Nguồn cung tăng, thị trường bắt đầu phân hóa
Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), từ cuối năm 2025 nguồn cung bất động sản được cải thiện rõ rệt. Nhiều dự án từng bị đình trệ đã được tháo gỡ pháp lý nhờ điều chỉnh chính sách, cùng với hơn 20 dự án quy mô lớn được phê duyệt và triển khai mới, chủ yếu tại các khu vực vùng ven gắn với hạ tầng giao thông trọng điểm.
Nguồn hàng trên thị trường còn đến từ lượng tồn kho và sản phẩm rao bán lại của nhà đầu tư, khiến tổng nguồn cung gia tăng đáng kể. Ước tính năm 2026, nguồn cung bất động sản có thể đạt khoảng 200 nghìn sản phẩm.
Sự gia tăng nguồn cung giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn về phân khúc, khu vực và loại hình sản phẩm. Cùng với đó, các chính sách bán hàng linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất giúp người mua có thể tham gia thị trường với tỉ lệ vốn ban đầu khoảng 10-30% giá trị sản phẩm.
Tuy nhiên, trong bối cảnh lãi suất tăng nhanh trong thời gian ngắn, tâm lý thị trường trở nên thận trọng hơn. Thanh khoản không còn dàn trải mà chuyển sang trạng thái chọn lọc, cho thấy xu hướng phân hóa dòng tiền.
Theo VARS, nguyên nhân của sự phân hóa không chỉ do nguồn cung tăng mà còn do sự lệch pha trong kỳ vọng giá giữa bên mua và bên bán. Người bán vẫn neo giá cao trong khi người mua có xu hướng chờ mức giá hợp lý hơn, thậm chí kỳ vọng các sản phẩm cắt lỗ sâu hơn. Cấu trúc nhà đầu tư cũng có sự phân hóa rõ rệt khi một bộ phận nhà đầu tư dài hạn đã đạt mức lợi nhuận kỳ vọng và có dòng tiền ổn định nên không chịu áp lực bán, trong khi nhu cầu thoát hàng chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư mua ở vùng giá cao hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.
Dù thanh khoản chậm lại, mặt bằng giá bất động sản không giảm sâu do áp lực chi phí đầu vào vẫn ở mức cao.
Thị trường quay lại giá trị cốt lõi, phục vụ nhu cầu ở thực
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn - cho biết, từ khi có thông tin lãi suất tăng, mức độ quan tâm, tìm kiếm bất động sản của người dân không ảnh hưởng quá nhiều. Theo khảo sát, giai đoạn sau Tết, lượng quan tâm tiệm cận gần với những năm trước, chỉ giảm khoảng 10-15%. Mức độ quan tâm về giá với thị trường Hà Nội, đất nền giảm 4%, trong khi đó chung cư, nhà riêng đi ngang. Đặc biệt, mức độ quan tâm tới phân khúc chung cư tăng 30% so với trước Tết. Điều này cho thấy nhu cầu thực vẫn hiện hữu và thị trường không rơi vào trạng thái đóng băng như nhiều lo ngại.
"Đối với câu hỏi có nên xuống tiền bất động sản thời điểm này hay không cần được nhìn nhận trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và phân hóa rõ nét hơn. Ở bất kỳ giai đoạn nào của thị trường cũng luôn tồn tại một nhóm khách hàng phù hợp, vấn đề là người mua có xác định đúng nhu cầu và thời điểm hay không. Trong bối cảnh hiện nay, người mua đang có nhiều lợi thế hơn khi có thể lựa chọn kỹ lưỡng và đàm phán giá tốt, thay vì phải xuống tiền nhanh như giai đoạn thị trường nóng trước đây", ông Quốc Anh phân tích.
Thực tế, thị trường đang quay trở lại giá trị cốt lõi, phục vụ nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ. Nếu như trước đây, nhiều dự án chưa hoàn thiện, thậm chí người mua chưa nắm rõ sản phẩm vẫn sẵn sàng giao dịch thì hiện nay người mua đã thận trọng hơn, quan tâm nhiều hơn đến chất lượng, vị trí, tiện ích và khả năng đáp ứng nhu cầu sinh sống thực tế.
Thị trường cũng đang có sự phân hóa rõ rệt. Những sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu ở thực, có vị trí thuận lợi, kết nối hạ tầng tốt, pháp lý minh bạch và đến từ chủ đầu tư uy tín vẫn ghi nhận thanh khoản tích cực. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ cao, xa nhu cầu thực sẽ gặp nhiều khó khăn hơn.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, thời điểm này phù hợp với những người có nhu cầu ở thực hoặc nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn. Quyết định mua không nên chỉ dựa vào biến động lãi suất ngắn hạn mà cần đánh giá tổng thể các yếu tố như vị trí, chất lượng sản phẩm, uy tín chủ đầu tư và khả năng tài chính cá nhân. Nếu thị trường tiếp tục được hỗ trợ bởi các chính sách vĩ mô ổn định, đặc biệt là về lãi suất và tín dụng, bất động sản vẫn có dư địa phát triển trong trung và dài hạn.
