Thị trường căn hộ chung cư đang bước vào giai đoạn điều chỉnh khi nhiều dự án đồng loạt giảm giá trên thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, mặt bằng giá căn hộ vẫn ở ngưỡng cao, nhu cầu ở thực tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường và xu hướng dịch chuyển từ nhà thổ cư sang chung cư ngày càng rõ nét.
Theo Savills Hà Nội, năm 2026 dự kiến sẽ đón nhận nguồn cung căn hộ rất dồi dào với khoảng 70.000 căn từ 91 dự án được mở bán. Phần lớn nguồn cung sơ cấp tập trung tại các khu vực vùng ven như Đông Anh, Hoài Đức và Hoàng Mai.
Trong bối cảnh nguồn cung gia tăng, thị trường sơ cấp đang ghi nhận những thay đổi đáng chú ý. Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group nhận định, thị trường đã “giảm tốc” rõ rệt sau giai đoạn tăng trưởng nóng, xu hướng dòng tiền đầu tư trở nên thận trọng hơn.
“Thị trường không còn vận hành theo tâm lý ‘mua nhanh - bán nhanh’ mà đang chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn. Dòng tiền ngắn hạn suy yếu, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn”, ông Tiến nhấn mạnh.
Theo ông Tiến, trong các quý còn lại của năm 2026, thị trường sẽ tiếp tục được dẫn dắt bởi nhu cầu ở thực, trong bối cảnh chi phí vốn chưa giảm đáng kể và tâm lý nhà đầu tư vẫn thận trọng. Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, có thể ở ngay và phù hợp với khả năng chi trả của số đông sẽ tiếp tục chiếm ưu thế.
Đáng chú ý, xu hướng dịch chuyển từ nhà thổ cư sang căn hộ được dự báo sẽ tiếp diễn, đặc biệt trong nhóm khách hàng trẻ và các gia đình có nhu cầu an cư tại các khu đô thị lớn. So với nhà thổ cư, căn hộ chuyển nhượng hiện vẫn có mức giá tiếp cận phù hợp hơn, dễ sử dụng đòn bẩy tài chính hơn và ít chịu tác động từ các yếu tố liên quan đến quy hoạch trong tương lai.
Tuy nhiên, dù thị trường xuất hiện làn sóng giảm giá tại một số dự án, cơ hội tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu thực, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình thấp, vẫn rất hạn chế. Mức giảm 5-10% hiện nay chủ yếu là sự điều chỉnh mang tính kỹ thuật so với vùng giá đỉnh của năm trước. Sau ba năm liên tục tăng mạnh, mặt bằng giá chung cư vẫn neo ở mức cao so với khả năng chi trả của phần lớn người dân.
Sự phân hóa trên thị trường căn hộ Hà Nội cũng ngày càng rõ nét. Trong khi một bộ phận nhà đầu cơ phải đối mặt với áp lực tài chính do sử dụng đòn bẩy lớn, nhiều nhà đầu tư nắm giữ tài sản trong thời gian dài đã lựa chọn chốt lời. Trong khi đó, người có nhu cầu ở thực vẫn gặp nhiều khó khăn trong hành trình sở hữu nhà ở.
Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng năm 2026, thị trường đang bước vào quá trình tái cấu trúc dưới tác động của bối cảnh kinh tế vĩ mô, mặt bằng lãi suất, chính sách tín dụng và việc hoàn thiện khung pháp lý.
Theo bà Miền, dù nguồn cung tiếp tục gia tăng, giá bán vẫn duy trì ở mức cao, trong khi giao dịch ngày càng có sự chọn lọc giữa các dự án và phân khúc. Đáng chú ý, tâm lý người mua đã có sự thay đổi đáng kể: “Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư xuống tiền với kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng, thì nay nhu cầu ở thực và khả năng khai thác dòng tiền từ cho thuê trở thành yếu tố dẫn dắt quyết định đầu tư. Người mua cũng dành nhiều thời gian hơn để tìm hiểu pháp lý, tiến độ dự án, uy tín chủ đầu tư và khả năng khai thác thực tế trước khi xuống tiền”.
Theo vị chuyên gia, “tâm lý sợ mua sai đang dần thay thế tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội”. Người mua hiện ưu tiên những tài sản có khả năng tạo dòng tiền, thanh khoản tốt và giá trị bền vững trong dài hạn thay vì đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước.
