Doanh nghiệp địa ốc chật vật giải 'bài toán' dòng tiền

Bất chấp những áp lực thị trường bất động sản đang gặp phải, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, mới đây trong báo cáo gửi Quốc hội, khẳng định việc huy động vốn của doanh nghiệp trong lĩnh vực này vẫn cần được giám sát chặt chẽ để ngăn “bong bóng xì hơi”.

Chưa thấy lối thoát

Cụ thể, theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, tính đến hết quý III năm 2022, giá trị vốn hóa ngành bất động sản đạt khoảng 1,7-1,8 triệu tỷ đồng. Dư nợ tín dụng của ngành tới cuối tháng 8 đạt 777.235 tỷ đồng, giảm 7.340 tỷ đồng so với cuối quý II.

Trong bối cảnh hoạt động giao dịch bất động sản thiếu minh bạch, hiện tượng kê “hai giá” nhằm trốn thuế còn phổ biến, giá nhà đất liên tục lập đỉnh mới, để tránh đầu cơ, ông Nghị cho rằng cần tiếp tục kiểm soát huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán và trái phiếu.

Ở một góc độ nào đó, quan điểm của vị “tư lệnh” ngành xây dựng cho thấy dòng tín dụng chảy vào bất động sản trong thời gian tới sẽ tiếp tục được siết chặt. Tiền sẽ được ưu tiên cho các dự án phục vụ ở thực, nhà ở bình dân, có hiệu quả và khả năng thu hồi vốn cao.

Thực tế, không cần đợi đến bây giờ, khó khăn về dòng tiền đã được nhiều doanh nghiệp địa ốc lường trước từ cách đây nhiều tháng. Minh chứng rõ nhất là kể từ đầu quý III/2022, hàng loại ông lớn đã tung ra các chính sách ưu đãi khủng để “nịnh” khách hàng thanh toán sớm.

Chia sẻ với Vnbusiness, chủ đầu tư một dự án căn hộ kèm shophouse ở Thủ Đức (TP.HCM) tiết lộ đa phần các chính sách kích cầu, siêu chiết khấu lên tới 30-40%, thời gian qua đều nhằm cải thiện dòng tiền cho doanh nghiệp phát triển dự án.

Dòng tiền vẫn sẽ là bài toán không dễ giải hết của các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới.

“Trong bối cảnh tín dụng nhà băng và trái phiếu khó khăn, huy động tiền từ kênh bán hàng gần như là “lối thoát hiểm” duy nhất của nhà đầu tư hiện tại. Nhưng ngay cả việc bán hàng giờ cũng không dễ. Trong tháng 10, dù đã tung đủ các chiêu bán hàng, gói ưu đãi lớn, chúng tôi cũng chỉ bán được vỏn vẹn 12 căn trên tổng số gần 100 căn hộ mới mở bán”, vị đại diện doanh nghiệp nói.

Khảo sát cho thấy, doanh số ảm đạm không chỉ là cơn đau đầu của riêng một đơn vị nào, mà đang trở thành bài toán hóc búa với ngay cả những "đại gia" hàng đầu ngành bất động sản. Điển hình như Đất Xanh, CEO Group, Danh Khôi... tính đến nửa đầu quý III/2022 ghi nhận tồn kho tăng hơn 50% so với cuối năm 2021.

Hóa giải cách nào?

Dữ liệu mới nhất từ Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết lượng căn hộ bán ra trên thị trường sơ cấp ở TP.HCM trong quý III vừa qua giảm đến 54% so với quý II, chỉ khoảng 4.150 căn, trong khi bất động sản liền thổ cũng chỉ ghi nhận 272 căn được giao dịch. Nhu cầu thị trường chậm lại kể từ các tháng 7-8.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, lý giải: "Giới hạn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã gây nên những khó khăn trong việc giải ngân vốn vay cho khách hàng, đồng thời người mua cũng đắn đo hơn khi đưa ra quyết định".

Trong khi đó, báo cáo thị trường căn hộ phía Nam của DKRA Vietnam cũng cảnh báo tình trạng thanh khoản nhà chung cư giảm mạnh. Quý III đón nhận nguồn cung mới khoảng 4.873 căn đến từ 31 dự án mở bán, giảm 63,8% so với quý II. Tỷ lệ tiêu thụ giảm 77,5% so với quý trước.

Trước những diễn biến từ thực tế, ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao của GIBC, nhận định trong những tháng cuối năm 2022, nếu van tín dụng bất động sản tiếp tục bị siết, cuộc khủng hoảng sẽ diễn ra theo 2 cấp độ.

Cấp độ thứ nhất, bên bán giảm giá tài sản để thoát hàng và có người mua, lượng tồn kho giảm, đây là kịch bản tích cực trong tình hình xấu ở mức trung bình. Cấp độ thứ hai, bên bán giảm giá tài sản để cắt lỗ nhưng không ai mua, đây là kịch bản tồi tệ có thể đẩy thị trường vào khủng hoảng.

Dù ở bất kỳ kịch bản bào, thì theo ông Nghĩa, các doanh nghiệp phát triển bất động sản đã đến lúc phải cấu trúc lại sản phẩm cho giai đoạn cuối năm 2022 và năm 2023, trong đó cần tự cân nhắc quay lại thị trường phục vụ nhu cầu thật hay tiếp tục phóng lao theo chiến lược bán các sản phẩm chỉ phục vụ đầu tư và đầu cơ.

"Sự lựa chọn của doanh nghiệp và phản ứng của người mua có thể quyết định mức độ khủng hoảng nhẹ hay nặng trong 6-12 tháng tới", ông Nghĩa nhận định.

Hiện, nhiều doanh nghiệp phát triển dự án đang có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm hướng đến nhu cầu ở thực, đáp ứng khả năng tài chính của đại đa số người mua nhà. Đây được đánh giá là một bước đi quan trọng giúp cân bằng và ổn định lại thị trường

Bên cạnh cơ cấu lại sản phẩm, theo chuyên gia, doanh nghiệp cần chủ động đa dạng nguồn vốn, trước tiên là chủ động xây dựng và cải thiện hồ sơ tín dụng trên thị trường vốn, hướng đến một chiến lược vốn tối ưu thay vì đến khi có nhu cầu mới huy động.

Cùng với đó, các chủ đầu tư cần tăng tốc việc đa dạng nguồn vốn vay trong nước và nước ngoài, tạo điều kiện cho người mua bằng cách điều chỉnh kỳ hạn thanh toán phù hợp với hạn mức tín dụng từ các ngân hàng…

Hiến Nguyễn