Đã đến thời điểm quay lại đầu tư bất động sản ở Việt Nam?

"Cứ xây dựng và họ sẽ đến!"

Tỷ lệ trống sau đại dịch là 18,6% có nghĩa là câu ngạn ngữ không còn đúng với các tòa nhà văn phòng ở Mỹ. Nhưng ở Việt Nam cách xa nửa vòng trái đất lại là chuyện khác. Năm ngoái, ngành bất động sản tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh cũng lao dốc. Nhưng bây giờ, mọi người đang chờ đợi sự phục hồi, nhờ tầm quan trọng ngày càng tăng của Việt Nam với tư cách là công xưởng tiếp theo của thế giới - một Trung Quốc thu nhỏ đang hình thành.   

Bất động sản thương mại chắc chắn sẽ có giá trị ở một nền kinh tế quá khan hiếm như Việt Nam. Cushman & Wakefield ước tính nguồn cung văn phòng hạng A tại hai trung tâm đô thị lớn của đất nước là 820.000 m2. Tính theo thu nhập bình quân đầu người, 100 triệu dân của Việt Nam nghèo hơn 50 lần so với nước láng giềng Singapore chỉ có 6 triệu người, đang phải chuyển 2,6 triệu mét vuông tòa tháp bằng kính và chrome chật chội thành một hòn đảo nhỏ.

Tuy nhiên, trong khi Việt Nam - cường quốc sản xuất ở Đông Nam Á- đang đầu tư mạnh mẽ cho tăng trưởng theo chiều dọc, thì lĩnh vực xây dựng lại đang sa lầy trong khủng hoảng. Năm ngoái, việc kiểm soát bán trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản đã đóng băng tín dụng, dẫn đến sự phá sản của gần 2.000 công ty bất động sản chỉ trong quý đầu tiên của năm nay.

Tuy nhiên, điều tồi tệ nhất có thể đã qua. Các kỹ sư đang trở lại làm việc cho dự án khách sạn Grand Manhattan 39 tầng ở trung tâm thành phố Hồ Chí Minh. Cách đây 5 tháng, Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va đã phải dừng thi công do cạn tiền sau khi đổ bê tông đến tầng 28. Công việc tiếp tục sau khi được Ngân hàng TMCP Tiên Phong cho vay vốn. Với việc khởi động lại dự án này, Bloomberg nhận định rằng lĩnh vực bất động sản bị đình trệ đang hoạt động trở lại.

Thời điểm không thể tốt hơn!

Ngay cả với những bất ổn gần đây, việc đầu tư tiền vào bất động sản thương mại ở Việt Nam vẫn là ưu tiên hàng đầu trong chương trình nghị sự của các tổ chức lớn ở châu Á: các công ty bảo hiểm và hưu trí cũng như các quỹ đầu tư quốc gia. Khảo sát về Ý định của Nhà đầu tư Châu Á-Thái Bình Dương năm 2023 của CBRE cho thấy Thành phố Hồ Chí Minh nổi lên là điểm đến hấp dẫn thứ ba, ngay sau Tokyo và Singapore. Đây là lần đầu tiên thành phố đông dân nhất Việt Nam lọt vào top 3. Thủ đô Hà Nội xếp thứ 9, trên cả Seoul.

CBRE đang khuyến khích các nhà đầu tư theo đuổi chiến lược "Trung Quốc + 1". CBRE cho biết Bắc Kinh và Thượng Hải mang lại giá trị sau khi giá bất động sản văn phòng và bán lẻ giảm 15% so với mức đỉnh năm 2018, nhưng các VIP ở Việt Nam, Indonesia và Philippines có vẻ hấp dẫn khi các công ty đa quốc gia đa dạng hóa khỏi Trung Quốc. Những thay đổi này đang thúc đẩy tất cả các loại hình bất động sản, từ hậu cần và văn phòng công ty đến phòng trưng bày.

Nhưng nhìn chung, các nhà đầu tư châu Á hiện đang cảnh giác với bất động sản vì chi phí lãi suất cao, triển vọng tăng trưởng toàn cầu không chắc chắn và nguy cơ lây lan các vấn đề tài chính. PacWest Bancorp đã trở thành ngân hàng khu vực mới nhất góp mặt vào những rắc rối tài chính gia tăng ở Mỹ. Ngân hàng này đã lung lay nghiêm trọng sau khi ba ngân hàng đối thủ có trụ sở tại California sụp đổ.

Ngoài ra còn có tình trạng chao đảo từ năm ngoái, đặc biệt là ở Trung Quốc. Các biện pháp hà khắc của Bắc Kinh nhằm ngăn chặn Covid-19 đã dẫn đến HSBC Holdings cắt giảm 1/5 khoản đầu tư bất động sản thương mại trị giá gần 17 tỷ USD của tập đoàn này vào Trung Quốc thời điểm cuối năm 2022. Đầu tư số lượng lớn hơn một chút sẽ trở thành không đạt tiêu chuẩn. Tuy nhiên, theo các nhà phân tích Francis Chen và Peter Liu của Bloomberg Intelligence, nguy cơ vỡ nợ "có thể biến mất khi Trung Quốc mở cửa trở lại vào năm 2023".

Bên cạnh đó, rất nhiều cơ hội trong khu vực có vẻ khá an toàn trước tình trạng hỗn loạn ở Mỹ. Thị trường văn phòng của Singapore đang phục hồi và bất động sản tập trung vào bán lẻ có thể hoạt động tốt khi lượng khách du lịch quay trở lại đẩy giá thuê tại các trung tâm mua sắm tăng cao. Việc kết thúc kiểm dịch thời kỳ đại dịch của HongKong - song song với Trung Quốc đại lục - đã đưa thành phố này trở lại "bản đồ". Đồng yên yếu đang thu hút các nhà đầu tư đến Nhật Bản, nơi GIC của Singapore đã mua một danh mục tài sản logistic vào tháng trước từ Blackstone với giá hơn 800 triệu USD.

Và sau đó là việc tìm kiếm các giải pháp thay thế chuỗi cung ứng. Các công ty đa quốc gia đang tìm cách giảm thiểu rủi ro bị cuốn vào sự chia rẽ ngày càng tăng giữa Washington và Bắc Kinh, mặc dù mối đe dọa về suy thoái kinh tế của Mỹ đang làm phức tạp sự thay đổi này. Đơn đặt hàng tại các nhà máy may mặc và giày dép của Việt Nam vẫn đang giảm mạnh, nhưng triển vọng đang được cải thiện - đặc biệt là đối với hàng điện tử. Nhà sản xuất MacBook theo hợp đồng lớn của Apple sẽ đầu tư 120 triệu USD để xây dựng nhà máy tại tỉnh Nam Định, trở thành nhà đầu tư nước ngoài đầu tiên tại khu công nghiệp mới này.

Tin tốt là các điều kiện tín dụng khó khăn ở Việt Nam đang giảm bớt khi “Trung Quốc+1” trở thành một chủ đề lớn cho đầu tư ở châu Á. NovaLand đang đưa các kỹ sư trở lại để hoàn thành khách sạn Grand Manhattan khi cố gắng cơ cấu lại khoản nợ của tập đoàn. Chính quyền dường như cũng ủng hộ cách tiếp cận này để đưa tiền chảy trở lại vào bất động sản. Cổ phiếu của Công ty Cổ phần Vinhomes, nhà phát triển bất động sản niêm yết lớn nhất nước, đã tăng 20% ​​kể từ đầu tháng 3 sau khi mất hơn một nửa giá trị thị trường trong 16 tháng.

Sự bùng nổ và suy thoái trong ngắn hạn là không thể tránh khỏi, nhưng vẫn còn quá sớm để lo lắng về các văn phòng trống và cửa hàng trống tại Hà Nội hoặc Thành phố Hồ Chí Minh. Độ tuổi trung bình của dân số là 32 tuổi và chỉ một nửa trong số đó sẽ đô thị hóa vào năm 2030. Nếu Việt Nam xây dựng, chắc chắn sẽ có người đến. 

Trung Việt (Theo Bloomberg)