'Ăn theo' hạ tầng, đất nền Bàu Bàng có 'nóng' trở lại?

Trước khi rơi vào kỳ “ngủ đông”, thị trường bất động sản, đặc biệt là đất nền huyện Bàu Bàng từng được coi là vùng trũng về giá so với các khu vực lân cận nên nhà đầu tư ồ ạt xuống tiền, giá đất tại nhiều khu vực bị “thổi” lên 50-70%, thậm chí gấp 2-3 lần chỉ trong vài tháng.

Giao dịch “chạm đáy” sau sốt

Anh Nguyễn Tiến Lâm, một môi giới thổ địa ở Bình Dương, cho hay lợi thế của Bàu Bàng còn nhiều quỹ đất để phát triển dự án đất nền, biên độ tăng giá lớn so với các khu vực đã phát triển lâu nay như Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một…

“Năm 2021, với 1 tỷ đồng, nhà đầu tư có nhiều lựa chọn. Đơn cử, một dự án đất nền nằm giữa trung tâm khu đô thị - công nghiệp Bàu Bàng, cách Quốc lộ 13 khoảng 300m nhưng mức giá bình quân chỉ 770 - 850 triệu đồng/nền, trong khi một lô đất tương tự, rộng 65-70m2 ở Dĩ An có giá 3 tỷ đồng”, anh Quốc kể.

Chính những lợi thế về giá khiến thị trường nhà đất Bàu Bàng trở thành điểm nóng sốt đất vào năm 2021, đầu năm 2022. Tuy nhiên, sau sốt, thị trường nhà đất huyện Bàu Bàng đã trải qua hơn 1 năm ảm đạm, thanh khoản chạm đáy.

Nhiều nhà đầu tư "ngộp" tài chính đang ngóng sóng quy hoạch để thoát hàng đất nền tại Bàu Bàng.

Khảo sát cho thấy, đến đầu tháng 5/2023, nhiều khu đất nền qua các đợt sốt đất vẫn chưa có người làm nhà ở, đường liên khu đổ nát, xuống cấp. Một số dự án khu dân cư nằm ven Quốc lộ 13 từng được giới thiệu “view triệu đô”, sau thời gian dài vẫn là bãi đất trống, cỏ mọc um tùm.

Tình trạng còn thê thảm hơn tại các dự án đất nền ở xa Quốc lộ 13, hay đường Mỹ Phước Tân Vạn tại Bàu Bàng khi hạ tầng giao thông kết nối chưa hoàn chỉnh. Bên trong dự án bị người dân thả trâu, nuôi bò, hạ tầng điện nước dang dở.

Thị trường rơi vào trầm lắng nhưng mặt bằng giá đất nền Bàu Bàng hiện đã thiết lập đỉnh cao mới. Giá đất nền ven Quốc lộ 13 hiện được rao bán ở mức 1,3-2 tỷ đồng/lô diện tích 75-110 m2, khu vực thị trấn Lai Uyên ở mức 700-900 triệu đồng/nền, khu vực xã Trừ Văn Thố giá từ 690 triệu đồng/nền diện tích 70-80m2…

Ở góc nhìn của môi giới, anh Nguyễn Anh Đức, chủ sàn môi giới ở thị trấn Lai Uyên, nhận định mặt bằng giá đất trên địa bàn huyện Bàu Bàng hiện đã tăng 30-50% so với hồi đầu năm 2021. Đa số nhà đầu tư hiện đã nắm trong tay 20-30% lợi nhuận, nếu bán đúng giá vào lúc này.

Tuy nhiên, vì áp lực tài chính, tình trạng buộc phải bán hòa vốn, thậm chí cắt lỗ ở Bàu Bàng ngày càng phổ biến thời gian qua. Mức giảm phổ biến ở mức 15-20%, các nhà đầu tư cần tiền gấp có thể giảm lên tới 35-40%, tức chịu lỗ so với mức mua vào 15-20%.

Cẩn trọng “ăn theo” cao tốc

“Chúng tôi vừa bán thành công một lô đất nằm ven dự án Nam An Bàu Bàng, chủ đầu tư chịu lỗ 150 đồng so với giá mua vào gần 1,3 tỷ đồng, vì áp lực lãi suất ngân hàng. Lô đất cách Quốc lộ 13 chỉ khoảng 300m, có tiềm năng lớn nên khi giảm giá sâu là có người “hốt” liền”, anh Đức chia sẻ.

Trong bối cảnh thị trường ảm đạm, nhiều nhà đầu tư tại Bàu Bàng cũng đang kỳ vọng sức nóng của những dự án hạ tầng, đặc biệt là từ cao tốc TP.HCM – Chơn Thành sẽ giúp thanh khoản bật tăng, thị trường ấm trở lại để thoát hàng.

Mới đây, lãnh đạo UBND tỉnh Bình Phước và tỉnh Bình Dương đã có trao đổi về công tác quy hoạch kết nối vùng giữa hai tỉnh. Qua đó, dự án quan trọng là cao tốc TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành sẽ được thống nhất về phương án đầu tư trong thời gian tới.

Anh Vũ Thanh Tùng, nhà đầu tư từ TP.HCM, cho biết vào giữa năm 2021, anh rót hơn 6 tỷ đồng để mua vào 5 lô đất nền, trong đó có 3 lô ở xã Long Nguyên và 2 lô tại thị trấn Lai Uyên. Thực tế, nếu bán đúng giá hiện tại, anh có thể lời khoảng 2 tỷ đồng, tuy nhiên, vì sức ép từ khoản nợ gần 1,2 đồng nên anh đang muốn bán gấp 1-2 lô.

“Đất Bàu Bàng vẫn đang duy trì đà tăng giá rất tốt, nếu có tiền mặt thì hoàn toàn có thể mua vào lúc này. Tôi dự kiến bán hòa vốn 1 hoặc 2 lô, trả xong nợ thì sẽ đi đường dài 3-5 năm với các lô còn lại. Hy vọng sức nóng hạ tầng có thể giúp giá tăng mạnh trong thời gian tới”, anh Tùng thổ lộ.

Cơ hội đang là rất rõ ràng trong bối cảnh giá đất chững lại, tuy nhiên, theo chuyên gia, việc sốt đất cục bộ nổi lên khi có dự án hạ tầng, đặc biệt là các dự án đường cao tốc huyết mạch, là điều được dự báo trước. Để giảm rủi ro, nhà đầu tư cần xem xét kỹ yếu tố pháp lý, rà soát kiểm tra lại bản quy hoạch của địa phương.

Bởi, với những dự án hạ tầng, hay những tuyến đường quy mô lớn như cao tốc TP.HCM – Chơn Thành sẽ có thêm những tuyến đường nhỏ kết nối vào đường lớn, nếu bỏ tiền đầu tư vào những dự án vướng vào vấn đề quy hoạch hay pháp lý sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Vietnam, khuyến cáo ở giai đoạn nhiều biến động, nhà đầu tư cần xác định chiến lược đầu tư trong trung và dài hạn, từ đó mới đảm bảo được lợi nhuận kỳ vọng, bởi các dự án hạ tầng giao thông lớn thường có thời gian hoàn thành kéo dài.

Cùng với đó, sự mạnh tay của cơ quan chức năng, chính quyền địa phương là yếu tố quan trọng trong việc ổn định thị trường bất động sản, ngăn chặn tình trạng sốt đất, thổi giá ảo gây hệ lụy xấu cho nhà đầu tư, người dân.

Hưng Nguyên