Xác định giá đất theo thị trường thế nào khi bỏ khung giá?

Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá trị thị trường nhưng trên thực tế nhiều chuyên gia đánh giá bảng giá đất của các địa phương thường chỉ bằng 30-70% giá thị trường. Điều này đã và đang tạo ra khoảng cách lớn giữa giá đất của thị trường và giá đất của Nhà nước dẫn đến nhiều hệ lụy, trong đó lớn nhất là vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai, thất thoát ngân sách.

Giá đất của Nhà nước bằng 70-80% thị trường là đủ

Vì vậy, thực hiện theo đúng tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang lấy ý kiến góp ý có những nội dung rất được quan tâm, như: bỏ khung giá đất; có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Dự thảo đang tiếp tục được hoàn thiện với mục tiêu trình Quốc hội lần đầu tại kỳ họp tháng 10/2022.

Định giá đất hay bảng giá đất phải sát với giá trị thị trường của đất đai, chứ không phải là giá thị trường.

Theo đó, tại Hội thảo chuyên đề 1 với chủ đề: “Đẩy mạnh cải cách thể chế - Hoàn thiện chính sách về đất đai, giải pháp quan trọng trong phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội” trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế Việt Nam 2022 diễn ra ngày 18/9, một trong những vấn đề nhận được sự quan tâm là sau khi bỏ khung giá đất, việc định giá theo thị trường sẽ được thực hiện ra sao? 

Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, trong sửa Luật Đất đai có 2 vấn đề trọng tâm cần giải quyết thấu đáo. Đầu tiên là giá đất thị trường, đừng nhầm lẫn giá trị đất đai trên thị trường với giá giao dịch của từng thương vụ. Cụ thể giá giao dịch của từng thương vụ là con số bấp bênh bởi lần giao dịch này với lần giao dịch khác, địa điểm này với địa điểm khác, có khác biệt. Dựa vào đó sẽ không có giá thị trường.

Theo đó, ông Võ cho rằng giá trị thị trường là kết quả của bài toán thống kê hay ước lượng giá trị thống kê. "Đó là ước lượng giá trị dựa vào một tập hợp các số liệu thống kê giá trị giao dịch của từng trường hợp. Chính vì vậy không bao giờ có giá trị thị trường là một con số chính xác. Nhà chức trách cần lập cơ sở dữ liệu và sử dụng phần mềm xử lý để tính toán, xác lập giá đất thị trường", ông Võ nói.

Theo ông Võ, các nước chỉ cần xác định được giá đất của nhà nước bằng khoảng 70-80% giá đất thị trường là đủ mức cần thiết.

Do vậy, GS. Đặng Hùng Võ khuyến nghị Việt Nam cũng nên theo thông lệ này. “Chúng ta cần quan niệm lại, làm rõ thế nào là giá đất thị trường. Điều này liên quan đến tất cả mọi việc điều phối về giá trị đất đai trên thị trường", ông Võ nhận định.

Cũng liên quan tới vấn đề này, GS.TS. Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân, đánh giá khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chính là việc chúng ta làm đất đai tự sinh lợi và đây chính là "địa tô" chênh lệch. Nói cách khác, khi Nhà nước ra quyết định cho phép một nhà đầu tư chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất này sang loại đất khác, đồng nghĩa Nhà nước đã quyết định chuyển địa tô thành giá trị của bất động sản cho chính nhà đầu tư đó.

Chính vì vậy, đã làm nảy sinh những vấn đề bất cập trong thực tế. Ví dụ như bất bình đẳng giữa những nhà đầu tư được Nhà nước quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất với những nhà đầu tư phải tự chuyển nhượng đất đai trên thị trường, hoặc giữa người dân đang sử dụng đất nông nghiệp với chủ đầu tư sau khi được giao đất nông nghiệp để chuyển thành đất ở, hoặc giữa quá trình cổ phần hóa khi cổ phần hóa mà đất không phải là đất dịch vụ, đất ở.

Thế nhưng, chỉ cần cổ phần hóa xong, doanh nghiệp đi xin chuyển mục đích, thì ngay lập tức đất đó trở thành yếu tố nguồn lợi, và những bất cập này đòi hỏi cần có sự điều tiết để tránh mâu thuẫn như hiện nay.

Để điều tiết vấn đề này, GS.TS Hoàng Văn Cường đề xuất phải định ra được giá trị của mỗi loại đất đai gắn liền với mục đích sử dụng. Thực tế cho thấy, mỗi loại “mũ” sử dụng sẽ có giá trị tương ứng, và ở đây “chúng ta chỉ có thể định giá được là giá trị của nó sát với giá trị thị trường”. Bởi lẽ, giá trị của đất đai có thể dùng các kỹ thuật để định giá được, nhưng giá cả từng mảnh đất cụ thể trên thực tế lại do người mua, người bán trên thị trường tự quyết định, người nào rất muốn mua thì họ sẵn sàng trả giá cao hơn, hoặc người đang cần bán thì họ sẵn sàng đưa ra giá thấp hơn. Như thế để thấy rằng, giá cả thị trường là “muôn hình vạn trạng”.

Chính vì vậy, “tôi đề nghị trong luật pháp phải xác định rõ, định giá đất hay bảng giá đất phải sát với giá trị thị trường của đất đai, chứ không phải là giá thị trường. Nếu giá thị trường là vấn đề không thể nắm bắt được, thì đề nghị Nhà nước phải thực hiện thu hồi đất cho tất cả các trường hợp Nhà nước phê duyệt các dự án đầu tư, hoặc Nhà nước chấp nhận đầu tư, chứ không nên để các nhà đầu tư tự thỏa thuận”, GS.TS Hoàng Văn Cường nêu rõ.

Đề xuất rà soát lại phương pháp định giá

Lắng nghe ý kiến của nhiều diễn giả tại Diễn đàn về định giá đất, tài chính đất đai, Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà cho rằng, đây là những vấn đề, cả về mặt lý thuyết và thực tiễn, đang còn khoảng cách, nhận thức rất khác nhau. Nếu giải quyết được vấn đề định giá đất đai một cách công khai, minh bạch, bình đẳng, thì chúng ta sẽ giải quyết được các mối quan hệ giữa Nhà nước, thị trường và xã hội; giải quyết được mối quan hệ của Nhà nước, những người dân có đất, những người dân bị thu hồi đất và doanh nghiệp. Như vậy, định giá đất là một vấn đề đi kèm vấn đề kinh tế và tài chính đất đai.

Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà.

Khi định giá đúng, chúng ta sẽ thực hiện được các chính sách về mặt xã hội thông qua vấn đề tài chính đất đai. “Tức là chúng ta hoàn toàn có thể chuyển từ mệnh lệnh hành chính sang từng bước kết hợp với thị trường, công cụ kinh tế kết hợp với hành chính, có như vậy chúng ta mới giải quyết được những vấn đề liên quan hiện nay, như đầu cơ thổi giá, đất đai sử dụng không hiệu quả, trường hợp có quá nhiều đất nhưng không sử dụng...”, Bộ trưởng Hà nói.

Theo luật hiện hành, giá đất được xác định theo 5 phương pháp (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất), nhưng theo Bộ trường Tài chính Hồ Đức Phớc các phương pháp này chưa nhất quán, chính xác nên tạo ra lỗ hổng.

Bộ trường Tài chính Hồ Đức Phớc

Chẳng hạn, khi chuyển mục đích sử dụng đất theo phương pháp thặng dư, một trong 5 phương pháp đang được sử dụng, không chính xác do giá trị doanh thu và chi phí đầu tư... đều là giả định. Việc này gây ra rủi lo pháp lý cho doanh nghiệp, cơ quan quản lý và quan trọng hơn, giá đất không đúng với thị trường.

Theo đó, Bộ trưởng Phớc đề nghị cần rà soát lại phương pháp xác định giá đất, để đưa ra phương án chính xác nhất. "Phương pháp xác định giá đất theo hệ số, so sánh... là các phương án đánh giá khoa học, xác thực gần thị trường nhất", ông nêu quan điểm.

Bộ trưởng Tài chính cũng cho rằng cần quy định chặt chẽ, rõ ràng hơn thời điểm xác định giá đất. Hiện thời hạn này chưa được nêu rõ trong luật hiện hành. Theo hướng này, tới đây khi sửa Luật Đất đai sửa đổi, phải quy định thời điểm xác định giá đất là không quá 6 tháng trước khi giao đất. Ngoài ra, nhà đầu tư nộp tiền vào ngân sách rồi thì mới giao đất.

"Bán tài sản ra thì phải thu tiền, chứ tới khi họ chuyển nhượng cho người thứ 3 mới thu tiền sẽ rủi ro, nguy cơ lừa đảo", Bộ trưởng Phước lưu ý. 

Nhật Linh