Sẽ không có 'tiền rẻ' cho bất động sản?

Như Vnbusiness đã đưa tin, chỉ tính trong một tuần qua, lãi suất liên ngân hàng kỳ hạn qua đêm đã giảm tới hơn 4 điểm %. Với việc liên tục giảm mạnh, lãi suất liên ngân hàng kỳ hạn qua đêm hiện đã về quanh mức giao dịch thời kỳ “tiền rẻ” từ đầu năm 2020 đến giữa năm 2022.

Bài toán vốn vẫn khó

Lãi suất liên ngân hàng giảm mạnh cũng đã và đang kéo theo làn sóng giảm lãi suất huy động. Dù trước đó, theo thống nhất của các nhà băng, mức lãi suất huy động tối đa là 9,5%, nhưng đến nay mức lãi suất 9% cũng trở nên hiếm hoi, chỉ vài ngân hàng áp dụng.

Cần nhắc lại, thời kỳ “tiền rẻ” kéo dài từ đầu năm 2020 đến giữa năm 2022 chính là thời gian thị trường bất động sản nổi sóng, giá nhà đất nhảy múa. Vì vậy, khi những tín hiệu cho thấy lãi suất hạ nhiệt, nhiều nhà đầu tư kỳ vọng “bổn cũ soạn lại”, dòng tiền chảy vào địa ốc sẽ dễ dàng hơn.

Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, kỳ vọng trên là không thể, bởi thời kỳ “tiền rẻ” cho bất động sản đã qua, và bài toán vốn sẽ tiếp tục là 'cơn đau đầu' với các doanh nghiệp ít nhất trong vòng 6-12 tháng tới.

Thời kỳ tiền rẻ dành cho bất động sản đã kết thúc, doanh nghiệp cần chủ động cân đối lại dòng vốn.

Tại Báo cáo “Triển vọng thị trường vốn năm 2023”, các chuyên gia của FiinRatings dự báo trong năm 2023, dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản vẫn sẽ vô cùng bấp bênh.

Trong khi đó, ông Nguyễn Minh Hoàng, Giám đốc phân tích tại Chứng khoán Nhất Việt, đánh giá việc hạ lãi suất trong thời kỳ này có thể chỉ diễn ra trong thời gian ngắn. Dòng tiền sẽ khó giữ ở vùng giá rẻ lâu như vào giai đoạn từ năm 2020 đến đầu năm 2022.

Lãi suất có thể hạ nhiệt, nhưng dòng tiền rót vào nhà đất chắc chắn sẽ được kiểm soát chặt, hướng vào các dự án giá bình dân, nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu ở thực hoặc các dự án có tiềm năng cao. 

Ngay cả với gói 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, được kỳ vọng sẽ trở thành “lối thoát hiểm” cho thị trường bất động sản, nhưng với mức lãi suất ưu đãi chỉ 1,5-2% được đánh giá là quá thấp, chưa kể khả năng triển khai cũng không hề đơn giản.

Bởi, gói tín dụng khổng lồ này sẽ do các ngân hàng thương mại tự cân đối. Cũng vì “tự cân đối” nên sẽ không có sự ràng buộc nào về mặt thực thi. Minh chứng là đến thời điểm này, các vấn đề về cơ chế, điều kiện, đối tượng, thủ tục, tiến độ… vẫn là dấu hỏi.

Với trái phiếu, sau khi Nghị định 08 của Chính phủ có hiệu lực, số lượng phát hành trong thời gian tới được sự báo sẽ tăng mạnh. Tuy nhiên, dòng tiền từ trái phiếu phát hành mới sẽ chỉ phần nào giúp doanh nghiệp bất động sản trả nợ, tất toán các lô trái phiếu đến hạn.

Nhanh chóng "nắn" lại dòng tiền

Khi dòng vốn từ ngân hàng và trái phiếu vẫn còn bấp bênh, tiền từ người mua nhà sẽ tiếp tục là kênh chủ lực của phần lớn doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, chính người mua nhà cũng đang gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn vay nên sẽ khó có bứt phá, ít nhất là trong năm 2023.

Hiện tại, các ngân hàng đã không còn quá khắt khe với khách mua nhà, tuy nhiên, với lãi suất bình quân vẫn neo rất cao quanh mốc 10-12%/năm vẫn khiến nhiều người “chùn tay”.

Những diễn biến từ thực tế cho thấy, cả 3 kênh huy động vốn quan trọng nhất của doanh nghiệp bất động sản vẫn đang gặp khó. Vì vậy, quá trình thanh lọc đã bắt đầu từ gần 1 năm trước sẽ vẫn tiếp tục diễn ra trong thời gian tới. Các doanh nghiệp yếu, chậm thay đổi sẽ bị đào thải.

Để tồn tại, theo giới chuyên gia, các doanh nghiệp địa ốc cần nhanh chóng tái cơ cấu mạnh mẽ theo xu hướng cắt giảm các dự án mang tính chất đầu cơ, dàn trải, tăng cường các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có khả năng xoay vòng vốn nhanh.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đánh giá các các chính sách vĩ mô của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đang triển khai có thể sẽ giúp doanh nghiệp bất động sản cầm cự, có thêm thời gian để tái cấu trúc sản phẩm.

“Doanh nghiệp cần nghiên cứu đưa nhà ở xã hội vào chiến lược kinh doanh của mình. Nhà ở xã hội chính là sản phẩm tạo ra sự bền vững, ổn định lâu dài”, ông Đính nhấn mạnh.

Các doanh nghiệp cũng cần đẩy mạnh các chính sách bán hàng. Ông Bùi Quang Anh Vũ, CEO của Phát Đạt, cho biết năm 2023, đơn vị tập trung vào 3 điểm mấu chốt. Thứ nhất là đảm bảo có sự hỗ trợ tài chính cho người mua. Thứ hai là đưa ra nhiều hình thức thanh toán hấp dẫn để khách hàng chọn lựa. Thứ ba là chuẩn bị những sản phẩm chất lượng tốt nhưng có giá bán hợp lý, pháp lý rõ ràng và quy hoạch hoàn chỉnh.

Mua bán và sáp nhập (M&A) cũng có thể là “phao cứu sinh” của doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh hiện tại. Thời gian qua, không ít đại gia địa ốc đang tận dụng thời cơ đẩy mạnh hoạt động M&A nhằm mở rộng quỹ đất, chuẩn bị cho chu kỳ hồi phục.

Có thể thấy, trong bối cảnh khó khăn bủa vây, doanh nghiệp không thể chỉ ngồi yên kỳ vọng chính sách giải cứu hay chờ đợi dòng “tiền rẻ” quay trở lại, mà cần thực hiện các giải pháp cấp bách nhằm "tự cứu mình" để tồn tại, chờ cơ hội bật lên.

Hưng Nguyên