 |
| Thị trường nhà ở Hà Nội quý III/2026 ghi nhận thanh khoản sụt giảm mạnh. Ảnh: Thu Hiền |
Thanh khoản căn hộ giảm 66%, giá bán thứ cấp tiếp tục điều chỉnh
Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở Hà Nội quý III/2026 vừa được CBRE Việt Nam công bố, thị trường căn hộ chung cư ghi nhận khoảng 6.200 căn mở bán mới, giảm 28% so với quý trước và 40% so với cùng kỳ năm ngoái.
Trong bối cảnh thanh khoản gặp nhiều thách thức, một số chủ đầu tư đã chủ động lùi thời điểm mở bán quỹ hàng mới sang các quý tiếp theo thay vì đẩy mạnh nguồn cung ra thị trường.
Lũy kế 9 tháng đầu năm 2026, tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đạt khoảng 22.820 căn, tăng 8% so với cùng kỳ năm 2025 và tăng 20% so với 9 tháng đầu năm 2024.
Đáng chú ý, theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội, hơn 50% nguồn cung căn hộ mới trong quý III đến từ các dự án đại đô thị tại Văn Giang, Hưng Yên, khu vực giáp ranh Hà Nội. Tính chung 9 tháng, tỷ trọng nguồn cung từ khu vực này chiếm khoảng 40%.
Sự gia tăng nguồn cung từ các khu đô thị vùng ven đã tác động đến mặt bằng giá sơ cấp trung bình của thị trường Hà Nội mở rộng. Theo CBRE, giá chào bán sơ cấp trung bình trong quý III/2026 đạt khoảng 86 triệu đồng/m2 thông thủy, giảm 9% so với quý trước và 6% so với cùng kỳ năm ngoái.
Riêng các dự án căn hộ chung cư trong nội đô Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt 102 triệu đồng/m2, giảm 6% theo quý và 3% theo năm.
Tuy nhiên, diễn biến đáng chú ý nhất của thị trường căn hộ trong quý III là sự sụt giảm mạnh về thanh khoản. Tổng lượng căn hộ bán được đạt hơn 3.900 căn, giảm 33% so với quý trước và 66% so với cùng kỳ năm 2025. Đây cũng là mức tiêu thụ theo quý thấp nhất kể từ quý I/2024.
Theo CBRE, lãi suất thả nổi ở mức 13–15%/năm tại một số ngân hàng thương mại đã tạo rào cản đáng kể đối với nhóm người mua sử dụng đòn bẩy tài chính. Để duy trì thanh khoản, một số chủ đầu tư triển khai các gói lãi suất cố định kéo dài tới 5 năm, thậm chí áp dụng sau thời điểm bàn giao nhà, nhằm giảm thiểu rủi ro chi phí vốn ngắn hạn cho người mua.
Cùng với sự suy giảm giao dịch, thị trường căn hộ thứ cấp cũng ghi nhận những điều chỉnh rõ rệt về giá.
Cụ thể, giá chào bán căn hộ thứ cấp tại Hà Nội đạt trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm 5% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ năm ngoái.
Mặc dù giá thứ cấp đã bắt đầu điều chỉnh từ quý I/2026, đây là lần đầu tiên thị trường ghi nhận mức giảm theo năm sau hai năm tăng trưởng nóng.
Theo CBRE, áp lực chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, buộc phải giảm giá chào bán để cải thiện khả năng tiêu thụ khi chi phí lãi vay vượt khả năng chịu đựng trong trung hạn.
Diễn biến này tạo ra một nhóm nguồn cung thứ cấp có mức giá cạnh tranh hơn. Tuy nhiên, thanh khoản nhìn chung vẫn hạn chế do tâm lý thận trọng của người mua, kể cả nhóm có nhu cầu ở thực.
Biệt thự, liền kề giảm thanh khoản, giá sơ cấp và thứ cấp diễn biến trái chiều
Không chỉ căn hộ chung cư, phân khúc bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội cũng ghi nhận thanh khoản suy giảm trong quý III/2026, dù nguồn cung mới tăng mạnh.
Theo CBRE, thị trường có 1.517 căn biệt thự, liền kề mở bán mới, tăng 37% so với quý trước và 144% so với cùng kỳ năm ngoái. Phần lớn nguồn cung tập trung tại những vị trí có hạ tầng kết nối thuận lợi, đặc biệt dọc hành lang Vành đai 3 và Vành đai 3,5.
Nguồn cung mới tại các vị trí thuận lợi khiến giá chào bán sơ cấp trung bình của phân khúc này tiếp tục tăng mạnh, đạt khoảng 247 triệu đồng/m2 đất, tăng 18% theo quý và 33% theo năm.
Tuy nhiên, lượng giao dịch không tăng tương ứng với nguồn cung. Trong quý III, toàn thị trường chỉ ghi nhận hơn 500 căn được bán, tương đương khoảng 30% nguồn cung mở bán mới trong quý.
Đáng chú ý, phần lớn giao dịch đến từ các dự án đã mở bán trong những quý trước và đang tiếp tục tiêu thụ lượng hàng tồn sơ cấp.
Theo đánh giá của CBRE, tỷ lệ hấp thụ khiêm tốn cho thấy thị trường đang trong giai đoạn chọn lọc cao. Ở mặt bằng giá hiện tại, chủ yếu những người mua có năng lực tài chính mạnh, ít phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng mới đủ điều kiện tham gia.
Trái ngược với xu hướng tăng giá trên thị trường sơ cấp, giá chào bán thứ cấp của phân khúc biệt thự, liền kề tiếp tục điều chỉnh giảm.
Cụ thể, giá chào bán thứ cấp trung bình trong quý III đạt khoảng 183 triệu đồng/m2 đất, giảm 6% so với quý trước và 4% so với cùng kỳ năm ngoái, trở về tương đương mặt bằng giá quý II/2025.
CBRE cho rằng sự điều chỉnh này phản ánh áp lực thanh khoản đối với nhóm nhà đầu tư nắm giữ biệt thự, liền kề trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao. Chi phí vốn gia tăng khiến một bộ phận nhà đầu tư phải hạ kỳ vọng giá bán nhằm kích thích nhu cầu.
Như vậy, dù diễn biến giá sơ cấp có sự khác biệt, cả căn hộ chung cư và bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội đều ghi nhận xu hướng giảm giá trên thị trường thứ cấp, cùng với sự suy yếu về thanh khoản.
Về triển vọng quý IV/2026, CBRE dự báo nguồn cung căn hộ mới có thể tăng trở lại nếu các chủ đầu tư quyết định mở bán những giỏ hàng đã trì hoãn từ quý III. Tuy nhiên, quyết định này nhiều khả năng vẫn phụ thuộc vào diễn biến lãi suất và tâm lý thị trường.
Trong bối cảnh lãi suất chưa có tín hiệu hạ nhiệt rõ rệt, nguồn cung căn hộ mở bán mới cả năm 2026 dự kiến đạt khoảng 30.000–32.000 căn, tương đương 83–88% quy mô năm 2025.
Đối với phân khúc bất động sản gắn liền với đất, nguồn cung quý IV có thể được bổ sung từ các đại đô thị lớn tại vùng ven như Vinhomes Ocean Park 3, Alluvia City và Vinhomes Olympic Ngọc Hồi. Tổng nguồn cung mới cả năm dự kiến đạt khoảng 5.000 căn.
CBRE nhận định, các sản phẩm có vị trí tốt, tính độc bản và chính sách bán hàng linh hoạt vẫn có khả năng thu hút nhóm khách hàng có năng lực tài chính vững. Đồng thời, sự điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp có thể tạo cơ hội cho những người mua không phụ thuộc vào vốn vay.
Nhận định về diễn biến thị trường, bà Nguyễn Hoài An cho rằng thị trường nhà ở Hà Nội đang trải qua chu kỳ tái cân bằng sau khoảng hai năm tăng trưởng liên tục. Nguồn cung dồi dào hơn nhưng thanh khoản phân hóa sâu sắc hơn.
“Chỉ những sản phẩm thực sự đáp ứng nhu cầu ở thực, hoặc có lợi thế vị trí và chính sách bán hàng cạnh tranh, mới duy trì được sức tiêu thụ tốt”, bà An nhận định.
Theo đại diện CBRE, áp lực lãi suất đang đóng vai trò như một bộ lọc tự nhiên, đẩy nhanh sự phân hóa giữa các chủ đầu tư có năng lực thực thi mạnh và những chủ đầu tư hạn chế về khả năng linh hoạt tài chính.
Trong quý cuối năm, diễn biến lãi suất và quyết định mở bán của các chủ đầu tư lớn sẽ là hai yếu tố quan trọng quyết định khả năng cải thiện của thị trường nhà ở Hà Nội, hoặc xu hướng thận trọng sẽ tiếp tục kéo dài sang năm 2027.
