Mặt bằng giá bất động sản sẽ "định hình lại" trong chu kỳ tiếp theo?

Thị trường căn hộ: Khu Đông dẫn dắt nguồn cung

Tại báo cáo thị trường mới đây, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam nhấn mạnh, thị trường bất động sản ghi nhận sự phục hồi tích cực cả nguồn cung lẫn giao dịch trong quý IV/2025.

Theo báo cáo, thị trường căn hộ khu vực TP. Hồ Chí Minh (mới) ghi nhận sự gia tăng đột biến của nguồn cung mới, với số lượng căn hộ mở bán tăng gấp 5 lần so với quý trước. Cụ thể, thị trường ghi nhận 3.358 căn hộ chào bán mới, tăng mạnh khoảng 5 lần so với quý trước, tuy nhiên, chỉ tăng nhẹ 4% so với cùng kỳ năm 2024 - thị trường đang phục hồi, và mang tính chọn lọc.

Khu Đông tiếp tục dẫn dắt nguồn cung chiếm khoảng 85%, trong khi khu Tây và khu Nam lần lượt đóng góp 10% và 5%, phản ánh số lượng dự án có mức độ pháp lý cao đã sẵn sàng đưa vào thị trường cho chu kỳ tiếp theo. Phân khúc hạng sang chiếm ưu thế với 57% nguồn cung mới, tiếp theo là trung cấp (28%) và cao cấp (14%).

Về sức cầu ghi nhận lượng hấp thụ mới khoảng 3.196 căn, tăng 19% so với cùng kỳ quý trước, và khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch mới gần như tương đương nguồn cung mở bán, trong khi tỷ lệ hấp thụ tăng mạnh lên mức cao nhất trong năm 2025 (khoảng 62%).

Diễn biến này cho thấy nguồn cầu đang phục hồi tích cực trong ngắn hạn, đặc biệt trong bối cảnh lượng căn hộ chào bán mới duy trì ở mức ổn định so với cùng kỳ năm ngoái. Sự cải thiện rõ rệt của tỷ lệ hấp thụ phản ánh tâm lý người mua được cải thiện, đồng thời cho thấy cơ cấu sản phẩm chào bán phù hợp với nhu cầu thị trường.

Theo Cushman & Wakefield, trong quý IV/2025, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình đạt khoảng 6.113 USD/m2, tăng mạnh khoảng 16% so với quý III/2025 và tăng khoảng 65% so với cùng kỳ năm 2024, do các dự án mới luôn có định vị cao hơn dự án cũ.

Các yếu tố chính thúc đẩy thị trường bao gồm kết nối hạ tầng, gia tăng cung cầu, và chính sách bán hàng và tiến độ thanh toán vẫn giữ vai trò chính trong việc hình thành giá bán.

Xu hướng giá bán trung bình sơ cấp tại thị trường TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ tiếp tục neo ở mức giá cao do áp lực chi phí đầu vào tăng, và lãi suất tín dụng cho vay mua bất động sản đang điều chỉnh tăng. Dòng tiền từ các khu vực khác, đặc biệt là nhà đầu tư từ phía Bắc đang đổ vào TP. Hồ Chí Minh với kỳ vọng dư địa tăng sau thời gian dài trầm lắng vì thiếu hụt nguồn cung mới.

"Sau sáp nhập, thị trường kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng theo hướng ổn định dựa trên 3 yếu tố: cân bằng cung - cầu, kiểm soát tín dụng, và hỗ trợ pháp lý. Từ đó, mở ra chu kỳ mới của thị trường căn hộ của TP. Hồ Chí Minh mở rộng", bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc nhấn mạnh.

Thị trường nhà liền thổ: Nguồn cung tăng kỷ lục, nằm ngoài khu vực trung tâm

Sau một thời gian dài im ắng, nguồn cung nhà liền thổ tại TP. Hồ Chí Minh đã có sự bứt phá mạnh mẽ vào quý IV/ 2025 với tăng trưởng kỷ lục. Nguồn cung mới khoảng 1.535 căn, tăng hơn 50 lần so với quý III/ 2025, và so với cùng kỳ năm trước - thể hiện rõ nét bức tranh của một thị trường bùng nổ sau thời gian “nén” cực độ.

Đáng chú ý, khoảng 92% của nguồn cung mới không nằm ở nội đô mà dịch chuyển ra khu vực ngoại vi, với sự ra mắt của siêu dự án ở khu vực Cần Giờ (cách trung tâm TP. Hồ Chí Minh khoảng 60 km), 8% nguồn cung mới còn lại, phân bổ đều lần lượt tại Thủ Đức và Bình Tân. Các dự án nổi bật bao gồm Green Paradise Cần Giờ (Vingroup), Gladia by The Waters (Khang Điền House & Keppel).

Trong quý IV/2025, lượng hấp thụ mới khoảng 1.167 căn, tăng hơn 20 lần so với quý III/2025, và cùng kỳ năm ngoái, cho thấy sức hút cực lớn của loại hình này khi có nguồn cung mới từ các dự án lớn. Với tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, thị trường cho thấy trạng thái “khát” hàng ở các phân khúc có quy hoạch bài bản, chiến lược kết nối hạ tầng bài bản tương lai (đường Vành đai, cao tốc), và mô hình TOD.

Về giá bán, giá sơ cấp trung bình toàn thị trường giảm đột biến hơn 50% từ 13.014 USD/m2 xuống 6.330 USD/m2 là hệ quả từ hiệu ứng “pha loãng” khi siêu đô thị Green Paradise Cần Giờ gia nhập thị trường, chiếm tới 92% tổng nguồn cung mới, với mức giá khoảng 5.809 USD/m2.

Trong khi đó, tại các khu vực trọng điểm khác, giá trị bất động sản nhà liền thổ vẫn giữ vững vị thế với mức cao kỷ lục. TP. Thủ Đức cũ tiếp tục dẫn đầu với mức khoảng 13.214 USD/m2, theo sau là Bình Tân khoảng khoảng 5.378 USD/m2 và Bình Chánh khoảng 4.043 USD/m2.

Mặc dù giá bán sơ cấp cao, thị trường nhà liền thổ vẫn ghi nhận sức hút cực lớn với tỷ lệ hấp thụ ấn tượng 70% nhờ vào nhu cầu tích sản tại các khu đô thị có quy hoạch bài bản.

Theo chuyên gia Cushman & Wakefield, thị trường đang khởi đầu chu kỳ mới, giai đoạn bùng nổ về nguồn cung mới sau thời gian dài bị “nén” với sự gia nhập của các đại đô thị và dự án quy mô lớn, tiêu biểu là xu hướng sự dịch chuyển mạnh mẽ ra khu vực ngoại vi như Cần Giờ và các đô thị trung tâm đa cực.

Niềm tin của nhà đầu tư dài hạn đã quay trở lại với các yếu tố thúc đẩy dài hạn như kết nối tương lai của các tuyến Vành đai, mô hình phát triển đô thị gắn liền với giao thông công cộng (TOD) là đòn bẩy nâng tầm giá trị bất động sản liền thổ tại TP. Hồ Chí Minh.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc cho rằng, quý IV/2025 đánh dấu một bước ngoặt quan trọng của thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh, khi cả phân khúc căn hộ và nhà liền thổ đều ghi nhận sự trở lại rõ nét của nguồn cung. Sự cân bằng tương đối giữa lượng sản phẩm mở bán mới và tỷ lệ hấp thụ cho thấy niềm tin của người mua đang dần phục hồi, đặc biệt đối với các dự án có vị trí và pháp lý tốt.

"Trong thời gian tới, diễn biến thị trường sẽ tiếp tục phụ thuộc vào tốc độ ra hàng có kiểm soát của các chủ đầu tư, khả năng tiếp cận tín dụng và tiến độ tháo gỡ pháp lý. Trong khi phát triển hạ tầng và việc mở rộng ranh giới hành chính của TP. Hồ Chí Minh được kỳ vọng sẽ định hình mặt bằng giá và nhu cầu trong chu kỳ tiếp theo”, chuyên gia Cushman & Wakefield nhấn mạnh.