'Ông lớn' địa ốc loay hoay xử lý 'núi' hàng tồn

Không khó để nhận thấy những rào cản về dòng vốn tín dụng hạn chế, lãi suất cao đã và đang khiến cả nhà đầu tư và người mua nhà gặp nhiều khó khăn. Nghịch lý thanh khoản thấp giá tăng đang cản trở người mua nhà, dù các gói ưu đãi vẫn liên tục được áp dụng.

Nặng gánh hàng tồn kho

Kết quả khảo sát cho thấy lượng giao dịch trên thị trường bất động sản thời gian qua sụt giảm mạnh. Tỷ lệ hấp thụ chỉ vào khoảng 15%, thấp nhất kể từ năm 2019. Không thể thu hút khách hàng xuống tiền sớm khiến khối lượng hàng tồn kho khổng lồ của doanh nghiệp chưa tìm thấy lối thoát.

Theo Savill Việt Nam, trong quý 3/2022, nguồn cung sơ cấp thị trường căn hộ TP.HCM giảm còn 6.600 căn, giảm 51% theo quý. Lượng hàng tồn kho căn hộ sơ cấp chiếm 66% nguồn cung, lớn nhất kể từ năm 2019. Đáng chú ý, có 89% lượng hàng tồn kho ở loại hình cao cấp và trung cấp.

Cụ thể, trong số lượng nguồn cung căn hộ mới, hơn 60% sản phẩm có giá hơn 11 tỉ đồng/căn. Mức giá sơ cấp liên tục thiết lập kỷ lục, lên đến 124 triệu đồng/m2. Đối với giai đoạn tiếp theo của một số dự án tại Hà Nội và TP.HCM, giá căn hộ mới cũng có mức tăng 10-20%.

Hàng tồn kho là bài toán khó của nhiều doanh nghiệp địa ốc thời gian qua. (Ảnh minh họa: ĐL)

Kết quả phân tích các báo cáo tài chính quý III/2022 của khối doanh nghiệp địa ốc cũng cho thấy con số tồn kho vẫn được nhắc đến với tỷ lệ cao trong bức tranh tài chính của nhiều đơn vị.

Đơn cử, báo cáo tài chính hợp nhất của Đất Xanh Group cho thấy đến hết quý III/2022, đơn vị có tổng tài sản 31.301 tỷ đồng, tăng 11% so với đầu năm. Tuy nhiên, hàng tồn kho đạt 14.108 tỷ đồng, tăng 25% (trong đó bất động sản thành phẩm là 1.616 tỷ đồng, bất động sản hàng hóa là 665 tỷ đồng).

Hay với Nhà Khang Điền, trong 9 tháng đầu năm 2022, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Khang Điền âm gần 2.316 tỷ đồng, chủ yếu do khoản tăng hàng tồn kho gần 4.997 tỷ đồng.

Tại thời điểm cuối quý III, tổng giá trị tồn kho của Khang Điền đạt hơn 12.729 tỷ đồng, tăng 65% so với đầu năm và chiếm gần 60% trong tổng tài sản doanh nghiệp. Nổi bật là từ các dự án Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo, Đoàn Nguyên - Khu nhà ở Đoàn Nguyên, Bình Trưng - Bình Trưng Đông...

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc trong quý III/2022 cũng ghi nhận tồn kho gần 11.980 tỷ đồng, tương đương 36% tổng giá trị tài sản. Phần lớn hàng tồn kho được doanh nghiệp sử dụng để thế chấp cho các khoản vay dài hạn.

Khu công nghiệp và khu đô thị Tràng Cát là dự án chiếm giá trị lớn nhất trong danh mục tồn kho của Kinh Bắc với gần 7.700 tỷ đồng, kế đến là Khu công nghiệp Tân Phú Trung (1.143 tỷ đồng), Khu đô thị Phúc Ninh (1.105 tỷ đồng)…

Tìm giải pháp triệt để

Chia sẻ với Vnbusiness, anh Hoàng, chủ đầu tư một dự án quy mô 450 căn hộ tại quận 6 (TP.HCM) tiết lộ hầu hết các sản phẩm phân phối hiện tại đều là dự án cũ, tồn kho, các sản phẩm mới là rất hiếm. Áp lực tăng cầu buộc chủ đầu tư phải đưa ra những ưu đãi như tăng chiết khấu, nới tiến độ thanh toán...

“Mức tồn kho phần nào phản ánh khó khăn của thị trường. Trong 3 tháng qua, dù đã tung ra đủ chính sách ưu đãi, trong đó có mức chiết khấu cao nhất lên tới 33%, nhưng công ty tôi chỉ bán được 30/200 căn mở bán. Trong ngắn hạn tình hình khó cải thiện”, anh Hoàng nói.

Ở góc nhìn tích cực, hàng tồn giúp doanh nghiệp đảm bảo nguồn cung khi thị trường hồi phục. Tuy nhiên, về cơ bản đây rõ ràng đang là bài toán khó buộc các chủ đầu tư phải tìm cách giải hết nếu không muốn thảm họa “vỡ bong bóng” hơn 10 năm trước lặp lại.

Thực tế chỉ ra hàng tồn kho thành phẩm là sản phẩm đã hoàn thiện như căn hộ, nhà ở đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch, trở thành cục nợ của doanh nghiệp. Trên thị trường, hàng tồn chủ yếu là các dự án cao cấp, giá không phù hợp với túi tiền của đại đa số người dân.

Theo đó, để tháo gỡ, cách duy nhất là các chủ đầu tư cần chủ động tái cấu trúc danh mục đầu tư theo hướng chú trọng các dự án đang thực hiện đúng tiến độ và có tiềm năng thu hồi vốn nhanh.

Các doanh nghiệp cũng cần hướng dòng vốn vào phân khúc nhà ở thực, trong đó chú trọng phát triển các sản phẩm chung cư/căn hộ tầm trung, bình dân. Nếu không thể giảm giá, việc tăng chiết khấu, ưu đãi để thuyết phục khách hàng xuống tiền cũng là hành động “thức thời” trong thời kỳ khó khăn.

Bên cạnh nỗ lực của doanh nghiệp, giới chuyên gia cho rằng cơ quan quản lý cũng cần nhanh chóng vào cuộc để tháo gỡ khó khăn về thủ tục pháp lý, từ đó giải quyết bài toán cung – cầu, hóa giải nghịch lý tồn kho lớn trong khi người dân lại khát nguồn cung.

Hưng Nguyên