 |
| Cơ cấu nguồn cung chung cư Hà Nội tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp và siêu sang. Ảnh: Internet |
Nguồn cung chung cư tập trung vào phân khúc cao cấp
Theo báo cáo kết quả giám sát chuyên đề về tình hình phát triển và công tác quản lý nhà ở, thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố của Ban Đô thị HĐND TP. Hà Nội, thị trường bất động sản Thủ đô trong năm 2026 có sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc.
Trong đó, chung cư thương mại tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung mở bán mới và 73% tổng lượng giao dịch trong 6 tháng đầu năm 2026.
Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung chung cư tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp và siêu sang. Cụ thể, căn hộ cao cấp có giá khoảng 50-80 triệu đồng/m2 và căn hộ sang trọng, siêu sang có giá trên 80 triệu đồng/m2 chiếm tới 78% nguồn cung chung cư thương mại mới.
Trong khi đó, phân khúc căn hộ bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m2 gần như vắng bóng trên thị trường sơ cấp.
Theo đánh giá của Ban Đô thị, thị trường bất động sản Hà Nội đang có những chuyển biến tích cực, từng bước ổn định sau giai đoạn tăng giá mạnh, chịu tác động của kỳ vọng tăng giá ngắn hạn và tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO).
Trong năm 2026, thị trường trở nên trầm lắng hơn, thanh khoản thấp, giao dịch chủ yếu tập trung vào các sản phẩm có giá thấp như nhà ở xã hội, nhà ở giá hợp lý và bám sát giá trị thực của bất động sản.
Giá trị bất động sản cũng không còn tăng đồng loạt mà gắn với năng lực phát triển kinh tế địa phương và tiến độ triển khai hạ tầng thực tế, như các tuyến cao tốc, đường vành đai, metro và đô thị vệ tinh.
Đối với nhà ở xã hội và nhà ở dành cho lực lượng vũ trang, báo cáo ghi nhận 158 dự án đã được chấp thuận với quy mô khoảng 139.000 căn hộ, tăng 11 dự án và 7.000 căn so với số liệu được báo cáo trước đó vào cuối tháng 7/2026.
Bên cạnh đó, Hà Nội định hướng phát triển nhà ở cho thuê trở thành một trong những nội dung ưu tiên, khuyến khích doanh nghiệp đăng ký khởi công các dự án nhà ở cho thuê với sự hỗ trợ về cơ chế, từng bước tạo lập thêm nguồn cung cho phân khúc này.
Tháo gỡ vướng mắc, tăng cường quản lý thị trường
Bên cạnh diễn biến của các phân khúc, báo cáo giám sát cũng chỉ ra một số tồn tại trong công tác quản lý nhà ở và hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố.
Theo Ban Đô thị HĐND TP. Hà Nội, việc thực hiện thủ tục đầu tư tại một số dự án còn kéo dài do phải trải qua nhiều khâu, từ quy hoạch, xác định quỹ đất, chấp thuận chủ trương đầu tư đến thẩm định phòng cháy, chữa cháy, môi trường và xác định nghĩa vụ tài chính.
Một số dự án gặp khó khăn trong giải phóng mặt bằng, xác định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Công tác phối hợp giữa các sở, ngành, địa phương trong xử lý thủ tục đầu tư có lúc chưa đồng bộ.
Trong hoạt động giao dịch, báo cáo đề cập những rủi ro liên quan đến việc chủ đầu tư huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh, sử dụng tiền của khách hàng không đúng mục đích, thế chấp dự án tại ngân hàng hoặc chậm bàn giao nhà, chậm cấp giấy chứng nhận.
Một bất cập khác được Ban Đô thị HĐND TP. Hà Nội chỉ ra là tình trạng giao dịch bất động sản “hai giá”. Theo báo cáo giám sát, tình trạng người dân ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng bất động sản với giá thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế nhằm trốn thuế vẫn diễn ra.
Việc này không chỉ gây thất thu ngân sách nhà nước mà còn ảnh hưởng, làm sai lệch cơ sở dữ liệu về giá đất của thành phố, đồng thời gia tăng nguy cơ tranh chấp dân sự khi có biến động.
Để khắc phục, Ban Đô thị kiến nghị Sở Tài chính nghiên cứu, tham mưu UBND thành phố hoặc cấp có thẩm quyền ban hành chính sách kiểm soát hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo giá trị thực tế.
Đáng chú ý, báo cáo đề xuất tích hợp, liên thông dữ liệu công chứng, thuế và đất đai để tự động cảnh báo những giao dịch có giá trị kê khai thấp bất thường so với giá thị trường, qua đó ngăn chặn tình trạng giao dịch bất động sản “hai giá”.
Trên cơ sở kết quả giám sát, Ban Đô thị kiến nghị tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản; tháo gỡ những vướng mắc về thủ tục đầu tư, xác định giá đất và nghĩa vụ tài chính.
Trong đó, kiến nghị Chính phủ hướng dẫn cụ thể, minh bạch phương pháp định giá đất, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh nhằm khắc phục tình trạng lúng túng trong việc tính tiền sử dụng đất.
Đối với UBND TP. Hà Nội, Ban Đô thị đề nghị rà soát, tháo gỡ vướng mắc tại các dự án bất động sản trên địa bàn, nhất là những dự án chậm triển khai do khó khăn về quy hoạch, đất đai và giải phóng mặt bằng.
Đồng thời, tăng cường kết nối, chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan quản lý, công khai thông tin dự án, kiểm tra hoạt động kinh doanh và môi giới bất động sản nhằm nâng cao hiệu quả quản lý thị trường.
