Đất nền Mộc Châu 'neo' cao ngất ngưởng, vì sao?

Mới nhất, dự án đường liên kết vùng Hòa Bình - Hà Nội và cao tốc Hòa Bình - Mộc Châu (đoạn đi qua tỉnh Hòa Bình) chính thức được khởi công vào cuối tháng 2 vừa qua, đang phả hơi nóng vào thị trường nhà đất huyện Mộc Châu.

Thiết lập mặt bằng giá mới

Tuyến cao tốc mới khởi công có tổng chiều dài 50 km, trong đó đoạn 2 dài khoảng 19 km, nối từ phường Kỳ Sơn (TP. Hòa Bình) tới nút giao IC2 - quy hoạch cao tốc Hà Nội - Hòa Bình - Sơn La - Điện Biên (đoạn Hòa Bình - Mộc Châu).

Để đón sóng cao tốc chạy qua, chị Hà Thu (Hà Nội), một nhà đầu tư lâu năm ở phía Bắc, cho biết chị vừa liên hệ với số điện thoại của ông Đ - chủ đất đăng trên diễn đàn môi giới bất động sản muốn bán khu đất 1.300 m2, gần thị trấn Mộc Châu.

Khu đất đăng bán có giá hơn 3,9 tỷ đồng (tương đương 3 triệu đồng/m2), được quảng cáo nằm trên mặt tiền quốc lộ 34, cách trung tâm Mộc Châu 10 phút di chuyển. Tuy nhiên, khi chị Thu đi kiểm tra thực tế, khu đất này lại nằm cách đường khoảng 3 km, toàn bộ đang trồng cây lâu năm, khá hoang sơ.

Theo khảo sát, dù đang mất thanh khoản trầm trọng, giá đất ở Mộc Châu vẫn đang neo cao. Ở nhiều khu vực có vị trí đẹp, có dự án hạ tầng đã, đang và dự kiến triển khai, giá đất đang ở quanh vùng 3 - 4 triệu đồng/m2, cao hơn cả một số khu vực vùng ven Hà Nội.

Nhờ "ăn theo" các dự án hạ tầng, đất nền Mộc Châu đang neo cao bất chấp thị trường giao dịch ảm đạm (Ảnh: T.Tuyền).

Anh Cao Viết Hào, môi giới “thổ địa” tại Sơn La, chia sẻ với đặc điểm và tiềm năng tăng trưởng lớn, Mộc Châu luôn là tâm điểm thị trường bất động sản khu vực Tây Bắc bộ. Trước khi rơi vào giai đoạn trầm lắng (kể từ cuối quý I/2022 đến nay), nơi đây từng là điểm nóng với các thông tin quy hoạch.

Đơn cử, hồi đầu năm 2022, khi có thông tin về việc UBND tỉnh Sơn La sẽ mời đầu tư Khu trung tâm du lịch sinh thái thị trấn Nông trường Mộc Châu 3.800 tỷ đồng, Khu đô thị Đồi Chè Mộc Châu hơn 1.400 tỷ đồng, hay một số dự án biệt thự, sân golf… thị trường nhà đất trên địa bàn Mộc Châu nhanh chóng “nhảy múa”.

Đáng chú ý, theo anh Hào, ở Mộc Châu phần lớn đất đai 2 ven đường vốn là đất đồi nên hiện còn có mặt bằng giá khá thấp, vì vậy dư địa tăng giá trong tương lai được đánh giá cao. Sau thời gian dài sốt đất, nay dù thanh khoản lao dốc, giá đất nền trên địa bàn đã thiết lập mặt bằng mới, cao hơn và rất khó giảm về mốc cũ.

Cơ hội luôn đi cùng rủi ro

“Đất thổ cư tại xã, ven đường nhỏ ở Mộc Châu nếu cách đây 3 năm giá rẻ như bèo thì nay tăng lên 1 - 3 triệu đồng/m2, đất trồng cây lâu năm cũng liên tục tăng. Ở những tuyến đường lớn, giá đất hiện được rao bán ở mức 2 – 6 triệu đồng/m2, thậm chí được hét giá cao hơn”, anh Hào nói.

Có thể thấy cứ mỗi khi xuất hiện thông tin quy hoạch, bất động sản khu vực đó sẽ có biến động mạnh. Không chỉ riêng các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng…, hiện tượng này xảy ra ở hầu hết các tỉnh thành trên cả nước, gây hỗn loạn thị trường, tiền chảy vào túi giới đầu cơ.

Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, khuyến cáo trong bối cảnh hiện tại chỉ những người có nhu cầu thực, với nguồn tiền nhàn rỗi, không sử dụng đòn bẩy tài chính mới có thể đầu tư theo các dự án theo hạ tầng.

“Đầu tư dạng này phải đầu tư dài hạn, khi không nắm được thông tin, người dân, nhà đầu tư không nên chạy theo "cơn sốt" mà đổ xô đi đầu cơ, trữ đất, dễ chịu rủi ro lớn...”, ông Châu nhấn mạnh.

Đặc biệt, với những dự án quy mô lớn như cao tốc Hòa Bình - Mộc Châu sẽ có thêm những tuyến đường nhỏ kết nối vào đường lớn, nếu bỏ tiền đầu tư vào những dự án vướng vào vấn đề quy hoạch hay pháp lý sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Chưa kể, các dự án hạ tầng giao thông có thể kéo dài nhiều năm. Nhiều dự án khởi công rầm rộ, hoành tráng nhưng sau đó lại rơi vào tình trạng “án binh bất động”.

Một yếu tố quan trọng khác không thể bỏ qua khi đầu tư theo hạ tầng là dân sinh. Giá trị nhà đất có thể tăng tại những khu vực hình thành khu đô thị, khu dân cư với đầy đủ các tiện ích như chợ, bệnh viện, trường học, công viên…, chứ không hẳn cứ gần các cơ sở hạ tầng thì sẽ hưởng lợi.

Đồng quan điểm, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam, đánh giá nếu có ý định đầu tư "đón sóng" các dự án hạ tầng giao thông, các nhà đầu tư cần tìm hiểu thông tin từ nguồn chính xác để không bị tác động tâm lý bởi hiệu ứng đám đông.

"Nhà đầu tư cần kiểm tra thông tin về các dự án cơ sở hạ tầng từ các nguồn chính thống. Kế đến cần kiểm tra thông tin bất động sản cần mua như pháp lý dự án, chủ đầu tư, quy hoạch đã phê duyệt, các thuật ngữ pháp lý trong hợp đồng mua bán hoặc đặt cọc giữ chỗ. Kiểm tra thông tin và khảo sát kỹ vị trí của bất động sản cũng là việc quan trọng", ông David Jackson đưa ra lời khuyên.

Nhật Minh