 |
| Bất động sản khu công nghiệp đang đứng trước nhiều lợi thế. Ảnh: Gia Phú |
FDI tạo lực đẩy cho nhu cầu thuê đất
Thị trường bất động sản khu công nghiệp đang đón những tín hiệu tích cực từ dòng vốn FDI và sự phục hồi của hoạt động thuê đất. Theo báo cáo cập nhật ngành bất động sản khu công nghiệp ngày 8/10/2026 của SSI Research, trong 9 tháng năm 2026, vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 50,4 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ; vốn FDI giải ngân đạt 21,1 tỷ USD, mức cao nhất trong 5 năm.
Trong tổng vốn đăng ký mới, lĩnh vực sản xuất chiếm 45,8%, tiếp tục củng cố nhu cầu về mặt bằng công nghiệp. Singapore và Hàn Quốc là hai nhà đầu tư lớn nhất, lần lượt chiếm 31,7% và 19,5% tổng vốn đăng ký mới. Cùng với đó, chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng và xu hướng dịch chuyển sản xuất đang tạo thêm cơ hội cho các khu công nghiệp tại Việt Nam.
Sự cải thiện về dòng vốn đầu tư đã phản ánh rõ hơn vào nhu cầu thuê đất trong quý II/2026. Sau giai đoạn chững lại do những bất định về thuế quan trong năm 2025, lượng hấp thụ ròng đất công nghiệp tại miền Bắc đạt khoảng 217 ha, cao hơn mức 134 ha của quý I/2026 và là mức cao nhất theo quý kể từ quý I/2024. Tại miền Nam, lượng hấp thụ ròng đạt khoảng 67 ha, tăng so với mức 57 ha của quý trước và 10 ha cùng kỳ năm 2025.
Theo dữ liệu CBRE cho thấy, giá chào thuê đất công nghiệp bình quân trong quý II/2026 đạt 143 USD/m²/chu kỳ thuê tại miền Bắc, tăng 2,9% so với cùng kỳ; miền Nam đạt 185 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 3,7%.
Diễn biến hấp thụ đất công nghiệp cũng được TVS Research ghi nhận theo hướng tích cực. Trong nửa đầu năm 2026, miền Nam hấp thụ 124 ha đất công nghiệp, tăng 125% so với cùng kỳ. Giá thuê tiếp tục duy trì ổn định, quanh mức 143 USD/m² tại miền Bắc và 184 USD/m² tại miền Nam. Những diễn biến này củng cố nhận định nhu cầu thuê đang phục hồi, dù khả năng hấp thụ cụ thể vẫn phụ thuộc vào vị trí, hạ tầng và đặc điểm của từng khu công nghiệp.
Triển vọng nhu cầu tiếp tục được duy trì trong năm 2027 khi nguồn cung mới dự kiến tăng tốc. Theo CBRE, khoảng 1.347 ha đất công nghiệp mới có thể được bổ sung trong quý IV/2026 và năm 2027, gồm 664 ha tại miền Bắc và 683 ha tại miền Nam.
Ở phía Bắc, nguồn cung tập trung tại Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hải Phòng, Hưng Yên và các địa phương lân cận Hà Nội. Trong khi đó, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Tây Ninh và Bà Rịa - Vũng Tàu được dự báo là những địa bàn bổ sung nguồn cung tại phía Nam, với lợi thế từ quá trình nâng cấp hạ tầng.
SSI Research dự báo, diện tích hợp đồng thuê mới và biên bản ghi nhớ thuê đất của các doanh nghiệp trong phạm vi nghiên cứu đạt khoảng 1.000 ha trong năm 2027, tăng 18,6% so với năm trước. Nhu cầu chủ yếu đến từ các khu công nghiệp mới đi vào hoạt động, trong đó khách thuê từ Trung Quốc, Đài Loan và Hồng Kông được kỳ vọng tiếp tục đóng vai trò quan trọng.
Chi phí tăng, lợi thế cạnh tranh có sự phân hóa
Dù triển vọng nhu cầu tích cực, việc nguồn cung mới gia tăng không đồng nghĩa tất cả chủ đầu tư đều hưởng lợi như nhau. Chi phí phát triển dự án đang trở thành yếu tố đáng chú ý, nhất là với các khu công nghiệp chưa hoàn tất giải phóng mặt bằng hoặc còn trong giai đoạn đầu tư hạ tầng.
Theo SSI Research, khó khăn trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng cùng tác động từ việc sắp xếp, hợp nhất tỉnh và điều chỉnh địa giới hành chính đã góp phần làm tăng chi phí đất. Giá các vật liệu xây dựng chủ yếu như cát, đá, xi măng và vật liệu san lấp tăng bình quân khoảng 20% so với cùng kỳ. Vì vậy, biên lợi nhuận của các khu công nghiệp mới có thể giảm còn 30-35%, so với mức trên 50% tại các khu công nghiệp hiện hữu.
Trong khi đó, dự báo giá thuê đất công nghiệp cơ bản đi ngang trong năm 2027. Khi các dự án mới đi vào hoạt động, chủ đầu tư có thể phải áp dụng mức giá cạnh tranh hơn để thu hút khách thuê và đẩy nhanh tỷ lệ lấp đầy. Điều này khiến khả năng kiểm soát chi phí, tiến độ triển khai và thời điểm đưa quỹ đất vào khai thác trở thành những yếu tố quan trọng đối với hiệu quả kinh doanh.
Thị trường cũng chịu tác động từ tâm lý thận trọng của khách thuê trước chính sách thuế của Mỹ. Một số doanh nghiệp có xu hướng ưu tiên thuê nhà xưởng xây sẵn để thử nghiệm thị trường, sau đó mở rộng tại các dự án quy mô nhỏ hơn. Sự thay đổi này có thể ảnh hưởng đến tiến độ ký hợp đồng, ghi nhận doanh thu và lợi nhuận của các chủ đầu tư.
Khả năng sẵn sàng của quỹ đất cũng tạo ra sự khác biệt về triển vọng giữa các chủ đầu tư. Theo TVS Research, khoảng 66% danh mục đất khu công nghiệp chưa cho thuê của các doanh nghiệp trong phạm vi theo dõi đã hoàn tất giải phóng mặt bằng. Trong khi đó, chi phí bồi thường tại các dự án mới dao động từ 2,8–6,2 tỷ đồng/ha. Điều này cho thấy doanh nghiệp đã hoàn tất giải phóng mặt bằng có điều kiện thuận lợi hơn để triển khai hạ tầng và đưa quỹ đất vào khai thác, trong khi những dự án còn vướng mặt bằng có thể phải tiếp tục bố trí vốn và chờ đợi lâu hơn trước khi tạo doanh thu.
Về dài hạn, nhu cầu thuê đất công nghiệp vẫn có cơ sở tăng trưởng nhờ hạ tầng giao thông được cải thiện, giúp giảm chi phí logistics, cùng các chính sách hỗ trợ thu hút FDI và phát triển khu công nghiệp sinh thái. Tuy nhiên, những biện pháp thương mại bổ sung của Mỹ và các cuộc điều tra đang diễn ra có thể ảnh hưởng đến kế hoạch mở rộng của những ngành thâm dụng lao động như dệt may, da giày và sản phẩm gỗ.
SSI Research ước tính tổng lợi nhuận ròng năm 2027 của các chủ đầu tư khu công nghiệp và doanh nghiệp cao su có hoạt động chuyển đổi đất trong phạm vi nghiên cứu đạt 22.300 tỷ đồng, tăng 12,4% so với năm trước. Trong đó, lợi nhuận ròng của Viglacera (VGC) được dự báo tăng 29%, nhờ đóng góp từ các khu công nghiệp mới và hoạt động cho thuê tại những dự án hiện hữu.
Khi dòng vốn FDI tạo lực đẩy cho nhu cầu thuê đất, khả năng chuyển hóa quỹ đất thành doanh thu, kiểm soát chi phí đầu tư và đáp ứng linh hoạt nhu cầu khách thuê sẽ là những yếu tố quyết định hiệu quả khai thác trong giai đoạn tới.
