Đất nền Khu kinh tế Vân Phong ra sao trước thềm đại quy hoạch?

Cụ thể, Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa Nguyễn Tấn Tuân vừa ký tờ trình gửi Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Vân Phong đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2050, với kế hoạch xây sân bay, casino, cáp treo...

Có quy hoạch là có... "sốt đất"

Khu kinh tế Vân Phong có diện tích 150.000 ha. Trong đó, diện tích phần đất liền và đảo khoảng 70.000 ha thuộc 2 huyện Vạn Ninh (Bắc Vân Phong) và thị xã Ninh Hòa (Nam Vân Phong).

Theo quy hoạch, UBND tỉnh Khánh Hòa dự kiến phát triển các khu chức năng bao gồm sân bay, khu du lịch, dịch vụ du lịch với các loại hình du lịch sinh thái - vui chơi giải trí, sân golf, casino… trên tổng diện tích hơn 2.600 ha, tập trung tại các khu vực Hòn Lớn, bán đảo Hòn Gốm, Đại Lãnh và Dốc Lết.

Trước những thông tin quy hoạch mới, nhiều người đang dự báo một kịch bản "sốt đất" như đã từng xảy ra. Vào năm 2017, khi thông tin Bắc Vân Phong được quy hoạch trở thành một trong 3 đặc khu kinh tế ở Việt Nam đã khiến thị trường nhà đất “nhảy múa” trong một thời gian dài.

Nhà đầu tư cần thận trọng khi "bắt sóng" quy hoạch tại khu kinh tế Vân Phong.

Lúc đỉnh sốt, giá đất nhiều khu vực ở thị trấn Vạn Giã được đẩy lên 70-80 triệu đồng/m2, tăng gấp 3-5 lần trước đó chỉ vài tháng. Không chỉ đất mặt phố, mà đất đìa tôm, nuôi trồng thủy sản, trồng nho cũng tăng chóng mặt từ vài trăm nghìn đồng lên đến 2 - 3 triệu đồng/m2.

Anh Trần Mạnh Tường, môi giới “thổ địa” tại Khánh Hòa, cho hay vào đầu năm 2018, những lô đất mặt đường Trần Hưng Đạo (thị trấn Vạn Giã) được chào bán với giá dao động 60-70 triệu đồng/m2, cao gấp hơn 2 lần so với cuối năm 2017, dù không có nhiều hoạt động đầu tư cải tạo cơ sở hạ tầng.

Hay trên trục đường nối Vạn Giã - Tu Bông, giá đất từ một đến vài triệu đồng/m2 được "thổi lên" gấp nhiều lần, dao động từ 6 - 13 triệu đồng/m2. Các đường trục xương cá và đất trong dân có sổ giao dịch từ 6 - 8 triệu đồng/m2 tuỳ vị trí.

Thị trường quá nóng buộc chính quyền địa phương phải vào cuộc. Giữa năm 2018, UBND tỉnh Khánh Hòa chỉ đạo siết chặt chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tách thửa, giao dịch, chuyển quyền sử dụng đất. Giá nhà đất khu vực nhanh chóng giảm một nửa hoặc về mức trước "sốt".

Kịch bản cũ có lặp lại?

Kể từ cuối năm 2018, sau thời gian dài nóng sốt, giá đất Vân Phong bắt đầu xì hơi mạnh. Tình trạng càng trầm trọng hơn khi Thủ tướng đồng ý tạm dừng triển khai lập quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt (đặc khu kinh tế) Bắc Vân Phong vào tháng 6/2020.

Nhưng giống như một đồ thị hình sin, sau khi xuống đáy, đất Vân Phong lại một lần nữa sốt trở lại vào tháng 4/2022, khi Thủ tướng ban hành Quyết định số 451 về phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Vân Phong đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2050.

Anh Hà Đức Thịnh (Đà Nẵng), nhà đầu tư đang sở hữu 6 lô đất nền ở Vạn Giã, cho biết ngay khi có thông tin quy hoạch mới, giá đất Bắc Vân Phong vọt tăng trở lại ở vùng giá lúc đỉnh sốt (đầu năm 2018). Đất sổ đỏ dọc đường lớn có giá 60-70 triệu đồng/m2, dọc đường ngách có giá 6-13 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, nhiều nhà đầu tư đang mạo hiểm giao dịch loại đất mua theo công, hay còn gọi là đất trồng cây lâu năm. Giá đất trước đó chỉ vào khoảng vài trăm nghìn đồng thì đến tháng 5/2022 lên cả triệu đồng mỗi m2. Nhiều lô đất có diện tích khoảng 1.000m2 trước đây không ai ngó ngàng đến thì nay đã được sang nhượng với giá 1-2 tỷ đồng.

Có thể thấy, cứ mỗi khi có thông tin quy hoạch mới, giá đất ở Vân Phong lại nhảy múa. Vì vậy, trước thông tin UBND tỉnh Khánh Hòa vừa có tờ trình gửi Thủ tướng về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Vân Phong, nhiều người lo kịch bản cũ lặp lại.

Tiềm năng là rất rõ ràng khi Vân Phong được quy hoạch là vùng kinh tế trọng điểm. Không chỉ các nhà đầu tư cá nhân, các “ông lớn” cũng nhận ra điều này. Minh chứng là mới đây, loạt tên tuổi như Sungroup, Novaland, Công ty cổ phần FPT, Công ty CP Trung Nam, Tổng công ty Becamex IDC, Tổng công ty Tân Cảng Sài Gòn... bày tỏ mong muốn rót tiền vào khu vực này.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, các nhà đầu tư cần thận trọng khi “ăn theo” quy hoạch. Bài học trong quá khứ là sau cơn sốt, giá đất ở Vân Phong lại giảm mạnh. Hiện, giá đất khu vực chỉ bằng 40-60% so với lúc đỉnh cao (đầu năm 2018 và đầu năm 2022).

Cùng với sự thận trong của nhà đầu tư, để giảm thiểu tình trạng “sốt đất” trên địa bàn, các địa phương cần chủ động công khai quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 để người dân nắm được. Đồng thời, cần tăng cường kiểm tra, xử lý các trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích, ngăn chặn các hoạt động phân lô bán nền, "thổi giá" đất gây nhiễu loạn thị trường.

Hưng Nguyên