Nhà giàu gom đất nền bán Tết

Không ồn ào như những cơn sốt đất giai đoạn 2018–2020, dòng tiền lần này di chuyển lặng lẽ, có chọn lọc hơn và bám sát một trục logic quen thuộc đón sóng hạ tầng.

Trong bối cảnh nguồn cung đất nền tại TP.HCM ngày càng khan hiếm, mặt bằng giá đã được thiết lập ở mức cao, thì những thông tin về hàng loạt dự án giao thông trọng điểm khởi công, chuẩn bị hoàn thiện trở thành chất xúc tác quan trọng khiến nhiều nhà đầu tư quyết định xuống tiền.

“Cá mập” bơm tiền mạnh

Cuối tháng 11/2025, ông Trần Minh Quân, một nhà đầu tư cá nhân đến từ Hà Nội, có mặt tại khu Đông TP.HCM không phải để “đánh sóng” theo tin đồn, mà để trực tiếp khảo sát thị trường.

Khác với giai đoạn trước, ông không tìm kiếm những lô đất xa trung tâm, giá rẻ nhưng pháp lý mập mờ. Tiêu chí của ông Quân khá rõ ràng là đất thổ cư, diện tích 50–60 m², nằm trong khu dân cư hiện hữu, đường ô tô vào được, pháp lý hoàn chỉnh, mức giá 3-5 tỷ đồng một nền.

Theo ông Quân, ở thời điểm này, việc lướt sóng chỉ có thể thực hiện với những sản phẩm “ở thật”, bởi thị trường không còn chỗ cho các kỳ vọng tăng giá dựa trên thông tin mơ hồ.

Cùng thời điểm đó, bà Nguyễn Thị Hồng Phúc, một nhà đầu tư gốc Hải Phòng, cùng nhóm của mình theo làn sóng “Nam tiến” cũng đang âm thầm làm việc với nhiều môi giới tại khu Đông và khu Nam TP.HCM.

Khác với ông Quân, bà Phúc cùng các cộng sự nhắm tới chiến lược gom cùng lúc 3–4 nền đất, ưu tiên các khu vực giáp ranh TP.HCM hay Đồng Nai, nơi được hưởng lợi trực tiếp từ Vành đai 2, Vành đai 3 và tuyến cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu.

“Với nhóm chúng tôi, Tết Nguyên đán 2026 được xem là một mốc thời gian quan trọng, bởi theo kinh nghiệm nhiều năm, đây thường là giai đoạn nhu cầu mua ở thực tăng trở lại, kéo theo khả năng nhích giá của những sản phẩm có vị trí tốt”, bà Hồng Phúc chia sẻ.

Giới đầu cơ đang trở lại mạnh mẽ, tuy nhiên, thực tế thị trường cho thấy, việc “gom hàng” không hề dễ dàng. Các lô đất nền thổ cư giá dưới 3 tỷ đồng một nền tại khu Đông TP.HCM gần như đã biến mất khỏi thị trường.

Phân khúc 3,2–3,5 tỷ đồng một nền, vốn được xem là mức giá dễ tiếp cận nhất với cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư, cũng ngày càng khan hiếm. Nhiều chủ đất lựa chọn giữ lại tài sản, chờ mặt bằng giá mới hình thành, trong khi môi giới rơi vào tình trạng “ráo riết tìm hàng nhưng không có để bán”.

Cơ hội đi cùng rủi ro

Giá đất tăng, nhưng giao dịch chưa thực sự bùng nổ, phản ánh trạng thái khá đặc trưng của thị trường đất nền giai đoạn hiện nay. Sau khi “hạ nhiệt” từ cuối năm 2022 đến giữa năm 2024, phân khúc đất nền phía Nam đã thiết lập một mặt bằng giá mới từ đầu năm 2025 và duy trì đà tăng ổn định.

Mức tăng trung bình 20–25% so với đầu năm là đủ để khiến chủ đất không vội bán ra, đồng thời cũng chưa đủ mạnh để kích hoạt làn sóng giao dịch sôi động trên diện rộng.

Yếu tố then chốt lý giải cho chuyển động của dòng tiền chính là hạ tầng. Ngày 19/12/2025, TP.HCM đồng loạt khởi công, động thổ nhiều công trình giao thông mang tính chiến lược, trong đó đáng chú ý là hai đoạn tuyến Vành đai 2 tại khu Đông. Khi hoàn thành, các dự án này sẽ góp phần hoàn thiện trục giao thông khép kín, kết nối trực tiếp với hệ thống cao tốc của toàn vùng Đông Nam Bộ.

Song song đó, tuyến cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu dài hơn 53 km đang được đẩy nhanh tiến độ, dự kiến đưa vào khai thác giai đoạn 2025–2026, rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển giữa TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Không chỉ hạ tầng giao thông, thị trường phía Nam còn đang chứng kiến sự xuất hiện của hàng loạt đề xuất dự án quy mô lớn từ các tập đoàn bất động sản trong nước. Dù phần lớn các dự án này cần thời gian dài để triển khai, nhưng kỳ vọng về sự thay đổi diện mạo đô thị, về dòng người và dòng vốn dịch chuyển theo hạ tầng đã khiến thị trường đất nền âm thầm nóng lên.

Ông Nguyễn Thanh Sang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings, nhìn nhận chưa khi nào chính sách phát triển hạ tầng được thực hiện mạnh mẽ như bây giờ. Đây là yếu tố quan trọng để đánh giá tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản nói chung và khu vực phía Nam nói riêng thời gian tới.

Chiến lược lướt sóng dịp Tết theo đó đang được nhiều nhà đầu tư nhắc tới với nhiều kỳ vọng, tuy nhiên thực tế không phải cơ hội dành cho số đông. Thị trường hiện nay phân hóa rất mạnh. Chỉ những lô đất có pháp lý rõ ràng, vị trí gắn với hạ tầng đã và đang triển khai, nằm trong khu vực dân cư hiện hữu mới có khả năng thanh khoản tốt. Ngược lại, những khu đất chỉ hưởng lợi trên giấy, hoặc được đẩy giá theo tin đồn, tiềm ẩn rủi ro chôn vốn dài hạn.

Các chuyên gia liên tục cảnh báo, sóng hạ tầng không đồng nghĩa với sóng đầu cơ. Thị trường đất nền phía Nam khó có khả năng quay trở lại giai đoạn sốt nóng trên diện rộng như trước đây.

Mức tăng giá, nếu có, sẽ diễn ra cục bộ, tập trung ở những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính trong bối cảnh thanh khoản chưa thực sự bứt phá cũng có thể đẩy nhà đầu tư vào thế bị động nếu kỳ vọng lướt sóng không thành hiện thực.

Bước sang năm 2026, thị trường đất nền phía Nam được dự báo tiếp tục vận động theo hướng ổn định, chọn lọc và phân hóa sâu sắc. Làn sóng “Nam tiến” của các nhà đầu tư từ Hà Nội, Hải Phòng và nhiều địa phương phía Bắc khác nhiều khả năng vẫn tiếp diễn, nhưng sẽ mang tính chiến lược hơn, thận trọng hơn.

Tết Nguyên đán 2026 có thể mở ra một nhịp sóng mới, song đó sẽ là con sóng của những nhà đầu tư hiểu thị trường, hiểu hạ tầng và sẵn sàng chấp nhận rủi ro song hành cùng cơ hội, chứ không còn là cuộc chơi của tâm lý đám đông.

Hưng Nguyên