Sau thời 'nhảy múa', giá đất nền Đà Nẵng giảm cả trăm triệu đồng

Từ cuối năm 2021 đến đầu quý II/2022, nhiều khu vực nông thôn huyện Hòa Vang rơi vào "cơn sốt"  đất chưa từng có. Giá đất nền được đẩy lên vùn vụt cả triệu đồng/m2 mỗi ngày. Cò đất đi ra đi vào như con thoi, nhiều hộ dân tất bật "phân lô, bán vườn".

Giao dịch ảm đạm, giá giảm

Anh Huỳnh Bá Phú, một môi giới thạo tin tại Hòa Vang cho hay, đất nền trong khu vực vốn đã âm thầm tăng giá từ năm 2019 - khi có thông tin TP. Đà Nẵng phấn đấu đưa huyện này thành thị xã vào năm 2025, nhưng bị đứt mạch tăng bởi đại dịch Covid-19.

Bước sang năm 2022, các hoạt động kinh tế - xã hội của TP.Đà Nẵng trở lại bình thường, giao dịch đất đai tại đây tiếp tục chu kỳ tăng nhiệt. Đặc biệt, vào cuối quý I, đầu quý II/2022 đã đạt đỉnh, mỗi ngày có hàng trăm người dân đến Bộ phận một cửa huyện Hòa Vang làm thủ tục đất đai.

"Từng có lúc tôi đón gần 30 lượt khách đến xem đất chỉ trong một ngày, gần như không có thời gian nghỉ. Thương vụ dẫn khách đỉnh cao là tại một lô đất rộng 245m2 ở xã Hòa Khương (Hòa Vang), giá gốc khoảng 300 triệu đồng cho khách đầu, đến khách thứ hai lên 550 triệu, khách thứ ba là 870 triệu đồng. Mọi chuyện xảy ra chỉ trong 2 tuần, tôi nhận "lót tay" gần 150 triệu đồng", anh Phú tiết lộ.

Từng sốt điên cuồng nhưng nay mọi thứ đã trở lại quỹ đạo. Văn phòng môi giới của anh Phú giờ vắng tanh, khách chủ yếu trao đổi qua mạng. Cò đất rời đi, nhiều nhà đầu tư "lên chuyến tàu cuối", chưa kịp thoát hàng, đối diện nguy cơ "chết trên đống tài sản".

Mặt bằng giá đất nền nhiều khu vực tại Đà Nẵng đang có xu hướng giảm mạnh so với thời sốt giá.

Không chỉ tại Hòa Vang, nhiều khu vực tại Đà Nẵng cũng rơi vào cảnh tương tự. Ông Nguyễn Thanh Hiền, Giám đốc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Ngũ Hành Sơn cho biết, tình hình giao dịch bất động sản trên địa bàn hiện rất ảm đạm, chỉ bằng 5 - 10% so với trước dịch.

Trong khi đó, tại quận Cẩm Lệ, nhiều khu vực đất nền phân lô đang giảm 500 - 700 triệu đồng/lô so với thời đỉnh sốt. Giá phổ biến cho các lô đất có đường lớn hai ô tô tránh nhau vào khoảng trên dưới 3 tỷ đồng, một số nhà đầu tư có nhu cầu thoát hàng giảm còn 2,5 - 2,8 tỷ đồng/lô vị trí đẹp.

Đơn cử, tại khu vực Hòa Xuân (Cẩm Lệ), khảo sát cho thấy đang có nhiều lô đất mặt đường trên 7m được rao bán với giá dao động 2,6 - 5 tỷ đồng/lô. Nếu có 3 tỷ đồng tiền mặt, nhà đầu tư có khá nhiều sự lựa chọn - một điều hiếm thấy hồi đầu năm 2022.

Cơ hội 'bắt đáy' mở ra

Thị trường gặp khó, giá đất giảm cả trăm triệu đồng/lô đang tạo áp lực lớn lên các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, song cũng trở thành cơ hội cho nhiều “tay chơi” có tiềm lực mạnh.

Anh Bình, một nhà đầu tư đất nền gần 10 năm tại Đà Nẵng cho biết, hiện đang sở hữu 7 nền đất trị giá trên 23 tỷ đồng và vẫn đang muốn gom thêm. Đầu tháng 2, anh xuống tiền bắt đáy một nền đất 200 m2, giá gần 3,3 tỷ đồng nằm trên đường Nguyễn Văn Linh (phường Nam Dương, quận Hải Châu).

Theo anh Bình, so với thời đỉnh sốt đầu năm 2022, giá đất quanh khu vực này đã giảm 25 - 30%. Lô đất anh vừa mua từng được rao 4,1 tỷ đồng, giá mua vào của chủ cũ năm 2019 vào khoảng 3 tỷ đồng.

“Đất phân lô ở Nam Dương thường có diện tích 110 - 125 m2, giá bình quân hiện tại vào khoảng 2,1-2,5 tỷ đồng/lô, thấp hơn so với trước khoảng 2,7 - 3 tỷ đồng. Lô đẹp hơn thì giá cao hơn, trong khi những lô yếu về vị trí, pháp lý có thể xuống dưới 2 tỷ đồng”, anh Bình nói.

Cũng như anh Bình, nhiều nhà đầu tư tại Đà Nẵng cũng đang ôm tiền sẵn sàng chờ giảm giá thêm để “gom hàng”. Tuy nhiên, nhiều văn phòng môi giới trong khu vực đều có chung nhận định mức giảm hiện tại đã tạo đáy, khó có thể thấp hơn. Số lượng "hàng ngộp" rất hiếm có khó tìm.

Chủ một văn phòng môi giới tại khu vực Hòa Xuân (Cẩm Lệ) nhận định đây là thời điểm các nhà đầu tư sẵn tiền cân nhắc "rút hầu bao" với tầm nhìn 3 - 5 năm, kỳ vọng lợi nhuận 15 - 20%/năm, biên độ lợi nhuận sẽ cao hơn nếu có sốt. Cũng có thể chờ thêm, nhưng những lô đẹp, giá tốt có thể vụt mất.

Cơ hội bắt đáy của nhà đầu tư đất nền tại Đà Nẵng rõ ràng đang rất rộng mở. Với tốc độ đô thị hóa nhanh, giá nhà đất tại đây chắc chắn sẽ tăng rất nhanh, vấn đề chỉ là thời gian. Vì vậy, nếu chuẩn bị tốt về nền tảng tài chính, thời điểm phù hợp, nhà đầu tư sẽ nắm phần thắng.

Tuy nhiên, để giảm thiểu rủi ro khi xuống tiền, nhà đầu tư cần cân nhắc 3 yếu tố. Thứ nhất là đầu tư các loại bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, tính thanh khoản cao, vị trí gần trung tâm, hoặc kết nối thông thoáng về khu trung tâm. Thứ hai, chọn sản phẩm mà mình có kinh nghiệm đầu tư để dễ dàng mặc cả, mua vào giá tốt. Thứ ba, phải "săn" các sản phẩm của dự án có chính sách giảm giá nhiều bằng chiết khấu.

Hưng Nguyên