'Quay xe' với đất nền, nhà đầu tư chi chục tỷ mua nhà cho thuê

Cuối tháng 12/2022, sau khi bán thành công 6 lô đất tại Hưng Yên và Bắc Ninh, thu về hơn 13 tỷ đồng, trả hết khoản vay ngân hàng 4 tỷ đồng, anh Hoàng Phi Vũ (Hà Nội) chi toàn bộ số vốn 9 tỷ đồng còn lại để mua vào 2 khu nhà trọ 6 và 8 tầng gần Khu công nghệ cao Hòa Lạc.

Bán đất nền, mua nhà trọ

6 lô đất nền tại Hưng Yên và Bắc Ninh được anh Vũ mua vào từ giữa năm 2021, đến đầu năm 2022 từng có lúc tăng giá 30-40%. Nhưng rồi thanh khoản lao dốc, giá đất vẫn rất cao nhưng không thể bán được. Để thoát được hàng, anh chấp nhận cắt lỗ hơn 10% cho mỗi lô đất.

“Bình quân mỗi lô đất tôi chấp nhận mất 200 triệu đồng nên bán khá nhanh, chỉ mất khoảng 60 triệu đồng cho môi giới. Rất nhiều người nói không thể bán ra, nhưng đa phần vì chưa chịu giảm giá thật. Các “tay to” họ rất thính, có đất đẹp, giá hợp lý là họ xuống tiền ngay”, anh Vũ thổ lộ.

Quay lại với quyết định “thoái” toàn bộ đất ở tỉnh để mua nhà trọ, anh Vũ cho hay đây là phương án đã được tính toán trong thời gian dài. Về lý thuyết, anh chỉ cần bán 3 lô để trả nợ ngân hàng, sau đó “đi đường dài” chờ tăng giá với 3 lô còn lại, vì đất nền vẫn có tiềm năng rất lớn.

Tuy nhiên, vì không còn hứng thú với đất nền, anh Vũ muốn chuyển hướng vào phân khúc bất động sản lưu trú, với sản phẩm chính là nhà trọ và căn hộ dịch vụ có giá thuê trung và bình dân.

“Cả 2 khu trọ của tôi nằm ven Quốc lộ 21, giá thuê dao động ở mức 2,5 - 6 triệu đồng/phòng nên nhu cầu rất cao. Khách chủ yếu là sinh viên và công nhân. Kể từ tháng 2/2023 đến nay, 100% số phòng tại 2 khu trọ đều được lấp đầy, nhờ chất lượng và giá thuê tốt”, anh Vũ tiết lộ.

Khảo sát cho thấy, Hòa Lạc hiện đang là một trong những điểm nóng của phân khúc bất động sản lưu trú bởi sự phát triển của hạ tầng. Tính đến nay, Khu công nghệ cao Hòa Lạc đã thu hút được khoảng hơn 100 dự án đầu tư của các tập đoàn trong và ngoài nước triển khai xây dựng.

Bên cạnh các trường đại học như FPT, Đại học Quốc gia Hà Nội, nhiều trung tâm thương mại, nhà máy, trung tâm kỹ thuật cũng được đầu tư xây dựng ở Hòa Lạc, thu hút hàng chục nghìn lao động, nhà khoa học… từ đó đẩy nhu cầu về căn hộ cho thuê, nhà trọ tăng lên.

Cơ hội luôn đi cùng rủi ro

Các kết quả điều tra cũng chỉ ra thị trường bất động sản lưu trú, cho thuê tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM đã liên tục tăng cao kể từ sau đại dịch Covid-19.

Đơn cử, báo cáo của Batdongsan cho thấy lượng tìm kiếm nhà cho thuê, nhà trọ trong quý đầu năm 2023 tăng gần 30% so với cùng kỳ. Riêng tại Hà Nội, nhu cầu tìm thuê nhà/căn hộ trong quý I tăng xấp xỉ 20%, tỷ suất lợi nhuận bình quân đạt 4,4 - 6%/năm.

Trong khi đó, theo Chợ Tốt Nhà, thời gian tới, các phòng trọ, căn hộ chung cư cho thuê ở gần các trường đại học tại Hà Nội, TP.HCM sẽ đạt tỷ lệ lấp đầy nhanh chóng, trong khi nguồn cung mới hạn chế.

Ông Vũ Nguyễn, Giám đốc Trung tâm Giao dịch bất động sản Căn Nhà Mới, nhận định sự phục hồi của thị trường căn hộ, nhà phố cho thuê đang nhanh và đầy cơ hội phát triển trong năm 2023.

“Năm trước, lợi nhuận từ kinh doanh nhà phố, căn hộ cho thuê đã tăng lên khi giá cho thuê cũng nhích dần so với năm 2021. Với các khu vực ngoại thành, lợi nhuận cho thuê căn hộ đang cao hơn, dễ cho thuê do phù hợp với nhóm khách là sinh viên, người lao động và gia đình trẻ, nhóm có nhu cầu thuê nhà cao nhất thị trường hiện nay”, ông Vũ Nguyễn phân tích.

Ở góc nhìn của nhà đầu tư có gần 10 năm gắn bó với nhà cho thuê, ông Lê Tuấn cho hay thị trường cho thuê đang hồi phục nhanh về giá và tỷ lệ lấp đầy từ năm 2022 đến nay.

“Ngay cả 2 phân khúc vốn “kén” khách thuê là căn hộ dịch vụ dài ngày có giá thuê 7-12 triệu đồng/tháng, phòng trọ ngắn ngày giá thuê 300-400 nghìn đồng/ngày cũng đang có tốc độ phục hồi tốt. Giá thuê cũng đã tăng 10-30% so với trong dịch Covid-19”, ông Tuấn nói.

Tuy nhiên, bên cạnh cơ hội, rủi ro cũng luôn tiềm ẩn khi rót tiền vào nhà cho thuê và nhà trọ. Vì vậy, các nhà đầu tư cần tính toán kỹ về vị trí, khả năng lấp đầy, chi phí sửa chữa, phát sinh, quay vòng vốn… trước khi xuống tiền. Khi nguồn cung tăng, áp lực cạnh tranh cũng sẽ tăng.

Theo chuyên gia, để giảm rủi ro, nhà đầu tư cần lưu ý 3 điều. Thứ nhất, nên tự kiếm những nhà trống để tự cải tạo sửa chữa theo ý mình. Thứ hai, nên đầu tư bằng 20% số vốn dự tính cho quy mô nhỏ trước (ví dụ 100 triệu/dự tính 500 triệu), xem như học phí tự làm tự học.

Cuối cùng là nhà đầu tư cần hiểu quy luật “thuê - cho thuê”, biết thiết kế, rành cải tạo sửa chữa, giỏi sales phòng, chịu cực quản lý vận hành chăm sóc khách hàng. Nếu không đủ các yếu tố trên thì cần rất cân nhắc khi tham gia thị trường vào thời điểm này.

Hưng Nguyên