Năm 2023, giá căn hộ chung cư vẫn 'nóng bỏng tay'?

Các báo cáo nghiên cứu thị trường cho thấy nguồn cung căn hộ mới trong những tháng cuối năm 2022 tiếp tục sụt giảm nghiêm trọng. Đơn cử, tại TP.HCM, theo trang Batdongsan, toàn thị trường chỉ có 450 căn hộ được mở bán mới trong quý IV, chưa bằng số lẻ của quý III với khoảng 6.600 căn.

Khó có “đại hạ giá”

Nguồn cung lao dốc, thị trường không ghi nhận dự án mới được cấp phép, được cho là nguyên nhân chính khiến mặt bằng giá chung cư/căn hộ vẫn liên tục tăng, vượt quá tầm với của đa số người dân.

Theo báo cáo của Savills, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân tại Hà Nội hiện đạt 47 triệu đồng/m2. Năm 2022, giá bán căn hộ tăng bình quân 5% theo quý, và tăng mạnh so với năm 2021. So với quý I/2019, sau 16 quý liên tục tăng giá thì giá sơ cấp hiện nay đã cao hơn 53%.

Không thể phủ nhận các đợt chiết khấu khủng của doanh nghiệp thời gian qua như một dòng nước mát tưới lên thị trường bất động sản đang khô hạn. Tuy nhiên, đa phần sản phẩm được chiết khấu 30-50% thuộc phân khúc trung và cao cấp, nên cơ hội cho người mua ở thực không nhiều.

Việc chờ đợi "đại hạ giá" để có thể mua nhà giá rẻ là bất khả thi.

Gần 10 năm làm việc tại Hà Nội, có trong tay gần 1,5 tỷ đồng, gia đình anh Phạm Đông (Bắc Giang) muốn mua một căn chung cư, song theo anh giờ giá chung cư quá cao, tài chính dưới 2 tỷ rất khó tìm nhà ở nội đô, vì các dự án mới thường có mức từ 35-40 triệu đồng/m2 trở lên.

Như vậy, nếu muốn mua căn hộ khoảng 70m2, anh Đông cần ít nhất 2,3 – 2,8 tỷ đồng. Ngay cả khi các chính sách chiết khấu rất cao được chủ đầu tư áp dụng, mức giá cuối vẫn là rất “khó chịu”.

Minh chứng, theo anh Đông, hồi đầu tháng 12, anh tìm hiểu căn hộ tại một dự án mới tại Linh Đàm (Hoàng Mai) có giá chào bán 60 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, nếu thanh toán sớm hơn 95% giá trị, anh được hưởng mức chiết khấu khoảng 35%.

“Theo tính toán, với một căn hộ 70m2, giá ban đầu có giá khoảng 4,3 tỷ đồng. Sau khi hưởng chiết khấu, giá sẽ còn khoảng 2,8 tỷ đồng. Với vốn 1,5 tỷ đồng, nếu như tín dụng vẫn dễ như những năm trước thì cơ hội là rất rõ ràng, nhưng hiện tại thì thật sự lực bất tòng tâm”, anh Đông chia sẻ.

Phải nói thêm, năm 2022, những gánh nặng tài chính, tín dụng đẩy các doanh nghiệp vào thế khó, buộc nhiều đơn vị phải giảm lợi nhuận để tăng chiết khấu nhằm thuyết phục khách hàng xuống tiền. Sang năm 2023, nếu tình hình ổn định, ưu đãi nhiều khả năng không còn “ngon lành” nữa.

“Cơn khát” không dễ giải

Sang năm 2023, nhiều người vẫn hy vọng giá nhà tại các thành phố sẽ giảm, song theo các chuyên gia điều này là rất khó, nếu không muốn nói là không thể. Dù chững lại nhưng giá được dự báo vẫn sẽ tăng.

Nguyên nhân của việc giá nhà tăng là bởi nhiều yếu tố, từ khan hiếm quỹ đất ở trung tâm dẫn tới giá đất và chi phí đền bù tăng, tiến trình xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài làm tăng chi phí đầu tư, đến giá nhân công, nguyên vật liệu leo thang, lãi vay nhảy múa...

Đáng chú ý, không chỉ ở trung tâm, ngay cả các dự án nhà ở vùng ven - vốn được người dân kỳ vọng có mức giá "mềm" hơn để mua, cũng liên tục tăng giá với tốc độ có thể “gây choáng”.

Đơn cử, tại Hà Nội, kết quả khảo sát cho thấy, giá chung cư ở các quận ven như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai... đã vượt mức 30 triệu đồng/m2, không hiếm các dự án có giá bán trên 40 triệu đồng/m2.

Điển hình như Vinhomes Smart City hay Masteri West Heights (Nam Từ Liêm) có mức giá rao bán lên tới 45 triệu đồng/m2, Khai Sơn City (Long Biên) giá 43 triệu đồng/m2, Ha Noi Melody Residence (Hoàng Mai) giá hơn 45 triệu đồng/m2, Grand Sunlake Văn Quán (Hà Đông) giá 44 triệu đồng/m2...

Không thể với tới các mặt hàng căn hộ sơ cấp, nhiều người mua nhà ở thực đang kỳ vọng thị trường nhà thứ cấp sẽ xuống đáy khi các nhà đầu tư bị “ngộp” tài chính phải bán tháo. Tuy nhiên, theo chuyên gia, số lượng hàng “ngộp” không đáng là bao so với nhu cầu ở thực.

Theo Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở hợp túi tiền dành cho người thu nhập thấp, công nhân trong giai đoạn 2021-2030 vào khoảng 2,4 triệu căn. Trong đó, giai đoạn 2021-2025 là 1,24 triệu căn, giai đoạn 2026-2030 là 1,16 triệu căn.

Từ những diễn biến thực tế cho thấy, chắc chắn không thể trông chờ vào các đợt giảm giá để giải “cơn khát” nhà ở cho người dân. Bất chấp khó khăn của thị trường, giá nhà sẽ vẫn nằm trong xu hướng tăng, chỉ là nhanh hay chậm hơn so với thời đỉnh của sóng tăng.

Thay vào đó, để giải cơn khát nhà ở cho đa số người dân, theo chuyên gia, cần sự quyết liệt từ Chính phủ với những chính sách thông thoáng hơn nhằm “cởi trói” cho doanh nghiệp làm nhà giá rẻ. Nếu được "cởi trói" các vấn đề được coi là cốt lõi như vốn, quỹ đất, thủ tục…, các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực sẽ tăng hấp lực với các doanh nghiệp lớn, qua đó tăng nguồn cung.

Hiến Nguyễn