TP HCM: Thị trường bất động sản có dấu hiệu trầm lắng, nhà đầu tư “héo hắt”

Khu Đông - bán nhiều hơn mua

Ngay sau khi TP HCM mở cửa trở lại hoạt động bình thường mới, thị trường bất động sản (BĐS) được xem là kênh đầu tư có sự hồi phục nhanh nhất. Khởi điểm từ những khu vực đang có tốc độ đô thị cao nhưng TP Thủ Đức, huyện Bình Chánh, Củ Chi… sau đó lan nhanh khắp nơi.

Thời điểm tháng 2 - 3/2022, cơn sốt giá nhà đất tăng cao ngất ngưỡng. Giá nhà đất tăng cao do lượng khách hàng tìm mua nhà tăng đột biến. Thời điểm đó, những người làm nghề môi giới ví bán nhà đất đắt như “tôm tươi”. Nhiều chuyên gia lúc này dự báo thị trường nhà đất trong năm 2022 là thời điểm vàng để đầu tư; Mãi lực thị trường sẽ kéo dài đến hết năm 2022 và chỉ có thể điều chỉnh giá vào quý I/2023.

Dự báo là vậy, nhưng hiện tượng thị trường tăng vọt chỉ kéo dài đến tháng 6/2022. Sau những tháng nóng sốt, thị trường BĐS đang rơi vào tình cảnh vắng lặng. Đa số những khu vực nóng sốt cách đây vài tháng giờ chỉ còn lại cảnh đìu hiu.

Khu đất dự án Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi (phường Thạnh Mỹ Lợi, TP Thủ Đức) do Công ty CP Tiếp vận Đông Sài Gòn (gọi tắt là ESL) thực hiện bị "treo" gần 20 năm qua

Nếu như cách đây 3 tháng, nhiều môi giới BĐS phải “vắt giò lên cổ” đi tìm hàng theo yêu cầu của khách, thì giờ ngồi không cũng có khách tìm đến nhờ chào bán.

“Khoảng 2 tuần nay, nhiều khách lạ tìm đến nhờ bán sản phẩm nhà phố, nhưng lượng khách mua lại ít…”, chị Lan Hương, chủ trang mua bán BĐS Đala’s House, nói vậy.

Nhiều đơn vị môi giới cũng lắc đầu ngao ngán trước mãi lực của thị trường. Tại khu vực 1 TP Thủ Đức, thị trường nhà phố không có biến động trong vài tháng qua. Sản phẩm đất nền dư án thời điểm hiện nay có sự điều chỉnh nhẹ theo hướng giảm khoảng 2% so với thời điểm tháng 4 - 5/2022. Tại khu vực 2 TP Thủ Đức, giá sản phẩm nhà đất cũng đang điều chỉnh giảm nhẹ.

Cụ thể, một nền biệt thự tại dự án Đại học Mở bán công trên đường Tam Đa, phường Trường Thạnh, TP Thủ Đức, giá thị trường thời điểm tháng 6/2022 vào khoảng 35 triệu đồng/m² nhưng hiện tại giá chào bán vào khoảng 30,5 triệu đồng/m².

Theo chị Lan Hương, giá điều chỉnh theo hướng giảm chủ yếu là những miếng đất có hình dạng xấu hoặc có vị trí không thuận tiện, hoặc chủ bán đang có nhu cầu bán gấp. “Nếu nói là giá giảm sau khi mãi lực giảm thì không đúng, vì đa số khách hàng giảm giá để bán là do nhu cầu cần phải bán, còn lại hầu hết giữ nguyên giá bán.

Nếu khách thật sự có nhu cầu mua thì thương lượng trực tiếp với chủ. Việc thị trường yên ắng như hiện nay theo tôi là do việc các ngân hàng đang siết chặt việc cho vay mua BĐS. Nguồn vốn đổ vào thị trường bị ngắt đột ngột khiến giao dich bị ảnh hưởng”, chị Hương cho biết.

Theo nhiều đơn vị môi giới cho biết, việc ngắt nguồn vốn vay BĐS khiến nhiều nhà đầu tư xoay sở không kịp nên lặng lẽ tìm cách đẩy nhanh sản phẩm cắt lỗ. Cũng chính từ việc này nên hiện nay có nhiều người sẵn vốn đang đi săn hàng “ngộp” với giá rẻ.

Thị trường khu Tây đang bị “cảm lạnh”

Thị trường khu Tây từng được xem là khu vực “sốt cao thắng đậm” đối với phân khúc đất nông nghiệp, giờ cũng lâm vào tình cảnh vắng vẻ. Người dân không còn nhìn thấy cảnh những đoàn xe nối tiếp nhau đi xem đất, mua đất như cách đây vài tháng.

Theo anh Mẫn, có văn phòng giao dịch môi giới BĐS tại tỉnh lộ 8, huyện Củ Chi cho biết, thị trường nhà đất ở Củ Chi đã bị “cảm lạnh” khoảng 2 tháng. Lượng khách đi tìm mua đất giảm dần từ đầu tháng 6, đến đầu tháng 7 là đứng hẳn.

Đường vào khu sinh thái xã Trung An, huyện Củ Chi được đầu tư đẹp nhưng cũng không đủ để kích thích thị trường

“Lâu lâu có khách đi tìm nhà nhỏ, giá rẻ, còn đất thì gần như không có. Đất nền, đất nông nghiệp trong khu vực quy hoạch TP Tây Bắc trước đây nhiều khách tìm lắm, nhưng giờ chẳng còn ai’’, anh Mẫn nói.

Giờ nhóm anh Mẫn liên kết với hàng chục người từ những nhóm môi giới khác, trải đều trên địa bàn huyện Củ Chi, Hóc Môn nhằm tìm nguồn khách, nhưng cả tháng nay vẫn không có thay đổi.

Theo anh Mẫn, thông tin sẽ phát triển TP Tây Bắc vẫn không giúp thị trường khởi sắc. “Từ khi có thông tin điều chỉnh quy hoạch chung của Củ Chi, khiến tâm lý khách hàng cũng ngại ra tiền. Họ đang chờ có thông tin quy hoạch cụ thể mới quay trở lại. Nhưng theo tôi thì ngoài quy hoạch TP Tây Bắc, những khu vực khác chắc còn lâu lắm mới có quy hoạch cụ thể”, anh Mẫn nhận xét.

Đất nông nghiệp xã Trung An, huyện Củ Chi một thời nóng sốt giờ đìu hiu, vắng vẻ

Anh Tuấn, người môi giới tự do khu vực xã Bình Mỹ, huyện Củ Chi phân tích, hiện nay những sản phẩm nào có sổ, diện tích nhỏ, có giá tầm 2 tỷ đồng trở lại vẫn có khách tìm mua. Còn sản phẩm mua bán giấy tay, đất nông nghiệp gần như không có khách. Hiện xuất hiện nhiều khách hàng tìm đến đặt hàng nhà đất pháp lý ổn nhưng chủ đầu tư bị “ngộp” nên bán rẻ hơn nhiều so với mức giá hồi đầu năm 2022 thì họ mới mua.

Tại khu vực xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh, thực trạng thị trường địa ốc cũng đang chựng lại, giao dịch đứng im, giá đất đi ngang đã nhiều tháng. Tùy theo vị trí, quy mô dự án, giao dich đất nền từ 37 - 42tr/m². Đơn cử “giá giao dịch hiện nay tại khu nhà ở Bình Chánh 1 khoảng 3,8 tỷ đồng cho nền nhà khoảng 80m². Mức giá này không thay đổi trong vài tháng nay”, anh Toàn, môi giới BĐS khu vực Vĩnh Lộc B, cho biết.

Cũng theo anh Toàn, hiện trên địa bàn Vĩnh Lộc B rất ít tuyến đường nhựa nội bộ trên 8m. Do vậy, mức giá những tuyến đường này thường chỉ khoảng 40tr/m², trên cùng một tuyến đường mức giá có thể thay đổi do khu đất đông dân hay ít dân cư.

Đất nền để cỏ mọc chờ khách tại khu dân cư Bình Chánh, xã Vĩnh Lộc B

Khu vực thuộc xã Vĩnh Lộc A hiện càng vắng khách hơn. Có giá thấp hơn. Trên những tuyến đường đá mi rộng khoảng 5m, mức giá rao bán vào khoảng 35tr/m². Theo lý giải của những người môi giới tại khu vực này: “Mức giá thấp do khách hàng không muốn mua và do các loại thủ tục liên quan đến đất tại Vĩnh Lộc A đang bị kiểm soát gắt gao, vì liên quan đến chuyện đất mua bán giấy tay từ nhiều năm trước để lại”, chị Hồng, môi giới tại Vĩnh Lộc A nói.

Theo nhận định của Hiệp hội Bất động sản TP HCM, trong 6 tháng đầu năm 2022, lĩnh vực kinh doanh BĐS tăng trưởng âm, giảm 5,82% so với cùng kỳ. Trong đó, nguồn cung nhà ở chỉ bằng 44% so với năm 2017.

Tình trạng “lệch pha cung cầu” đi đôi với “lệch pha phân khúc thị trường”, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp kéo theo giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây. Đã xuất hiện nhà liền thổ giá trên 500 tỷ đồng, căn hộ siêu sang trên 100 tỷ đồng và các đợt “sốt ảo” giá đất nền, đất nông nghiệp không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường BĐS.

Bên cạnh đó, hoạt động chuyển nhượng dự án vẫn bị “ách tắc” do “vướng mắc” quy định pháp luật buộc bên chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại phải có “sổ đỏ”, nên từ đầu năm 2021 đến nay, TP HCM chỉ có 1 dự án đủ điều kiện chuyển nhượng.

Theo một chuyên gia BĐS nhận định, thời điểm này dấu hiệu “giảm tốc” của thị trường BĐS ngày càng rõ, phát triển chậm lại, trầm lắng; Doanh nghiệp BĐS có dấu hiệu “hụt hơi”, giảm thanh khoản, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu; Nhà đầu tư thứ cấp đang khó khăn vì thị trường thứ cấp cũng đang “trầm lắng”, do đó nhu cầu của người ở thật cũng ngày càng trở nên khó.