Có nên rót tiền tỷ đầu tư đất nền ven sân bay Long Thành lúc này?

Đầu tháng 8, chị Hoàng Mỹ Hạnh trở lại các khu vực vùng ven sân bay Long Thành để tìm kiếm cơ hội đầu tư. Gọi điện vào số điện thoại in trên biển quảng cáo treo dọc tuyến N2 đường vào khu tái định cư Lộc An - Bình Sơn, chị Hạnh không khỏi bất ngờ vì giá đất khu vực này.

Khó bán, giá vẫn neo cao

“Cò” đất tiếp chuyện chị Hạnh trên điện thoại giới thiệu tên Minh, đưa ra một danh sách dài các nền đất có nhu cầu sang nhượng. Trong đó, có một lô mặt đường bề ngang 5m, dài 20m, được quảng cáo có vị trí đắc địa, giá bán gần 6 tỷ đồng.

“Môi giới thừa nhận giao dịch đất nền khu vực này hiện khá trầm lắng, nhưng cam kết đây chỉ là tạm thời, giá sẽ tăng trở lại. Nếu đồng ý gặp trực tiếp, tôi sẽ được dẫn đến tận nhà chủ đất để thương thảo kỹ hơn. Môi giới còn nói thêm là đường này giá đang mềm, chứ trục đường đối diện giá cao hơn 30-40%”, chị Hạnh chia sẻ.

Theo tìm hiểu, khu tái định cư Lộc An - Bình Sơn nằm cách sân bay Long Thành khoảng 3 km, đang dần hoàn thiện sau thời gian dài đầu tư. Nhiều ngôi nhà kiên cố đã và đang được xây dựng, dân cư bắt đầu vào ở, tuy nhiên cũng còn không ít lô đất còn bỏ hoang, cỏ mọc um tùm.

Anh Đặng Minh Tuấn, một môi giới được mệnh danh là “thổ địa” tại khu vực này tiết lộ, giá đất tại đây từng vọt lên mức 48-75 triệu đồng/m2 vào thời điểm “sốt” đất đầu năm 2020. Đến hiện tại, giá đã giảm 15-30% tùy vị trí, tuy nhiên thanh khoản vẫn khá chậm.

“Trước năm 2018, khi các thông tin về quy hoạch còn mờ nhạt, đất đai xung quanh khu vực dự án đều là đồng không mông quạnh nên giá rất rẻ, chỉ khoảng vài trăm nghìn đồng/m2. Khi dự án sân bay bắt đầu khởi công, giá đất liên tục thiết lập những đỉnh cao mới. Nhiều lô đất đã gấp 10-15 lần”, anh Tuấn cho hay.

Ghi nhận của VnBusiness cho thấy, các dự án đất nền, nhà phố tại Long Thành hiện đang được giao dịch với mức giá bình quân 25-60 triệu đồng/m2. Khu vực trung tâm thị trấn hoặc dọc theo quốc lộ 51, giá bán lên đến 50-80 triệu đồng/m2.

Ngoài khu tái định cư Lộc An - Bình Sơn, nhiều dự án khu đô thị cũng được xây dựng nhanh trong thời gian gần đây nhằm đón hạ tầng sân bay như: Gem Sky (Đất Xanh), Long Thành Riverside, Aqua City (Novaland), Biên Hòa New City (Hưng Thịnh), STC Long Thành… Nhìn chung, khả năng thanh khoản của các dự án vẫn khá chậm, thậm chí có dự án đang trong tình trạng “đóng băng”.

Ôm đất như… ôm “bom”

Cần phải nhắc lại, dự án sân bay Long Thành là công trình trọng điểm của quốc gia, có vốn đầu tư giai đoạn 1 lên đến 5 tỷ USD. Dự kiến, sân bay sẽ hoàn thành vào năm 2025, giúp kết nối đường hàng không trong và ngoài nước.

Những năm qua, các thông tin quy hoạch dự án sân bay, cùng các dự án giao thông kết nối đã khiến giá đất khu vực tái định cư và lân cận tăng mạnh. Các dự án bất động sản xung quanh sân bay Long Thành cũng đua nhau "mọc" lên.

Trước khi thị trường rơi vào trầm lắng, việc đầu tư vào vùng ven sân bay đã giúp không ít nhà đầu tư cá nhân “ăn bằng lần”. Ông Lâm Vĩnh Khoa, một nhà đầu tư ở TP.HCM cho hay, vào năm 2017, ông đã rót gần 8 tỷ đồng để gom hơn 10 lô đất tại các khu Bàu Cạn, Tân Hiệp.

“Bàu Cạn, Tân Hiệp, hay Bình Sơn… đều là các xã phụ cận phía Nam sân bay, có tiềm năng để phát triển dịch vụ. Giá mua vào lúc đó chỉ từ 600-800 triệu đồng/lô. Đến năm 2020, giá đã lên 1,5 - 4 tỷ đồng/lô tương ứng. Sau hơn 3 năm rót vốn, tôi lãi gần 5 tỷ đồng”, ông Khoa tiết lộ.

Tuy nhiên, theo ông Khoa, sau thời gian dài bị môi giới thổi lên quá cao, đất nền vùng ven sân bay Long Thành hiện đã qua thời “ăn bằng lần”, giá vẫn cao nhưng rất khó bán. Nhà đầu tư mới nhảy vào thời điểm này đối diện với rủi ro rất lớn, dù dư địa tăng giá trong tương lai là có.

Trong khi đó, theo các chuyên gia, việc sốt đất cục bộ nổi lên khi có dự án hạ tầng, đặc biệt là các dự án trọng điểm như sân bay Long Thành, là điều được dự báo trước. Để giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư cần phải xem xét thật kỹ yếu tố pháp lý của dự án đó và phải rà soát kiểm tra lại bản quy hoạch của địa phương.

Đầu tư đất tại khu vực này cần có tầm nhìn dài hạn. Bởi, với những “siêu dự án” như sân bay Long Thành sẽ có thêm những tuyến đường nhỏ kết nối vào, nếu bỏ tiền đầu tư vào những dự án vướng vào vấn đề quy hoạch hay pháp lý sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Ông Võ Hồng Thắng, chuyên gia của DKRA Việt Nam, khuyến cáo trong giai đoạn nhiều biến động, nhà đầu tư cần xác định chiến lược đầu tư trong trung và dài hạn, từ đó mới đảm bảo được lợi nhuận kỳ vọng, bởi các dự án hạ tầng lớn thường có thời gian hoàn thành kéo dài.

Ở thời điểm này, dù giá đất ăn theo sân bay Long Thành đã chững lại, nhiều nhà đầu tư bị ngộp tài chính có xu hướng giảm giá để bán ra, tuy nhiên, vì đất đã bị thổi giá nên sau khi “cắt lỗ 30-50%” vẫn ở mức rất cao so với kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Vì vậy, nếu muốn rót tiền, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ để tránh “chôn vốn” quá lâu.

Hưng Nguyên