Thị trường BĐS năm 2019: 3 kịch bản và 4 giải pháp

Thị trường BĐS đã trải qua một năm có “sóng”, có lúc bùng lên với nhiều cảnh báo cẩn thận bong bóng vỡ, nhưng rồi đã trở lại khá tốt. Nhưng 2019 sẽ ra sao khi thị trường vẫn tiếp tục kéo dài 3 điểm nghẽn từ 2018 về thể chế, về chính sách tài chính và vấn đề phát triển thị trường.

Về điểm nghẽn thể chế, Việt Nam ngày càng hội nhập càng rộng, sâu hơn, Cuộc CMCN lần thứ 4 ngày càng tác động mạnh đến đời sống kinh tế, xã hội. Do đó, việc mở rộng các nguồn cấp vốn bền vững cho thị trường cần khuôn khổ thể chế hoàn chỉnh, đặc biệt là khuôn khổ thể chế về condotel, quỹ đầu tư, quỹ tương hỗ, các loại hình thái khác.

Năm 2019 có những dự báo xu hướng thị trường BĐS sẽ đi ngang nhiều hơn

Điểm nghẽn thứ hai là các chính sách tài chính với thị trường BĐS còn rất hạn hẹp, đặc biệt quỹ tín - giải pháp tốt nhất cho thị trường BĐS nhưng chưa được thực hiện. Và điểm nghẽn thứ ba, đó là các thành tố tham gia thị trường trong nước và nước ngoài, các bên liên quan cần tham gia nhiều hơn nữa. Các dòng tiền nước ngoài vào thị trường cần được điều tiết, kiểm soát tránh làm tăng trưởng nóng thị trường.

3 kịch bản

Năm 2019 có những dự báo xu hướng thị trường BĐS sẽ đi ngang nhiều hơn và nhu cầu nhà ở vẫn rất cao. Có dự báo thị trường BĐS hoạt động ổn định, không gặp xáo trộn gì lớn.

Về triển vọng thị trường BĐS năm 2019, PGS-TS.Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương đưa ra 3 kịch bản:

Kịch bản tự nhiên: Mọi xu thế vẫn giữ nguyên, chính sách vẫn chờ đợi, kinh tế thế giới không tốt lên cũng không xấu đi, kinh tế trong nước vẫn vận hành theo hướng tiệm tiến, ngoại suy. Thị trường tiếp tục đà ổn định lại và tốt lên một cách tiệm tiến từ tháng 9/2018.

Nhưng một số xu thế mới về BĐS thông minh, BĐS xanh có bước phát triển nhanh hơn. Thị trường BĐS phát triển mở rộng sang các địa phương khác ngoài thị trường truyền thống Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng như Cần Thơ, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hải Phòng...

Đây là kịch bản dễ xảy ra nhất. Thậm chí, có thể xảy ra với xác suất trên 50%. Sau một số năm (2014-2018) nền kinh tế đã tích lũy được thế năng do tăng trưởng kinh tế. Cơ hội và triển vọng nhiều đi liền với một luồng tiền lớn vận hành vào nền kinh tế. Nhiều khả năng, nền kinh tế sẽ có chuyển biến tốt.

Kịch bản rất tốt: Khi tất cả các yếu tố thuận lợi đều xảy ra, kinh tế thế giới và kinh tế vĩ mô của Việt Nam tiếp tục ổn định và phát triển, Nhà nước ban hành chính sách công nhận sản phẩm, cấp giấy chứng nhận cho condotel, officetel, hometel…

Thị trường chứng khoán tiếp tục tăng trưởng. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài vận hành tốt vào nền kinh tế Việt Nam. Kiều hối tiếp tục tăng trưởng (nếu tốt có thể đạt mức 20 tỷ USD vào năm 2019). CPTPP và các hiệp định FTA vận hành có kết quả tích cực. Các doanh nhân tiếp tục đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam.

Kịch bản này khó xảy ra do các điều kiện tích cực đồng loạt xảy ra, nhưng vẫn có thể xảy ra. Xác suất xảy ra kịch bản này thấp hơn kịch bản tăng trưởng ổn định nhưng vẫn cao hơn kịch bản xấu.

Kịch bản xấu - mặc dù đến năm 2019, khả năng này ít xảy ra nhưng vẫn có thể xảy ra nếu có một số đột biến xấu: Thứ nhất, tình kình kinh tế chính trị thế giới xấu đi và có những biến động đột biến do các bất ổn tiềm tàng. Nếu tình hình xấu đi, rất có thể kinh tế Việt Nam bị ảnh hưởng và thị trường BĐS Việt Nam không là ngoại lệ. Thứ hai, kinh tế trong nước có những biến động xấu về đầu tư nước ngoài, về xuất nhập khẩu và về nợ xấu, lạm phát, nợ nước ngoài, nợ Chính phủ hay các thảm họa thiên nhiên…

Kịch bản này ít khả năng xảy ra nhất nhưng cũng vẫn có thể xảy ra nếu chỉ một giả thiết xuất hiện. Xác suất xảy ra kịch bản này là thấp nhất.

4 giải pháp

Theo PGS.Trần Kim Chung thị trường BĐS năm 2019 được dự báo không có nhiều điểm đột phá, có thể cả về chính sách, vẫn tiếp tục xu hướng ổn định từ cuối năm 2018 và tìm kiếm các động lực mới cho phát triển thị trường từ năm 2019 và các năm tiếp theo. Nền kinh tế có những chuyển biến tích cực, có thể tạo động lực cho tăng trưởng của thị trường.

Nhưng để thị trường hoạt động ổn định, phát triển lành mạnh và tránh những cuộc khủng hoảng vỡ bong bóng hay đóng băng BĐS vẫn cần thêm các giải pháp. Trước hết, trọng tâm của năm 2019 -2020 là tiếp tục hoàn thiện thể chế đối với thị trường BĐS, nhất là với việc cho ra đời các công cụ tài chính và sản phẩm phái sinh.

Thị trường BĐS chỉ có thể phát triển mạnh và bền vững nếu các công cụ tài chính phái sinh cũng như các công cụ tạo ra sản phẩm phái sinh được ra đời và đi vào vận hành do chu kì tăng trưởng đã vào năm thứ 6, các nguồn lực cũng đã đạt đến đỉnh biên độ tăng trưởng.

Hai là, tiếp tục mở rộng nền kinh tế, trong đó có mở rộng chủ thể tham gia vào đầu tư và mở rộng việc thế chấp BĐS với các tổ chức tài chính quốc tế. Tuy nhiên, cần phải đảm bảo lộ trình phù hợp và kiểm soát được. Việc mở rộng việc mua và sở hữu nhà trên địa bàn Việt Nam đã và đang có kết quả.

Tuy nhiên việc kiểm soát các chủ thể có yếu tố nước ngoài mua và sở hữu nhà trên địa bàn Việt Nam là một việc cần đặt ra để có thể đảm bảo thị trường BĐS Việt Nam có thể phát triển một cách lành mạnh, tránh các tác động của việc chu chuyển vốn cũng như việc đảm bảo khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế.

Ba là, tăng cường triển khai các tiến bộ khoa học công nghệ, đặc biệt công nghệ 4.0 để làm đa dạng và phong phú hơn các loại hình sản phẩm và các loại hình kinh doanh. Đồng thời ban hành các công cụ chính sách phù hợp với các sản phẩm và giao dịch mới đó. Chẳng hạn, nghiên cứu ban hành văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến quản lý chung cư và kinh doanh căn hộ; các sản phẩm lai ghép sở hữu…

Bốn là, theo dõi sát diễn biến kinh tế quốc tế, để có biện pháp chuẩn bị tiếp đón luồng đầu tư vào Việt Nam thay thế cho luồng đầu tư vào Trung Quốc của các nước thứ ba. Đồng thời, cũng chuẩn bị sẵn sàng các phương thức ứng phó với các biến động bất lợi với nền kinh tế Việt Nam dưới tác động của cuộc chiến tranh thương mại Trung Quốc – Hoa Kỳ.