‘Hai bộ mặt’ của mặt bằng bán lẻ

Tuy nhiên, sự phục hồi này lại tạo nên một bức tranh với 2 gam màu tương phản, với cuộc đổ bộ mạnh mẽ của các thương hiệu lớn, sẵn sàng chi hàng chục tỷ đồng để tái chiếm đất vàng, trong khi áp lực ngày càng lớn đẩy các hộ kinh doanh nhỏ và vừa buộc phải rời khỏi trung tâm.

Ông lớn săn đất vàng

Dấu hiệu rõ nhất của sự hồi sinh xuất hiện tại những khu đất từng bị bỏ trống suốt nhiều năm. Điển hình là khu đất 2-4-6 Hai Bà Trưng, một vị trí mang tính biểu tượng ngay giữa trung tâm, gần như “ngủ quên” gần một thập kỷ.

Đầu năm 2025, khu đất này được một hệ thống nhà hàng lớn mạnh tay thuê lại, cải tạo toàn diện và chuẩn bị hình thành một tổ hợp kinh doanh kết hợp không gian trong nhà, ngoài trời. Đây không chỉ là sự quay lại của sức sống thương mại mà còn cho thấy niềm tin của các doanh nghiệp lớn vào sức mua nội đô đã trở lại đủ mạnh để bảo đảm các khoản đầu tư khổng lồ.

Cùng lúc, McDonald’s cũng đánh dấu sự trở lại tại giao lộ Trần Hưng Đạo – Bến Thành sau thời gian tạm đóng cửa vì hợp đồng thuê. Việc tái mở cửa đúng thời điểm metro số 1 đi vào vận hành càng khiến địa điểm này trở thành “điểm vàng” khi lưu lượng người qua lại tăng vượt bậc.

Không chỉ McDonald’s, những thương hiệu quốc tế vốn quen mặt ở trung tâm như Starbucks cũng đang mạnh tay tái cấu trúc. Dù rời khỏi mặt bằng Hàn Thuyên sau khi giá thuê tăng cao, Starbucks nhanh chóng “nâng cấp” sự hiện diện của mình bằng việc khai trương liên tiếp hai cửa hàng Starbucks Reserve tại Diamond Plaza và Bitexco, hướng đến phân khúc cao cấp với mô hình kết hợp phục vụ cocktail pha chế, bước đi thể hiện rõ chiến lược nâng tầm trải nghiệm thay vì giữ mô hình quán cà phê truyền thống.

Điểm đáng chú ý là trong cuộc “chạy đua đất vàng” này, không chỉ các ông lớn quốc tế chiếm sóng. Những thương hiệu Việt cũng bắt đầu mạnh dạn tiến vào trung tâm, nơi từng được xem là “sân chơi của nhà giàu”.

Đơn cử, Ollin Café sau thời gian mở rộng ở vùng ven, đang hoàn thiện cửa hàng thứ tư tại đường Nguyễn Văn Thủ, lần đầu tiên đặt chân đến quận 1. Tương tự, Adoré, một thương hiệu cà phê nội địa, đã thuê lại đúng mặt bằng mà Starbucks từng “bỏ đi” tại Hàn Thuyên với mức giá được đồn đoán lên tới 30.000 USD/tháng.

Sự hiện diện của các thương hiệu Việt tại những vị trí đắt đỏ này cho thấy sự chuyển mình đáng kể về tư duy thương hiệu, cùng khát vọng vươn lên cạnh tranh trực diện với các chuỗi quốc tế.

Thương hiệu nhỏ gặp áp lực lớn

Những động thái trên cho thấy một điểm chung là các doanh nghiệp lớn đang đẩy mạnh chiến lược hiện diện vật lý tại những khu “đất vàng” có khả năng thu hút truyền thông, kết nối khách hàng và gia tăng sức mạnh thương hiệu.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, tình hình lại không mấy sáng sủa đối với các hộ kinh doanh nhỏ và vừa. Trái ngược với cuộc “đổ bộ” của các thương hiệu lớn, hàng loạt cửa hàng nhỏ buộc phải rời trung tâm sau khi không thể chịu nổi mức giá thuê cao ngất ngưởng.

Chỉ cần bước dọc các tuyến đường từng là “đất vàng” của thành phố như Cách Mạng Tháng Tám, Lý Tự Trọng, Đồng Khởi hay Nguyễn Trãi là dễ dàng bắt gặp các biển cho thuê lại tại các cửa hàng nhỏ. Có nơi giá thuê lên đến 500 - 600 triệu đồng/tháng, lọt top những mặt bằng đắt đỏ nhất thế giới theo báo cáo của Cushman & Wakefield.

Câu chuyện của bà Hoàng Thu Trang, một tiểu thương kinh doanh thực phẩm, là ví dụ điển hình cho “cuộc di cư” lùi dần ra ngoại thành. Dù đã cố gắng trụ lại với mức thuê 25 triệu đồng/tháng tại một con hẻm trung tâm, lượng khách giảm mạnh từ đầu năm khiến doanh thu không đủ bù chi phí.

Bà Trang đành đóng cửa, chuyển toàn bộ hoạt động về khu Bình Quới, nơi mặt bằng rộng hơn nhưng giá chỉ bằng một nửa. Với nhiều hộ kinh doanh, đây là phương án duy nhất để tồn tại trong bối cảnh chi phí tăng cao, sức mua thay đổi và áp lực cạnh tranh từ thương mại điện tử ngày càng mạnh.

Chuyên gia Võ Huỳnh Tuấn Kiệt chỉ ra rằng hành vi tiêu dùng đang dịch chuyển rõ rệt khỏi các tuyến phố truyền thống. Người trẻ ưu tiên trung tâm thương mại, nơi gộp đủ mua sắm, ẩm thực, giải trí.

Bên cạnh đó, nhu cầu đậu xe, yếu tố giao thông và sự bùng nổ của mô hình mua sắm trực tuyến tiếp tục làm giảm sức hút của các cửa hàng mặt phố. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp lớn lựa chọn thuê mặt bằng ở trung tâm không phải để tối đa hóa doanh thu mà chủ yếu để xây dựng hình ảnh, điều mà các hộ kinh doanh nhỏ không thể làm theo.

Sự lệch pha kỳ vọng giữa chủ nhà phố và người thuê càng tạo áp lực cho thị trường. Dù nhu cầu thuê giảm, không ít chủ nhà vẫn giữ giá cao với kỳ vọng giá trị bất động sản tiếp tục tăng. Nhiều mặt bằng đẹp vì vậy rơi vào cảnh bỏ trống kéo dài. Một số chủ nhà bắt đầu giảm giá 30–40% hoặc áp dụng chính sách chiết khấu giai đoạn đầu, nhưng đó mới chỉ là giải pháp tình thế, không giải quyết được các điểm nghẽn cốt lõi của thị trường.

Bức tranh thị trường mặt bằng bán lẻ TP.HCM vì vậy trở thành bức tranh hai gam màu rõ nét. Ở gam sáng, các ông lớn, cả nội lẫn ngoại, đang mạnh tay chi tiền để sở hữu những vị trí trung tâm, tin tưởng vào chu kỳ phục hồi tiêu dùng và sự trở lại của du lịch.

Ở gam tối, nhiều thương hiệu nhỏ tiếp tục rút lui khỏi khu vực từng là “thiên đường kinh doanh”, nhường chỗ cho những nhà đầu tư có đủ tiềm lực chấp nhận chi phí cao để giữ vị thế thương hiệu.

Thị trường mặt bằng bán lẻ đang hồi sinh, nhưng sự hồi sinh này không phân bổ đều cho tất cả. Khi trung tâm thành phố tiếp tục “sáng đèn”, những gam màu đối lập ấy sẽ còn kéo dài. Câu chuyện không chỉ là cuộc đua mặt bằng, mà là bài toán về hài hòa lợi ích, tạo dựng hệ sinh thái thương mại đa tầng, nơi mọi doanh nghiệp đều có cơ hội phát triển thay vì bị đẩy ra ngoài cuộc chơi.

Hưng Nguyên