Chuyên gia đề xuất tăng nguồn cung nhà ở xã hội để giảm áp lực giá bất động sản. Ảnh: Như Hà
Ngày 15.10, tại Hà Nội, Báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt tổ chức hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt - Giá sẽ đi về đâu?”. Tại hội thảo, các chuyên gia phân tích những yếu tố khiến giá nhà neo cao, đồng thời đề xuất giải pháp điều chỉnh thị trường theo hướng đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực.
Bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) - cho rằng, giá bất động sản được cấu thành từ nhiều yếu tố, trong đó có chi phí đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng, đầu tư hạ tầng, bán hàng và chi phí tài chính.
Theo bà Hằng, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường trong bối cảnh mặt bằng giá đất tăng cao khiến tiền sử dụng đất của nhiều dự án tăng, tác động trực tiếp đến giá bán. Bên cạnh đó, vướng mắc pháp lý kéo dài thời gian chuẩn bị và triển khai dự án, khiến doanh nghiệp phát sinh thêm chi phí lãi vay.
"Tình trạng đầu cơ cũng góp phần tạo áp lực lên thị trường. Một bộ phận nhà đầu tư sử dụng vốn vay để mua bất động sản với mục đích chờ tăng giá thay vì phục vụ nhu cầu ở thực. Trong khi đó, lãi suất cho vay tăng khiến người dân khó tiếp cận vốn mua nhà, còn nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính phải chịu thêm áp lực khi thanh khoản thị trường suy giảm", bà Hằng nhận định.
Một vấn đề khác là cơ cấu nguồn cung chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu thực tế. Theo bà Hằng, dù nguồn cung nhà ở đang được bổ sung, sản phẩm vẫn tập trung nhiều ở phân khúc trung và cao cấp, khiến người có thu nhập trung bình gặp khó khăn khi tìm kiếm nhà ở phù hợp với khả năng tài chính.
Về phía cơ quan quản lý, bà Hằng cho hay, Bộ Xây dựng đang hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản nhằm tăng tính minh bạch. Dữ liệu về tình trạng pháp lý, nguồn cung và nhu cầu được cập nhật đầy đủ sẽ giúp người dân có thêm cơ sở cân nhắc trước khi mua nhà, đồng thời hỗ trợ doanh nghiệp và cơ quan quản lý đánh giá thị trường sát thực tế hơn.
Phân tích về khả năng giảm giá thành nhà ở, TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho biết, chi phí đất đai và xây dựng chiếm tỉ trọng lớn trong giá thành nhưng đều khó cắt giảm trong bối cảnh hiện nay.
Tiền sử dụng đất ở nhiều địa phương ở mức cao, trong khi giá nhân công, vật liệu, máy móc và thiết bị đều tăng. Doanh nghiệp có thể tiết kiệm một phần chi phí thông qua rút ngắn quy trình, ứng dụng công nghệ và cải tiến phương thức triển khai, nhưng dư địa giảm giá thành từ các giải pháp này không lớn.
Theo ông Đính, hoạt động đầu tư ngắn hạn có thể tác động đến mặt bằng giá. Khi giá thành khó giảm, lợi nhuận của chủ đầu tư và hoạt động mua bán nhằm hưởng chênh lệch giá có thể tiếp tục đẩy giá bán lên cao, khiến giá thị trường không phản ánh đúng giá trị thực.
Ông Đính cho rằng, kiểm soát đầu cơ cần đi cùng với việc bổ sung nguồn cung. Khi nguồn cung được cải thiện và hoạt động đầu cơ được kiểm soát, giá bất động sản sẽ có điều kiện điều chỉnh theo quan hệ cung - cầu. Ngược lại, tình trạng khan hiếm nguồn cung có thể tạo cơ hội đẩy giá lên cao.
Để điều chỉnh mặt bằng giá, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất điều tiết nguồn cung nhà ở thương mại cao cấp, hạng sang phù hợp với nhu cầu thị trường, tập trung phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá phù hợp, đồng thời có chính sách tín dụng hợp lý đối với người dân đủ điều kiện nhưng gặp khó khăn về nhà ở.
