Bao giờ giá đất nền vùng ven hết đà trượt dốc?

Khảo sát của Vnbusiness cho thấy, thị trường đất nền khu vực vùng ven TP.HCM như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè, Nhơn Trạch, Long Thành... đang chìm trong ảm đạm, giao dịch nhỏ giọt. Một số khu vực giảm giá 35-50% vẫn khó thanh khoản, thông tin rao bán “cắt lỗ” tràn lan.

Đất nền chưa thoát “ế”

Điển hình, tại Hóc Môn, mặt bằng giá đất nền, đặc biệt là các nền phân lô bàn cờ hiện có mức giảm bình quân 25-50% so với hồi giữa năm 2022. Nhiều môi giới bỏ nghề, sàn đóng cửa.

Anh Huỳnh Quốc Tuấn, môi giới “thổ địa” ở Hóc Môn, cho hay giá đất nền thổ cư tại các khu vực từng là điểm nóng kỳ vọng ăn theo hạ tầng như xã Xuân Thới Sơn, Xuân Thới Thượng, Bà Điểm, Tân Xuân... đang dao động ở mức 15-22 triệu đồng/m2.

“Nhiều lô đất đẹp từng có giá 23-25 triệu đồng/m2 hiện được rao bán ở mức 19-20 triệu đồng/m2 có thương lượng. Đất trồng cây lâu năm cũng không thoát cảnh “cắt lãi”, thậm chí “cắt lỗ” vài trăm triệu đồng, nhưng giao dịch rất nhỏ giọt dù lượng người quan tâm đã tăng”, anh Tuấn tiết lộ.

Diễn biến thị trường tại huyện Củ Chi cũng tương tự khi giá đất nền, nhà riêng rao bán giảm từ 200-400 triệu đồng/sản phẩm. Các dự án đất nền tại xã Phước Vĩnh An, Tân An Hội, Tân Thạnh Đông, Tân Thạnh Tây, Trung Lập... ghi nhận mức giảm sâu nhất, ở mức trên dưới 20%.

Không chỉ ở TP.HCM, giá đất nền tại các huyện vùng ven ngoại tỉnh như Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai) cũng đang tiếp tục đà giảm sâu. Như ở Nhơn Trạch, mức giảm phổ biến từ 15-30% so với đầu năm 2022. Đơn cử, tại xã Long Thọ, các nền đất dự án giảm phổ biến từ 400-700 triệu đồng/nền.

Kết quả thăm dò của Vnbusiness cũng tương đồng với báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường trong nửa đầu năm 2023. Cụ thể, theo Batdongsan.com, thị trường đất nền trên cả nước đã suy giảm từ quý III/2022 đến quý I/2023 và chạm “đáy” trong 3 tháng gần nhất.

Mức giảm trung bình của phân khúc đất nền trong quý II/2023 là 9%. Tuy nhiên, một số khu vực có giá giảm mạnh tới hơn 20% như huyện Bàu Bàng của Bình Dương (-39%), huyện Bến Lức của Long An (-22%)...

Đất nền tại một số khu vực từng “sốt nóng” ở miền Bắc nay cũng đang dần “hạ nhiệt”. Tiêu biểu là huyện Quốc Oai (Hà Nội) và huyện Văn Giang (Hưng Yên) đều đã ghi nhận giá giảm 7%.

"Xuống tiền" ngay hay đợi tiếp?

Tương tự, theo báo cáo của DKRA Việt Nam, dù tỷ lệ quan tâm của nhà đầu tư được cải thiện, song cả nguồn cung, sức cầu và giá bán (thứ cấp) đất nền vùng ven vẫn chưa phục hồi so với cùng kỳ năm 2022, lần lượt giảm 68%, 82%, 10-12% theo năm.

Dù ít có sự cải thiện và khó có đột biến trong ngắn hạn, tuy nhiên, chuyên gia của DKRA nhận định thị trường đất nền ở cả hai miền Nam, Bắc sẽ có những điểm sáng trong nửa cuối năm 2023. Cụ thể, về nguồn cung, trong quý III sẽ có 750-900 sản phẩm mới, tập trung ở các tỉnh vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Long An... Sức cầu chung của thị trường cũng dự kiến tăng nhẹ.

Có thể thấy, lãi suất cho vay mua nhà đất vẫn neo cao, cộng với sức ép từ gánh nặng chi phí tăng, kinh tế chậm lại đang làm “chùn tay” cả nhà đầu tư và người mua ở thực, khiến thị trường chưa thể bứt tốc.

Những diễn biến từ thực tế chỉ ra thị trường đất nền khó có khả năng xảy ra "cơn lốc" về nhu cầu hoặc giá tăng mạnh trong thời gian tới. Nhưng, câu hỏi đặt ra là giá đất còn có thể giảm thêm hay không và liệu đây đã là thời điểm thích hợp để "xuống tiền"?

Câu trả lời, theo nhiều chuyên gia, đây là thời điểm tốt để cân nhắc cho những nhà đầu tư và người mua ở thực nắm giữ tiền mặt, dòng vốn dài hạn. Việc đợi thêm có thể giúp khách hàng có được những sản phẩm giá tốt hơn, nhưng cũng có thể khiến cơ hội qua đi.

“Đáy của thị trường (chứng khoán, bất động sản, tiền số...) chỉ xuất hiện khi giá bắt đầu đi lên. Vì vậy, nhà đầu tư có tâm lý bắt đáy thường sẽ bắt chậm một nhịp, tức khi thị trường đi lên rồi mới khởi động vốn để mua vào”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Nhà ở CBRE Việt Nam, phân tích.

Đồng quan điểm, theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan, các thông tin hỗn loạn trên thị trường khiến nhà đầu tư, đặc biệt là người mua ở thực kỳ vọng giá giảm sâu hơn. Tuy nhiên, nếu tìm được sản phẩm tốt, phù hợp nhu cầu, thì có thể cân nhắc “vào tiền” ngay.

Bởi, trên thực tế, không nhiều người bán thực sự "cắt lỗ", 80% người bán vẫn kỳ vọng có lãi. Và trong nhóm người chấp nhận bán thấp hơn giá mua vào, đa số cũng chỉ muốn cắt lỗ dưới 20%. Nếu không bán được, 44% người bán chọn ngưng giao dịch, không giảm giá sâu hơn.

Trong khi đó, ở góc nhìn của nhà đầu tư, anh Đặng Tiến Hoàng (Hà Nội), có gần 10 năm buôn đất nền, nhận định đến thời điểm này, ai cắt lỗ thì đã cắt lỗ rồi, còn ai trụ được đến thời điểm này thì đã có phương án ứng phó, rất khó để ép giá họ thêm nữa.

“Vẫn có thể đợi thêm, nhưng có sản phẩm tốt là phải "xuống tiền", chớp thời cơ liền, chần chừ là có người khác nhảy vào ngay”, anh Hoàng nhấn mạnh.

Nhật Minh