Hơn 100.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản được phát hành trong quý II

Phát hành mới tăng mạnh, bất động sản trở lại

Theo Báo cáo Thị trường trái phiếu doanh nghiệp quý II/2026 của Công ty TNHH Chứng khoán ACB (ACBS), tổng quy mô trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành vào cuối quý đạt khoảng 1,458 triệu tỷ đồng, tương đương 11,3% GDP năm 2025 và tăng 7% so với cuối quý I/2026.

Cơ cấu thị trường tiếp tục tập trung cao vào 2 nhóm ngành chủ chốt. Trái phiếu bất động sản chiếm 47,5% tổng giá trị đang lưu hành, trong khi trái phiếu ngân hàng chiếm 33,9%. Như vậy, 2 nhóm này nắm giữ 81,4% quy mô toàn thị trường. Phần còn lại thuộc các lĩnh vực tiêu dùng, công nghiệp, năng lượng và một số ngành khác.

Hoạt động huy động vốn tăng tốc rõ rệt trong quý II. Thị trường ghi nhận 163 đợt phát hành mới, tổng giá trị khoảng 240.000 tỷ đồng, gấp 5,6 lần quý I và tương đương cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, kênh phát hành riêng lẻ vẫn giữ vị trí áp đảo. Chỉ có 11 đợt chào bán ra công chúng, quy mô gần 12.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 5% tổng giá trị phát hành.

Bên cạnh thị trường trong nước, Vingroup đã phát hành 350 triệu USD trái phiếu quốc tế, kỳ hạn 5 năm, lãi suất cố định 5,5%/năm. Sau đợt huy động này, tổng giá trị trái phiếu quốc tế đang lưu hành của tập đoàn đạt 846,6 triệu USD.

Ngân hàng tiếp tục dẫn đầu với 113.000 tỷ đồng trái phiếu phát hành mới, chiếm 47% toàn thị trường. Dù vậy, con số này giảm 37%, tương đương khoảng 67.000 tỷ đồng so với cùng kỳ năm 2025. Theo ACBS, nguyên nhân đến từ mặt bằng chi phí vốn còn cao, khi lãi suất phát hành bình quân của nhóm ngân hàng ở mức khoảng 8,5%/năm. Bên cạnh đó, quý II/2025 có nền so sánh cao khi từng ghi nhận giá trị phát hành trái phiếu ngân hàng lớn nhất kể từ năm 2022.

Ở chiều ngược lại, bất động sản trở thành động lực đáng kể của thị trường khi phát hành khoảng 107.000 tỷ đồng, chiếm 45% tổng giá trị. Mức lãi suất phát hành bình quân của nhóm này vào khoảng 11%/năm, phản ánh chi phí huy động vốn vẫn cao hơn đáng kể so với ngân hàng.

Dòng vốn trái phiếu bất động sản cũng có sự tập trung lớn. Riêng Vinhomes phát hành khoảng 36.000 tỷ đồng trong quý. Nếu tính cả các doanh nghiệp có liên quan, tổng giá trị lên tới hơn 57.000 tỷ đồng, tương đương gần 53% lượng phát hành mới của toàn ngành bất động sản.

Thanh khoản cải thiện, áp lực đáo hạn vẫn tập trung ở bất động sản

Không chỉ thị trường sơ cấp, giao dịch trên thị trường thứ cấp cũng tăng trưởng mạnh. Tổng giá trị giao dịch trong quý II đạt 461.700 tỷ đồng, tăng 45% so với quý trước và là mức cao nhất kể từ năm 2024. Giá trị giao dịch bình quân đạt khoảng 6.700 tỷ đồng mỗi ngày, tăng 20% so với quý I.

Trái phiếu bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất, với hơn 45% tổng giá trị giao dịch. Thanh khoản gia tăng cho thấy nhu cầu mua bán, cơ cấu lại danh mục và xử lý dòng tiền của nhà đầu tư đang sôi động hơn. Đây cũng là điều kiện cần thiết để cải thiện khả năng định giá và tính minh bạch của thị trường.

Hoạt động mua lại trước hạn tiếp tục tăng. Tổng mệnh giá trái phiếu được doanh nghiệp mua lại trong quý đạt 139.700 tỷ đồng, tăng 43% so với cùng kỳ. Trong đó, ngân hàng chiếm tới 93%. Việc các tổ chức tín dụng đẩy mạnh mua lại có thể gắn với nhu cầu quản trị nguồn vốn, điều chỉnh hệ số an toàn và chuẩn bị cho các kế hoạch phát hành mới.

Một tín hiệu tích cực khác là số trái phiếu chậm thanh toán gốc, lãi giảm rõ rệt. Quý II chỉ ghi nhận 7 mã chậm thanh toán, tổng mệnh giá 9.800 tỷ đồng, thấp hơn 2,5 lần so với cùng kỳ và là mức thấp nhất kể từ năm 2024. Xét theo lĩnh vực, nhóm tiêu dùng chiếm 49% tổng giá trị chậm thanh toán, các lĩnh vực khác chiếm 30,6% và bất động sản chiếm 20,4%.

Dù rủi ro thanh toán đã hạ nhiệt, áp lực đáo hạn chưa hoàn toàn được giải tỏa. Trong 12 tháng kể từ tháng 7/2026, giá trị trái phiếu đến hạn dự kiến khoảng 254.000 tỷ đồng, giảm 30% so với cùng kỳ. Bất động sản chiếm 58%, tương đương khoảng 147.000 tỷ đồng; áp lực cao nhất tập trung vào quý II/2027, với khoảng 61.000 tỷ đồng đến hạn.

Trong nhóm ngân hàng, ACB có giá trị đáo hạn lớn nhất trong 12 tháng tiếp theo, khoảng 25.150 tỷ đồng; tiếp đến là HDBank với 6.487 tỷ đồng, Sacombank 5.000 tỷ đồng, TPBank 3.855 tỷ đồng và LPBank 3.000 tỷ đồng.

Ở nhóm phi ngân hàng, Vingroup đứng đầu với 17.736 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, tiếp theo là Hưng Phát Invest Hà Nội với 12.650 tỷ đồng, Đầu tư và Xây dựng Vạn Trường Phát 8.000 tỷ đồng, Novaland 7.200 tỷ đồng và TNR Holdings Việt Nam 6.303 tỷ đồng.

Trong các quý tới, chất lượng tài sản bảo đảm, dòng tiền trả nợ, tiến độ pháp lý dự án và mức độ công khai thông tin sẽ tiếp tục quyết định khả năng huy động vốn của doanh nghiệp. Cùng với tăng trưởng quy mô, yêu cầu quan trọng đối với thị trường là mở rộng nền tảng nhà đầu tư, tăng tỷ trọng phát hành ra công chúng và củng cố cơ chế định giá rủi ro, qua đó đưa trái phiếu doanh nghiệp trở lại vai trò kênh dẫn vốn trung và dài hạn an toàn, bền vững.