Sóng 'tháo chạy' khỏi mặt bằng văn phòng trung tâm

Tỷ lệ lấp đầy văn phòng tại các khu vực trung tâm tiếp tục lao dốc, giá bắt đầu giảm. Nguồn cung lớn trong khi nhu cầu của doanh nghiệp giảm đang khiến thị trường đối diện với nguy cơ “khủng hoảng thừa”.

Nửa đầu tháng 5/2023, kết quả thăm dò của Vnbusiness cho thấy hàng loạt tòa nhà văn phòng khu vực quận 1, TP.HCM có tỷ lệ bỏ trống 25-40% khi doanh nghiệp lâm vào khó khăn, buộc phải trả mặt bằng hoặc thu hẹp quy mô.

Khách đua thu hẹp văn phòng

Anh Trần Thế Lâm, CEO của một công ty công nghệ, cho biết giữa năm 2022, sau khi dịch covid-19 được kiểm soát, trước hàng loạt khuyến mãi được chủ cho thuê tung ra, công ty anh quyết định chuyển văn phòng từ Bình Thạnh sang một cao ốc trên đường Lê Duẩn, quận 1.

Tuy nhiên, kể từ đầu năm 2023, các chủ tòa nhà bắt đầu cắt giảm các chính sách ưu đãi, chi phí bắt đầu tăng trở lại, giá không còn “hời” nên vào đầu tháng 5, khi hết hợp đồng thuê, anh Lâm quyết định trả lại mặt bằng để chuyển về khu văn phòng cũ, nhỏ hơn tại Bình Thạnh.

“Sau thời hoàng kim, công ty bắt đầu gặp khó kể từ cuối năm 2022. Giọt nước tràn ly khi bên cho thuê thông báo tăng giá lên gần 50 triệu đồng/tháng kể từ tháng 6/2023. Vì không thể gồng nổi, chúng tôi quyết định chuyển về khu văn phòng cũ, giá thuê 22 triệu đồng/tháng”, anh Lâm thổ lộ.

Cạnh tranh trên thị trường văn phòng cho thuê đang lớn dần trong bối cảnh nguồn cung tăng, lực cầu giảm.

Rơi vào tình cảnh thậm chí còn bi đát hơn, anh Tùng, chủ một sàn địa ốc cho biết đã trải qua 3 đợt cắt giảm nhân sự từ tháng 12/2022 đến nay. Khó khăn khiến đơn vị buộc phải đóng cửa văn phòng tại khu vực quận 1, quận 3, chỉ giữ lại văn phòng ở TP.Thủ Đức.

Làn sóng trả hay thu hẹp diện tích văn phòng cũng đang được phản ánh trong các báo cáo nghiên cứu thị trường. Điển hình, theo Savills Việt Nam, trong quý đầu năm 2023, tỷ lệ lấp đầy văn phòng cho thuê giảm mạnh.

Nhóm khách từ lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là các “đại gia” đầu ngành như Novaland, FLC… thu hẹp quy mô, giảm nhân sự dẫn đến lượng tiêu thụ văn phòng âm 9.000 m2 sàn.

Tương tự, báo cáo của CBRE ghi nhận các giao dịch trả, thu hẹp mặt bằng văn phòng tăng mạnh trong quý I/2023. Điều này dẫn đến tỷ lệ trống văn phòng hạng A và hạng B lần lượt là 6,9% và 9,8%, tăng 0,7 điểm phần trăm và 1,1 điểm phần trăm so với quý IV/2022.

Trong khi đó, báo cáo của JLL Việt Nam cho thấy trong quý đầu năm 2023, nguồn cung văn phòng tăng đáng kể. Nếu Hà Nội có thêm 23.000 m2 sàn hạng A ở khu vực trung tâm, thì diện tích văn phòng hạng A tại TP.HCM hiện đạt trên 308.325 m2, tăng thêm 16.200 m2 so với quý trước.

“Thế trận” đang đảo chiều

Nguồn cung cải thiện trong khi nhu cầu sụt giảm khiến tỷ lệ trống phân khúc văn phòng khu vực trung tâm tại TP.HCM tăng lên 5,6%. Tỷ lệ trống văn phòng tại Hà Nội là 23,2%, tăng 3,9% theo quý.

Chuyên gia của JLL lý giải, trong bối cảnh kinh tế khó khăn, một số khách hàng thuê văn phòng hạng A khu vực trung tâm đã chuyển sang các lựa chọn tiết kiệm hơn như tòa nhà hạng B, nhà phố thương mại, hoặc "dạt" ra vùng ven để giảm chi phí.

Cần nhắc lại, trong năm 2022, việc nguồn cung hạn chế đã khiến thị trường văn phòng trở thành “cuộc chơi” do bên cho thuê làm chủ. Các doanh nghiệp không chỉ chịu mức giá cao mà còn phải tuân thủ nhiều quy định khắt khe.

Tuy nhiên, bước sang năm 2023, khi nguồn cung tăng, sức cạnh tranh trên thị trường văn phòng lớn hơn. Thế trận đã dần đảo chiều khi hiện tại khách thuê mới đang là bên nắm quyền chủ động trong các giao dịch thay vì giới chủ.

Minh chứng rõ ràng nhất cho sự “nhượng bộ” của giới chủ là giá đã bắt đầu giảm. Theo CBRE, giá thuê trung bình hạng A tại TP.HCM hiện đạt 45,6 USD/m2/tháng, giảm 0,7% so với quý trước. Đối với hạng B, giá trung bình đạt 25,6 USD/m2/tháng, giảm 0,8% so với quý trước và 1,2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Các khảo sát cũng chỉ ra khách thuê đã không còn bất chấp để sở hữu các văn phòng đắt đỏ tại khu vực trung tâm. Thay vào đó, xu hướng dạt ra vùng ven với các khu văn phòng nhỏ gọn, linh hoạt, giá thành hợp lý hơn dần lan rộng.

Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy nguồn cung và cả lực cầu của thị trường văn phòng TP.HCM có xu hướng dịch chuyển ra các quận rìa trung tâm. Tỷ lệ lấp đầy có giá bình dân 15-20 USD/m2 khu vực vùng ven đang có tỷ lệ lấp đầy trên 90%.

Có thể thấy, thị trường văn phòng cho thuê đang có sự “giằng co” giữa khách thuê và giới chủ. Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh nhưng lực cầu giảm, bên cho thuê sẽ cần điều chỉnh để tránh hậu quả tiêu cực cho cả hai bên.

Trong năm 2023, theo CBRE, sẽ có thêm 6 tòa nhà văn phòng mới, với trên dưới 170.000 m2 sàn, trong đó hạng A chiếm tỷ lệ 80%, sẽ được đưa ra thị trường.

Bà Thanh Phạm, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Việt Nam, nhận định khi nguồn cung mới dồi dào, áp lực cạnh tranh sẽ tăng.

"Do đó, các chủ đầu tư cần phải thận trọng khi đưa ra các chính sách chào thuê, nhất là những dự án mới cần phải thật sự linh hoạt trong điều khoản thuê để đạt tỷ lệ lấp đầy như kỳ vọng", bà Thanh Phạm nhấn mạnh.

Hưng Nguyên