Đang có 'sóng thoát hàng' đất nền ven vành đai 4?

Trong năm 2021 và nửa đầu năm 2022, thông tin tuyến đường vành đai 4 triển khai trở thành tâm điểm chú ý của các nhà đầu tư. Không ít nhà đầu tư bất động sản đổ xô tìm kiếm những vị trí đất đẹp để “ôm hàng”, cùng với đó là việc hàng loạt "cò đất”, "đội lái" sẵn sàng thổi giá.

Giá giảm, thanh khoản “rơi tự do”

Anh Vũ Trung Dũng, môi giới “thổ địa” trên địa bàn huyện Mê Linh (Hà Nội) chia sẻ, vào đầu năm 2022, có ngày anh đưa gần 15 lượt khách đi xem đất tại xã Tiền Phong. Thời đỉnh sốt, giá đất mặt đường lớn của xã lên tới 35 - 40 triệu đồng/m2, mặt đường ngõ từ 20 - 25 triệu đồng/m2.

Tại dự án HUD Mê Linh, các lô đất nền cũng tăng giá chóng mặt, bình quân giao dịch ở mức 50 - 70 triệu đồng/m2. Nhiều khu vực khác trong huyện có giá rao bán từ 15 - 30 triệu đồng/m2. Có thời điểm giá đất “nhảy múa”, tăng 25 - 50%, thậm chí gấp đôi chỉ trong 1 - 2 tháng.

Cơ hội 'săn' hàng ngộp ven vành đai 4 đang mở ra, song nhà đầu tư cũng cần thận trọng để tránh 'vết xe đổ'.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra ở hầu hết các khu vực vành đai 4 dự kiến chạy qua. Như ở huyện Hoài Đức, tại các xã như Dương Liễu, Tiền Yên, Song Phương…, giá đất năm 2022 tăng thêm khoảng 15 - 18 triệu đồng/m2 so với năm 2021, đạt trung bình 42 - 55 triệu đồng/m2.

Ở Sóc Sơn, mặt bằng giá đất nền sát quy hoạch đường vành đai 4 đều tăng gấp 2, gấp 3. Đơn cử, đầu năm 2020, giá đất ở xã Bắc Sơn và Thanh Xuân chỉ dao động từ 1 - 3 triệu đồng/m2, thì đến đầu năm 2022 đã lên 5 - 8 triệu đồng/m2, khu vực đường lớn vượt ngưỡng 10-15 triệu đồng/m2.

Song kể từ cuối năm 2022, giá đất ven vành đai 4 bắt đầu giảm nhiệt, thanh khoản “rơi tự do”. Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn đang chịu sức ép lớn vì không thể bán được hàng để thu hồi vốn.

Như trường hợp của anh Hoàng Minh Tuấn (Cầu Giấy, Hà Nội). Đầu năm 2022, anh cùng nhóm đầu tư của mình rót hơn 10 tỷ đồng (trong đó có khoảng 4 tỷ đi vay) để gom 6 lô đất tại Thanh Oai, trong đó có 3 lô ở xã Cự Khê, 2 lô tại xã Bình Minh và 1 lô ở xã Bích Hòa.

Cuối năm 2022, nhận thấy thị trường diễn biến tiêu cực, anh Tuấn bắt đầu rao bán toàn bộ các lô đất để thu tiền về nhưng đến nay chỉ bán ra được 2 lô ở Cự Khê, lỗ khoảng 1,3 triệu đồng/m2.

“Chúng tôi chấp nhận bán cắt lỗ 2 lô ở xã Cự Khê để tất toán khoản vay. Còn lại là "vốn thịt" nên không quá lo. Chỉ có điều là không thể bán ra đồng nghĩa chôn vốn dài hạn. Nhưng tôi cũng xác định sẽ nới kỳ vọng lên ít nhất 3 - 5 năm tới, sau thời kỳ đóng băng, hy vọng giá có thể x2, x3”, anh Tuấn nói.

Tránh đi vào “vết xe đổ”

Khảo sát cũng cho thấy, sau thời kỳ nóng sốt, giá nhà đất tại hầu hết khu vực ven vành đại 4 đang có hiện tượng giảm giá, với biên độ trung bình 5 - 15%.

Ở Thanh Oai, giá đất tại xã Cự Khê từ 60 - 65 triệu đồng/m2 vào năm 2022 đang rơi xuống khoảng 55-60 triệu đồng/m2; tại xã Bình Minh từ mức 40 - 45 triệu đồng/m2 giảm nhẹ xuống mức 40-42 triệu đồng/m2. Đất tại xã Bích Hoà gần vành đai 4 cũng từ mức 60 triệu đồng/m2, hiện được nhiều chủ rao bán ở mức giá 52 triệu đồng/m2…

Tình trạng giảm giá cũng ghi nhận ở các quận, huyện Hà Đông, Đan Phượng, Sóc Sơn… Cụ thể, tại Sóc Sơn, môi giới đang chào bán các lô đất rẻ hơn khoảng 5-10% so với thời điểm tháng 8/2022. Như một lô đất hơn 200m2 tại xã Tân Dân từng có giá 4,1 tỷ đồng, hiện giảm còn 3,7 tỷ đồng.

Có thể thấy, giá đất nền ven vành đai 4 sau thời nhảy múa đang hạ nhiệt. Tuy nhiên, theo giới phân tích, đây vẫn là khu vực có tiềm năng lớn nên rất khó để có một làn sóng bán tháo trong thời gian tới.

Vì vậy, nếu cơ hội mở ra, nhà đầu tư sẵn tiền mặt cùng tầm nhìn dài hạn 3 - 5 năm có thể cân nhắc xuống tiền. Mức giảm hiện tại chỉ vào khoảng 5 - 10%, tuy nhiên, tùy theo mức độ “ngộp” của sản phẩm, tình thế của chủ đất, khách mua có thể thương thảo giảm thêm 5 - 10% nữa.

Cơ hội “bắt đáy” mở ra khi nhiều nhà đầu tư đang “ngộp” tài chính, nhưng theo chuyên gia, cơ hội luôn đi cùng rủi ro. Thời lướt sóng đất nền, “ăn bằng lần” đã qua, nhà đầu tư cần thận trọng khi rót tiền trong thời điểm hiện tại.

Ông Bùi Văn Quyền, giám đốc một doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn huyện Thạch Thất, cho rằng điều tối kỵ hiện tại là vay tiền để đầu tư. Bên cạnh đó, cần tìm hiểu kỹ các sản phẩm xem có cắt lỗ thật không, đất giá rẻ nhưng là đất gì, vì nếu là đất ruộng, đất rừng thì rất khó thanh khoản.

“Nếu mờ mắt vì các thông tin cắt lỗ, khách có thể mua phải đất nằm trong quy hoạch. Giá tưởng rẻ nhưng hóa ra lại quá đắt khi Nhà nước thu hồi, dẫn đến thua lỗ. Các nhà đầu tư trước đã “ngã” vì tính toán sai, buộc phải cắt lỗ. Vì vậy, nhà đầu tư sau cần tính toán để kịp bắt đáy, nhưng cũng cần cẩn trọng để không đi vào chính “vết xe đổ” của nhà đầu tư trước”, ông Quyền cảnh báo.

Thời gian tới, khi dự án đẩy nhanh tiến độ triển khai, chắc chắn sẽ tiếp tục xuất hiện thông tin về việc tăng nóng, sốt đất. Các "đội lái" sau thời gian im hơi lặng tiếng có thể quay lại để tạo sóng thị trường.

Do vậy, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch, tính khả năng thanh khoản… để tránh rủi ro chôn vốn quá lâu.

Hưng Nguyên