong đó, bất động sản tiếp tục là nhóm ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất với 34,1% tổng giá trị đáo hạn trái phiếu riêng lẻ trong quý, tương đương 20.071 tỷ đồng (tăng 65,2% so với cùng kỳ).

Các doanh nghiệp bất động sản có giá trị đáo hạn cao nhất trong quý IV/2022 bao gồm: CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (3.000 tỷ đồng) và CTCP Bách Hưng Vương (2.980 tỷ đồng).

Ảm đạm đến khi nào?

Quay trở lại thời điểm đầu tháng 9, trước các động thái nới room tín dụng từ phía hệ thống nhà băng, nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đã khấp khởi hy vọng.

Minh chứng là trong một khảo sát với hơn 500 thành viên thị trường bất động sản của chuyên trang Batdongsan.com đã chỉ ra có hơn 34% tin rằng hạn mức tín dụng sẽ được nới lỏng vào cuối năm 2022, 40% tin điều này sẽ diễn ra vào đầu năm 2023, giúp thị trường khởi sắc trở lại.

Những kỳ vọng trên, vào thời điểm đó, không phải không có cơ sở bởi sau tháng 7 và tháng 8 thị trường sụt giảm chưa từng có, đến đầu tháng 9 thị trường bắt đầu có dấu hiệu phục hồi. Còn theo Cushman & Wakefield, dự báo sẽ có hơn 4.100 căn hộ mới được chào bán ra thị trường vào cuối năm, qua đó giảm sức ép về nguồn cung.

Nhưng đến nay, sau hơn 1 tháng, niềm hy vọng đang trở thành nỗi thất vọng. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com dự đoán, trong thời gian tới, Nhà nước sẽ chưa có động thái nới hạn mức tín dụng quá mạnh mẽ vì sẽ ảnh hưởng đến việc kiểm soát lạm phát.

“Kinh tế nước ta trong năm nay vẫn tăng trưởng tốt, Ngân hàng Thế giới (World Bank) ước tính Việt Nam sẽ đạt mức tăng trưởng kinh tế 7,2%. Vì vậy sức ép cấp thêm hạn mức tín dụng để kích thích tăng trưởng là không quá lớn”, ông Quốc Anh phân tích.

Trong khi đó, chuyên gia Cushman & Wakefield cũng nhìn nhận kể từ cuối năm 2022 đến hết năm 2023 vẫn là thời gian cần cẩn trọng với giới đầu tư, các giao dịch hiện tại nếu có chỉ phù hợp với người mua ở thực hoặc nhà đầu tư trung và dài hạn.

"Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn có những nền tảng tốt để tăng trưởng và phát triển. Song, 2023 được dự báo là một năm nên cẩn trọng với tình hình kinh tế toàn cầu, chúng ta không nên quá lạc quan dù mức tăng trưởng là những con số ấn tượng", bà Trang Bùi nhấn mạnh.

Trong bối cảnh thị trường được dự báo khó đột phá, thoát cảnh ảm đạm trong ngắn hạn, nhưng theo các chuyên gia, giá sơ cấp các phân khúc bất động sản trong thời gian tới sẽ tiếp tục tăng do ảnh hưởng từ giá chi phí đất và chi phí xây dựng. Hiện tượng giảm giá sẽ xuất hiện trên thị trường thứ cấp, khi các nhà đầu tư đuối tài chính buộc phải “cắt lỗ” hoặc “cắt lãi”.

Hiến Nguyễn