|
| Lãi suất tăng đồng thời mở ra cơ hội cho những người mua có kế hoạch tài chính rõ ràng và tầm nhìn dài hạn. Ảnh: Thu Hiền |
Quý đầu năm, lãi suất cho vay bất động sản có xu hướng tăng trở lại, phổ biến khoảng 8,5–10%/năm trong giai đoạn ưu đãi và 11–15%/năm sau thời gian ưu đãi. Mặt bằng lãi suất hiện cao hơn so với năm 2024–2025, phản ánh áp lực huy động vốn và định hướng kiểm soát rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.
Mặt bằng lãi suất vay mua nhà điều chỉnh tăng đang khiến nhiều người mua và nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong việc đưa ra các quyết định tài chính
Theo chuyên gia Savills Việt Nam, việc lãi suất tăng trong giai đoạn đầu năm phần lớn đến từ yếu tố chu kỳ trong hoạt động tín dụng của hệ thống ngân hàng.
“Các ngân hàng thường rà soát lại cơ cấu tín dụng và điều chỉnh lãi suất nhằm cân đối chi phí vốn cũng như khẩu vị rủi ro sau giai đoạn cao điểm giải ngân cuối năm và nhu cầu vay tăng mạnh đầu năm”, bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp, Savills Việt Nam cho biết.
Theo bà Thảo, khi hạn mức tín dụng được phân bổ chạm ngưỡng, các ngân hàng sẽ chọn lọc khoản vay khắt khe hơn, đặc biệt là với phân khúc bất động sản. Động thái này được xem là nỗ lực cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và kiểm soát rủi ro, thay vì là một cú "phanh gấp" đối với thị trường.
Ở góc độ thị trường, khi chi phí vốn tăng, phản ứng đầu tiên thường là sự thận trọng trong các quyết định tài chính lớn. Tuy nhiên, nhu cầu bất động sản không vì thế mà biến mất.
Dưới góc nhìn của chuyên gia, nhu cầu nhà ở thực tế vẫn duy trì, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi quá trình đô thị hóa vẫn tiếp diễn. Điều thay đổi chủ yếu nằm ở tiêu chí lựa chọn của người mua và nhà đầu tư.
Người mua để ở có xu hướng tính toán kỹ hơn về khả năng tài chính, ưu tiên các sản phẩm phù hợp với thu nhập thay vì chạy theo các yếu tố mang tính kỳ vọng như vị trí “nóng” hay tiện ích cao cấp. Đối với nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao, chi phí vốn tăng khiến chiến lược “ôm tài sản chờ tăng giá” trở nên rủi ro hơn khi chi phí vốn tiến gần hoặc vượt mức lợi nhuận kỳ vọng.
Trong bối cảnh đó, các quyết định đầu tư bắt đầu chuyển dịch sang hướng chú trọng hiệu quả khai thác và khả năng tạo dòng tiền của tài sản, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.
Khi lãi suất tăng trở lại, câu hỏi được nhiều người quan tâm là liệu có nên xuống tiền bất động sản ở thời điểm này. Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, điều này cần được nhìn nhận trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và phân hóa rõ nét hơn.
Ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, mức độ quan tâm, tìm kiếm bất động sản của người dân từ khi có thông tin lãi suất tăng không ảnh hưởng quá nhiều.
Theo khảo sát, giai đoạn sau Tết, lượng quan tâm tiệm cận gần với những năm trước chỉ giảm khoảng 10-15%. Tại thị trường Hà Nội, mức độ quan tâm với đất nền giảm 4%, trong khi đó chung cư, nhà riêng đi ngang. Đặc biệt, mức độ quan tâm tới phân khúc chung cư tăng 30% so với trước Tết… Điều này cho thấy nhu cầu thực vẫn hiện hữu và thị trường không rơi vào trạng thái “đóng băng” như nhiều lo ngại.
Chuyên gia Batdongsan.com.vn nhìn nhận, ở bất kỳ giai đoạn nào, thị trường cũng luôn tồn tại một nhóm khách hàng phù hợp, vấn đề là người mua có xác định đúng nhu cầu và thời điểm hay không. Trong bối cảnh hiện nay, người mua đang có nhiều lợi thế hơn khi có thể lựa chọn kỹ lưỡng và đàm phán giá tốt, thay vì phải “xuống tiền nhanh” như giai đoạn thị trường nóng trước đây.
Lí giải điều này, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, thay vì đầu cơ, thị trường bất động sản đang quay trở lại giá trị cốt lõi, phục vụ nhu cầu ở thực. Trước đây, nhiều dự án chưa hoàn thiện, thậm chí người mua chưa nắm rõ sản phẩm vẫn sẵn sàng giao dịch thì hiện nay người mua đã thận trọng hơn, quan tâm nhiều hơn đến chất lượng, vị trí, tiện ích và khả năng đáp ứng nhu cầu sinh sống thực tế.
Bên cạnh đó, thị trường đang có sự phân hóa rõ rệt. Những sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu ở thực, có vị trí thuận lợi, kết nối hạ tầng tốt, pháp lý minh bạch và đến từ chủ đầu tư uy tín vẫn ghi nhận thanh khoản tích cực. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ cao, xa nhu cầu thực sẽ gặp nhiều khó khăn hơn.
Thời điểm này phù hợp với những người có nhu cầu ở thực hoặc nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn. Quyết định mua không nên chỉ dựa vào biến động lãi suất ngắn hạn, mà cần đánh giá tổng thể các yếu tố như vị trí, chất lượng sản phẩm, uy tín chủ đầu tư và khả năng tài chính cá nhân.
Nhận định về lãi suất trên thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quang Huy, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho rằng, mặt bằng lãi suất có thể dần ổn định trở lại trong thời gian tới, dù vẫn cần sự điều tiết linh hoạt từ cơ quan quản lý, đặc biệt là Ngân hàng Nhà nước thông qua các công cụ chính sách tiền tệ.
“Ở góc độ nhà đầu tư, cơ hội vẫn tồn tại, nhưng sẽ phân hóa theo từng phân khúc và khẩu vị rủi ro. Việc cố định lãi suất cho vay trong 2-3 năm, thậm chí 3-5 năm sẽ giúp giảm thiểu rủi ro biến động trong ngắn hạn”, ông Nguyễn Quang Huy nhấn mạnh.
Chuyên gia cũng lưu ý nhà đầu tư cần xây dựng kế hoạch tài chính dài hạn, có phương án dự phòng dòng tiền và cân đối nguồn vốn hợp lý. Trong quá trình vay, có thể chủ động tái cấu trúc khoản vay khi điều kiện thị trường thuận lợi hơn, dù có thể phát sinh một số chi phí như phí trả nợ trước hạn.
Khuyến nghị đối với người mua nhà sử dụng vốn vay, chuyên gia Savills khuyến nghị cần đặc biệt chú trọng đến khả năng quản trị rủi ro tài chính.
Theo đó, người mua cần kiểm soát tỷ lệ vay hợp lý và không nên chỉ dựa vào lãi suất ưu đãi trong giai đoạn đầu, mà phải tính toán khả năng trả nợ theo mức lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi.
Đồng thời, nên ưu tiên các tài sản có giá trị sử dụng thực tế, pháp lý rõ ràng và có thể khai thác ngay. Những yếu tố này không chỉ giúp giảm rủi ro mà còn cải thiện khả năng thanh khoản của tài sản trong dài hạn.
Ngoài ra, việc duy trì quỹ dự phòng tài chính tương đương ít nhất 6-12 tháng trả nợ cũng được xem là yếu tố quan trọng để đảm bảo an toàn tài chính trong trường hợp lãi suất hoặc thu nhập có biến động.
“Những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và tập trung vào giá trị sử dụng thực tế của tài sản sẽ có nhiều cơ hội hơn trong chu kỳ phát triển tiếp theo của thị trường bất động sản trong bối cảnh thị trường ngày càng yêu cầu kỷ luật tài chính cao hơn”, bà Thảo nhấn mạnh.
Theo các chuyên gia, trong bối cảnh lãi suất tăng, sự thận trọng trở thành yêu cầu bắt buộc, nhưng đồng thời cũng mở ra cơ hội cho những người mua có kế hoạch tài chính rõ ràng và tầm nhìn dài hạn.
