Bất động sản tiếp tục chu kỳ thanh lọc mạnh

Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2022 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra, trong thời gian qua, sức ép thanh lọc thị trường khiến hiện tượng sốt đất, "bong bóng" giảm mạnh, đặc biệt là với sản phẩm đất nền, bởi hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu.

Triệt tiêu đầu cơ, "lướt sóng"

Trước đó, kết quả khảo sát từ tệp khách hàng của 10 công ty bất động sản lớn tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam giai đoạn 2020-2022 do Công ty Việt An Hòa công bố cho thấy, tỷ trọng nhà đầu tư mua nhanh bán vội ("lướt sóng") trên thị trường bất động sản phía Nam giảm dần và điều chỉnh về 0%.

Nguyên nhân khiến nhóm nhà đầu tư này “lặn sóng” thị trường được cho là do thanh khoản của các loại hình bất động sản có dấu hiệu xuống thấp. Việc thời gian mua vào và bán ra ngày càng kéo dài khiến nhóm nhà đầu tư mua nhanh bán vội này "không còn sóng để lướt".

Cùng với đó là những động thái siết chặt thị trường từ cơ quan chức năng, địa phương, đặc biệt là việc nhiều ngân hàng đồng loạt “phanh” tín dụng rót vào địa ốc, thuế chuyển nhượng bị kiểm soát chặt, góp phần làm chùn tay thao túng của giới đầu cơ, giảm thiểu mua đứt bán đoạn.

Anh Nguyễn Quốc Lâm, môi giới bất động sản ở Hà Nội cho biết, văn phòng môi giới của anh đang tiếp nhận hàng trăm sản phẩm bất động sản yêu cầu bán ra của khách hàng.

Trong đó, các sản phẩm bất động sản đất nền, căn hộ chung cư có giá bình quân 2,5 - 5 tỷ đồng vẫn có mức giao dịch khá ổn, tuy nhiên các sản phẩm giá trị cao hơn 10 tỷ đồng gần như “đóng băng”.

Thị trường nhà đất đang tiếp tục chu kỳ thanh lọc khốc liệt đòi hỏi nhà đầu tư cần thận trọng.

"Thanh khoản nhỏ giọt không chỉ gây sức ép lên những nhà đầu tư nhỏ, mà khiến cả những “tay to” cũng khóc ròng. Nếu thị trường vẫn kéo dài thực trạng kém thanh khoản, nhiều khả năng cảnh báo “chết trên đống tài sản” sẽ thành hiện thực trong thời gian tới", anh Lâm nói.

Cũng theo môi giới này, nguyên nhân chính khiến thanh khoản thị trường xuống thấp là do nhà đầu tư, người mua không tiếp cận được dòng tiền của ngân hàng. Bên cạnh đó, từ thị trường tiềm ẩn nhiều bất ổn đã khiến tâm lý nhà đầu tư chuyển từ thế tiến công sang “phòng thủ”.

"Lưới lọc" còn siết hơn?

Thực tế, ngay từ đầu quý I/2022, khi các động thái siết chặt dòng vốn được phía các nhà băng đưa ra, nhiều chuyên gia đã dự báo về một kịch bản nhuốm màu ảm đạm cho thị trường bất động sản.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty xây dựng Lê Thành cho rằng, khó khăn hiện tại hoàn toàn đủ sức nhấn chìm những doanh nghiệp, nhà đầu tư có nền tảng thiếu vững vàng, chậm thay đổi. Những đợt thanh lọc khốc liệt trong trong thời gian tới có thể khiến thị trường đi theo 2 kịch bản.

Thứ nhất, qua sàng lọc, các doanh nghiệp yếu kém bị đào thải, thị trường chỉ còn lại những chủ đầu tư mạnh. Đây là kịch bản tích cực, tạo động lực phát triển bền vững. Nhưng ở kịch bản thứ hai, khi "lưới lọc" quá mạnh, doanh nghiệp “chết” hàng loạt khiến thị trường rơi tự do.

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE nhận định, việc nới room tín dụng chưa giải quyết được “cơn khát” vốn của thị trường bất động sản.

Nhiều nhà đầu tư, ngay cả các "đại gia", tiếp tục rơi vào trạng thái xáo trộn tâm lý, quan sát nghe ngóng, thậm chí hoang mang. Theo bà Dung, hơn 50% nhà đầu tư nhà đất đang mắc kẹt thời điểm này. Trong đó, có những nhà đầu tư trót đi vay ngân hàng nhưng không bán được, phải gồng gánh chi phí.

Phân khúc bất động sản liền thổ, căn hộ cao cấp, hạng sang là những loại hình bị ảnh hưởng rõ nét nhất. Bởi đây là các phân khúc có giá trị cao, kén sức mua lúc thị trường khó khăn. Mức giá các phân khúc này có thể giảm trong thời gian tới khi mà thanh khoản chậm.

Ở một góc nhìn khác, dù thị trường có dấu hiệu sụt giảm mạnh, nhưng ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS khẳng định, bất động sản chưa và cũng rất khó rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm và “cơn khát” nhà đất để ở của người dân vẫn ở mức rất cao. Từ nay đến cuối năm, một số phân khúc còn nhiều tiềm năng là nghỉ dưỡng, công nghiệp, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp.

Rõ ràng, thị trường bất động sản vẫn đang đối diện với rất nhiều khó khăn, từ lãi suất ngân hàng tăng mạnh đến rào cản pháp lý, tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư. Sức ép thanh lọc được dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh trong ngắn hạn. Tình cảnh này đòi hỏi doanh nghiệp phát triển dự án phải thích ứng linh hoạt hơn, trong khi các nhà đầu tư cá nhân cần có nền tảng kiến thức tốt hơn để đưa ra lựa chọn đúng.

Hưng Nguyên